입대의가 계약을 체결했으나 관리사무소장 명의로 체결했다면 실질적인 계약 당사자는?

권형필 변호사의 talk too 권형필l승인2020.01.01 11:06:40l1152호

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아파트와 연관된 계약은 관리사무소장이 체결하는 것이 대부분입니다. 그러나 소장은 형식적인 당사자에 불과하며 계약의 실질적인 권리와 의무를 갖고 있는 것은 입대의라 할 수 있습니다. 
본래 아파트와 관리업체의 계약은 ‘민법상 위임계약’의 성질을 갖고 있으며 이는 민법 제680조 ‘위임은 당사자 일방이 상대방에 대해 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다’는 조항에 따라 아파트 입대의가 관리업체에 아파트 관리와 관련된 사무를 위탁 및 승낙해 이러한 계약이 성립된 것이며 여기서 소장은 입대의의 위탁을 받아 업무를 처리하는 대리인의 역할을 할 뿐이라는 것을 알 수 있습니다. (대법원 2014다62657 판결 참조) 
다만 국토교통부 지침상 관리업체는 계약의 주체로 이를 기재해야 하며, 이를 어길 시 지침 위반으로 과태료 처분을 받을 수 있다는 위와 다른 조항을 규정하고 있어 혼란스러울 수 있으나 대법원 판결까지 나온 이상 변동이 있을 가능성은 지극히 낮다고 볼 수 있습니다. 
위 사안과 반대로 국토부 지침에 위와 같은 조항이 존재하고 있으므로 소장이 아닌 입대의가 계약의 당사자로 기재돼 있다면 이는 부적법한 계약이 아닌가 하는 생각이 들 수도 있습니다. 
그러나 입대의가 관리업체에 관리업무와 관련된 계약을 체결하게 하는 등의 일정부분의 관리업무를 위임해 독자성을 부여한 것은 오로지 관리업무에 투명성과 공정성을 부여하기 위함이며, 더 나아가 입대의를 완전히 배제하고 관리주체만의 의견으로 공사 등의 계약을 체결하게 한다면 이는 아파트 입대의와 관리업체가 맺은 ‘민법상 위임계약’의 성질을 벗어나는 처사라 할 수 있기 때문에 계약의 당사자로 입대의가 기재돼 있더라도 법적으로 부적법하다고 볼 수 없습니다. (서울고등법원 2015나2018143 판결 참조)
그러므로 아파트와 관련된 계약의 당사자는 관리주체도 입대의도 될 수 있지만 해당 계약에 권리 및 의무를 갖고 있는 실질적인 주체는 입대의라 보는 것이 합당하다고 판단되는 바입니다.

 

권형필  kslee@hapt.co.kr
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