김영식   변호사
국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회

공동주택의 하자심사 및 하자의 종류에 대해 알아보고, 하자심사·분쟁조정위원회(이하 위원회)에서 판정한 하자 여부 판정 사례를 공유하고자 한다.
‘하자심사’란 건축물의 내력구조부별 또는 각종 시설물별로 발생하는 하자의 존부(存否) 또는 정부(正否)에 관한 의문이나 다툼이 있는 사건에 대해 위원회에서 하자 여부를 판정하는 것을 말한다. 이렇게 하자로 판정되는 경우 시공하자, 미시공하자, 변경시공하자 중 하나로 판정하게 되며 그 세부적인 정의는 아래와 같다.
‘시공하자’란 건축물 또는 시설물을 해당 설계도서대로 시공했으나, 내구성·내마모성 및 강도 등이 부족해 품질을 제대로 갖추지 않았거나, 끝마무리를 제대로 하지 않아 안전상·기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 것을 말하며 하자로 판정되는 경우의 9할 이상은 이러한 시공하자에 속한다고 할 수 있다.
‘미시공하자’란 주택법 제33조에 따른 설계도서 작성기준과 해당 설계도서에 따른 시공기준에 따라 공동주택의 내력구조별 또는 시설공사별로 구분되는 어느 공종의 전부 또는 일부를 시공하지 않아 그 건축물 또는 시설물(제작·설치·시공하는 제품을 포함)이 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래하는 것을 말한다.
또한 ‘변경시공하자’란 건축물 또는 시설물이 관계법규에 설치하도록 규정된 시설물의 규격·성능 및 재질에 미달하거나 설계도서에 명기된 시설물과 다른 저급자재로 시공된 경우에 해당해 그 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 하자를 말한다. 전유가구에서 시공하자로 판정되는 사례들은 창호, 바닥 마루, 벽지 등의 마감재 손상 및 탈락, 콘크리트 벽체 누수 등으로 그 내용이 다양하나, 그중 벽지 등의 부위에 발생하는 곰팡이의 경우에는 먼저 발생하는 부위를 구분할 필요가 있다. 실내 단열부위에서 결로로 인해 발생하는 곰팡이의 경우 맨눈으로 보이는 곰팡이보다는 그 바탕면의 석고보드 및 단열재의 시공 상태를 살펴 단열재 간 틈새 등의 결함이 확인되거나동절기 내·외부의 온도 차를 활용해 열화상카메라로 해당 부위를 촬영한 결과 벽지 표면으로 냉기가 유입되는 부위(시공상 결함 발생 부위)가 명확히 구분되는 경우 시공상 결함 부위로 인해 기능상, 미관상 지장을 초래한다고 볼 수 있으므로 시공하자에 해당한다.
그러나 발코니 등의 비단열 공간에 발생하는 곰팡이는 달리 살펴볼 여지가 있다. 세탁실, 대피실 등의 공간은 비단열 공간에 해당해 설계 및 시공 시 벽체와 천장에 단열재를 설치할 의무가 없어 결로가 발생할 수 있으므로 하자판정기준에서 정한 바와 같이 입주자의 유지관리 사항을 고려해 하자가 아닌 것으로 본다. 
또 전유가구에서 발생하는 누수의 경우 그에 따른 입주민의 피해가 심각한 경우가 많아 하자판정기준에서 명확히 구분하는 바, 지붕 및 최하층 바닥, 외벽에서 누수가 발생하는 경우 시공하자로 본다.
미시공하자로 판정된 사례를 보면 실외기실에 도어체크가 미설치된 사례를 들 수가 있는데, 실외기실은 현관문과 달리 화재 시 항상 닫힌 상태를 유지해야 하는 부위(도어체크 등을 의무적으로 설치해야 하는 부위)는 아니지만, 설계도서에 실외기실 문 도어체크 설치가 명기돼 있음에도 설계도서와 달리 도어체크를 설치하지 않았으므로 미시공하자로 판정된 사례가 있다.
공용부분에서 하자로 판정된 사례를 살펴보면 1층 조경시설물인 분수대 벽체에 석재를 미설치해 미시공하자로 판정되거나 지하층 횡주관의 규격이 설계도서(고강도 프로필렌 파이프, 지름 200㎜)에 명기된 것보다 부족(경질폴리염화비닐관, 지름 150㎜)해 변경시공하자로 판정된 사례가 있다.
최근 하자심사로 접수되는 건들은 그 종류 및 범위가 다양하고 복잡화되는 경향이 많이 있어 위원회에 속한 위원들이 변호사, 건축사, 기술사 등의 전문가들로 구성돼 있어도 심사숙고해 결정하는 것으로, 위원들의 고민과 고뇌의 결과로 볼 수 있다. 무엇보다 이러한 하자에 관한 갈등을 줄이기 위해서는 사업주체의 적극적인 품질 향상 노력과 관련 제도의 철저한 이행, 관리주체의 관리역량 강화 등을 통한 노력이 절실할 것으로 사료된다.