법률칼럼

김영재 변호사
법무법인 화담

입주일(또는 사용검사일)로부터 1년여 지난 아파트의 입주민들 중 시공사가 하자보수를 제대로 하지 않는다고 호소하는 사례들이 있다. 하자보수 접수를 한 지 6개월이 지나도록 현장에 방문조차 하지 않은 경우는 물론이고, 직원이 방문하더라도 발코니 안으로 빗물이 유입되는 현상, 결로나 곰팡이를 확인하고도 관리상 잘못이라며 하자로 인정하지 않은 채 그대로 돌아가는 경우도 있다. 입주민들이 주장하는 하자와 시공사가 인정하는 하자에 있어 그 괴리는 상당하다.
입주 이후 1년 6개월 정도 지난 아파트를 방문해 입주민들의 의견을 들어보면 시공사가 하자보수를 해주지 않는다는 토로를 자주 듣는다. 창틀, 조경, 배관, 누수 등 아파트별 시공사에 따라 특히 문제가 되는 부분들이 있긴 하지만, 일반 하자들에 대한 시공사의 대응태도는 대동소이하다. 
이처럼 신축아파트에 입주한 소유자들이 개별적으로 하자접수를 해도 시공사로부터 보수를 받지 못하는 경우가 늘어나면서 입주자대표회의가 아파트 하자문제에 대해 논의를 하게 되는데, 집합건물법이 개정돼 입대의 역시 언제까지 시공사를 두고 볼 수만은 없는 상황이 됐다.  
2013년 12월 6일 이후 분양된 아파트, 신축아파트의 경우 집합건물법 제9조의 2(담보책임 존속기간)에 관한 규정을 적용한다. 집합건물법 제9조에 따라 등기부등본상 구분소유자가 시공사에 대해 하자보수 또는 손해배상을 청구할 수 있는데, 집합건물법 제9조의 2 규정에서 각 연차별 하자에 대한 권리행사기간을 규정함으로써 그 기간 내 권리를 행사하지 않으면 이후 시행사 내지 시공사로부터 하자보수 또는 손해배상을 받을 수 없게 됐다. 
사용승인일로부터 만 2년이 되면 대부분 전유부분 하자와 공용부분 일부하자, 구체적으로 미장, 수장, 칠, 도배, 타일, 옥내가구공사 등에 대한 하자 권리행사기간이 만료된다. 위 하자에 대해서는 사실상 사용검사일(전유부분의 경우 입주 시)로부터 2년이 넘은 시점에 발생하거나 권리행사를 하는 경우 시행사 내지 시공사의 책임이 없기 때문에 일체의 하자보수 내지 손해배상을 받을 수 없게 된다.
아파트 소유자들이 아파트 공용부분 및 전유부분에 존재하는 하자를 모두 파악해서 권리를 행사하는 것은 사실상 어렵기 때문에 법원에서는 입대의가 소유자들의 하자보수 내지 손해배상에 관한 채권을 양도받아 권리행사하는 것을 인정해주고 있다.
이에 따라 일부 입대의는 소유자들의 재산권 보호를 위해 위 2년차 하자에 대한 권리행사기간 만료 전인 ‘사용검사일로부터 약 1년 6개월 도과한 시점’에 하자분쟁해결 전문 법무법인을 선임해 진단, 협상, 소송 일체에 대한 계약을 체결하고 있다. 이를 통해 채권양도와 진단 절차를 진행하고 협상에 대응함으로써 아파트를 위한 권리행사 절차를 진행한다. 
하자문제가 입주자들에게 굉장히 의미 있는 부분이기 때문에 간혹 입대의가 하자문제 처리 절차를 밟는 것을 꺼려하는 경우도 있다. 그러나 무엇보다 아파트 구분소유자들의 재산권 행사는 중요한 부분이기 때문에 입대의가 적극적으로 나서는 것이 중요하다. 

 

 

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