건물 공용부분에 불법시설물 설치한 구분소유자에게 철거요청을 하려고 하는데 관리단집회 거쳐야 하는지?

권형필 변호사의 law talktoc 권형필l승인2020.01.15 15:08:18l1154호

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다수의 사람들이 공존하고 있는 현 시대 건물 내부에서는 가지각색의 일들이 벌어지고 있습니다. 특히 일부의 구분소유자들이 해당 부분이 공용부분인지 모르고 리모델링 과정에서 공용부분 변경 및 철거하는 등의 행위로 손해배상 청구를 받거나, 원상회복비용 청구를 받게 되는 경우가 부지기수입니다. 사실 일반인들의 입장에서 전유부분과 공용부분에 대한 개념 및 사용권한이 어디서부터 어디까지인지 정확하게 알기란 쉽지 않습니다. 
전유부분은 구분소유된 건물에서 독립한 주거, 점포, 사무소 등을 개별적으로 소유하는 구분소유권의 대상이 되는 부분을 의미하며, 공용부분은 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물 부분으로서 구분소유권의 목적으로 사용할 수 없는 부분을 의미합니다. 
따라서 공용부분은 한 사람만 사용하는 것이 아닌 구분소유자 여럿이 공유하는 공간이기 때문에 구분소유자들은 함부로 시설물을 설치해서는 안 되며, 이는 집합건물법 제5조에 규정된 사안으로 구분소유자가 해당 규정을 어길 시 관리단은 철거를 요구할 수 있습니다. 그렇다면 구분소유자가 무단으로 조적벽을 허물어 해당 자리에 방화문을 설치하는 행위, 즉 공용부분에 불법시설물을 설치하는 행위를 했을 경우 관리단이 철거 요구를 하기 위해서는 관리단 집회 의결을 거쳐야 할까요? 집합건물법 제43조 제1항에 의하면 구분소유자가 동법 제5조 제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에 관리인 또는 관리단집회의 결의로 해당 행위를 한 구분소유자에게 구분소유자 공동의 이익을 위해 해당 행위를 정지하게 하거나 그 행위의 결과를 제거하는 등의 조치를 취할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 
이에 따라 관리단은 관리단집회를 반드시 개최해야 하며, 집회 결의가 인정되지 않은 상황에서 소송을 제기할 시에는 각하 판결을 받을 수 있다는 것을 주의해야 합니다. (부산지방법원 2017가단311882 판결 참조) 이와 유사한 사례로 상가 구분소유자가 건물 외벽에 간판을 설치해 관리단이 철거소송을 제기한 사례가 있습니다. 해당 사건의 피고는 간판을 설치하는 과정에서 관리단의 제지가 없었으므로 암묵적으로 동의를 받은 것이라 주장했으나 법원은 간판이 설치된 건물 외벽은 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위해 필요한 부분이며, 구조상 구분소유자 전원의 공용에 제공되고 있음을 이유로 건물 외벽 또한 공용부분에 해당하며, 원고인 관리단 및 다른 구분소유자들에게 이의제기를 받지 않았더라도 간판 설치에 동의한 것으로 보기에는 어렵다는 판단을 내렸습니다. (대법원 2011다12163 판결 참조) 
그러므로 위 두 가지 사례를 바탕으로 구분소유자들은 공용부분을 함부로 변경하거나 철거하는 행위를 하지 않도록 주의해야 하며, 관리단에서는 해당 구분소유자에게 철거 요청 및 소송 제기를 하기 전에 관리단집회 의결을 통해 진행하는 것을 명심해야 합니다. 

권형필  kslee@hapt.co.kr
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