재건축・재개발 증가세… 함께 늘어난 ‘권리침해 분쟁’

법률칼럼 김영재l승인2020.01.08 13:29:01l1153호

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김영재 변호사
법무법인 화담


최근 재건축·재개발, 신축 등이 증가하고 있고, 이에 따라 일조권 침해, 사생활 침해, 조망권 침해, 소음·분진 피해 등과 관련해 손해배상 소송이 증가하고 있다. 
거주 지역 인근에 대규모 재건축·재개발 사업 내지 개발 사업을 진행하면서 기존 건물보다 높은 건물이 들어서기 때문에 소유자들이 일조권 내지 조망권 침해를, 공사과정에서 발생하는 소음, 분진, 진동 등으로 인해 거주자들이 피해를 입게 된다. 
그러나 이러한 문제를 개개인이 제기하는 경우 개발 사업주체 측에서 제대로 대응하지 않기 때문에 아파트 측에서는 입주자 등의 동의서를 받아 비상대책위원회 등을 결성하고, 시행사 내지 시공사와 협상을 진행하거나 혹은 협상이 불발해 소송에 이르기도 한다. 실제 소음·분진 등은 초기 지반 공사 시 많이 발생하므로 증거 확보를 위해서는 무엇보다 입주자들의 신속한 대응이 필요하다.   
일조·조망 침해의 경우 법원에서는 감정을 통해 시가하락액을 보상해주고 있으며 이 금액은 아파트 시가에 따라 몇백만원 내지 몇천만원에 이르게 되기 때문에 협의가 결렬되고 소송으로 진행되는 경우도 있다. 
다만 소음·진동·분진 등은 법원에서 명확히 수인한도를 초과하는 것이 입증된 경우에 한해 일정 금액의 위자료를 인정해주고 있는데, 실제 민원 제기로 인한 공사 지연을 예방하기 위해 시공사 측에서 보다 많은 비용으로 합의해주는 경우가 있어 입주자 측면에서는 소 제기보다 유리한 면이 있다.
실제 건물 신축으로 인해 인근 주택 내지 아파트 입주민들이 입는 재산상 및 정신적 손해는 적지 않다. 이러한 문제를 해결하는 방법은 시행사·시공사 측과 협상하거나 소송을 진행하는 방법이 있는데 때로는 합의로 진행하는 경우가 피해보상액이나 보상시기 면에 비춰 입주자들에게 유리한 경우가 있다. 그러나 입주자들의 경우 전문가인 시행사·시공사와 비교해 합의금액이 적절한지, 합의안(계약서)이 제대로 작성됐는지 잘 알지 못하는 경우가 많고, 특히 합의금액을 어떻게 배분해야 하는지 기준이 명확하지 않은 경우도 많다.  
이 경우 합의금액 자체 내지 합의안에 관해 입주민들이 잘 알지 못해 민원을 제기할 수 있고 이로 인해 입주민들 간에 또 다른 분쟁이 야기될 수 있기 때문에 전문 법무법인 등 전문기관의 도움을 받아 합의과정 일체를 진행하면 추후 분쟁을 막고, 입주민들이 원만하게 문제를 해결할 수 있다. 
다만 입주민들이 민원 제기를 통해 소 제기 시보다 좋은 합의안을 도출했더라도 합의금을 어떻게 분배하는지 문제가 되는 경우가 종종 발생하고, 이 경우 입주자대표회의 및 관리사무소에 민원이 쏟아지기도 하는 바, 법원 판례를 기준으로 분배액을 도출해 합리적으로 문제를 해결하는 것이 좋다.

 

김영재  klsee@hapt.co.kr
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