제주지방법원 민사1부(재판장 강재원 부장판사)는 최근 제주시 모 아파트 임차인이었던 A씨가 소유자 B씨를 상대로 제기한 임대차보증금 청구소송 항소심에서 B씨의 항소를 일부 받아들여 1심 판결 중 소유자 패소부분 일부를 취소했다.
임차인 A씨는 2012년 6월경부터 2017년 12월 말경까지 해당 아파트에 거주했으나 이후 소유자로부터 보증금 850만원을 돌려받지 못하자 민사소송을 제기하기에 이르렀고, 보증금 반환 청구와 함께 장기수선충당금 반환도 구했다.    
임차인 A씨는 “소유자인 B씨가 납부해야 할 장충금(관리비 고지서상 명목 유지보수비) 1만원을 매월 대신 납부했다”며 이에 해당하는 67만원(67개월분)을 반환해야 한다고 주장했다. 
반면 소유자 B씨는 “이 아파트는 장충금 적립의무가 없는 건축물로서, A씨가 주장하는 유지보수비는 관리비일 뿐 장충금에 해당하지 않는다”고 반박했다. 또한 보증금 반환 청구에 대해서는 “아파트 훼손에 따른 원상회복비용으로 자재구입비, 4일간의 노동비, 화장실 타일, 중문새시, 현관문 철재비용, 바닥재 비용 등 약 400만원을 지출했다”며 “A씨는 이 중 150만원을 지급할 의무가 있으므로 이를 보증금에서 공제해야 한다”고 주장했다.    
이에 대해 재판부는 “▲장충금은 공동주택관리법 제29조, 제30조에서 정한 장기수선계획에 따라 징수·적립해 사용해야 하는데, 이 아파트가 공동주택관리법 제29조의 장기수선계획을 수립할 의무가 있는 공동주택이라거나 이 아파트 관리주체가 장기수선계획을 수립했다는 점에 대한 증명이 없는 점 ▲아파트 관리규약에 장충금에 대해 정했다거나 그 사용에 대해 입대의 의결을 거친 바도 없으며, 장충금을 구분해 징수하고 이를 별도의 계좌로 관리하고 있지도 않은 점 등을 고려하면 이 아파트는 장충금을 징수하지 않고 있다”며 “임차인 A씨가 납부한 ‘유지보수비’ 역시 장충금으로 보기 어렵다”고 해석했다. 
오히려 “공동주택관리법 시행령 제23조 제1항 제9호는 ‘수선유지비’를 관리비 비목으로 정하고, 동법 시행령 별표2에서 수선유지비의 구성명세를 장기수선계획에서 제외되는 공동주택 공용부분의 수선·보수에 소요되는 비용, 냉난방시설의 청소비, 소화기 충약비 등 공동이용시설의 보수유지비 및 제반 검사비, 재난 및 재해 등의 예방에 따른 비용 등으로 정하고 있는 점에 비춰보면 ‘유지보수비’는 공동주택관리법 시행령의 수선유지비로 봄이 상당하다”고 봤다. 
이로써 재판부는 “임차인 A씨가 납부한 유지보수비를 임대인인 B씨에게 반환의무가 있는 장충금이라고 인정할 수 없다”며 “이와 다른 전제에 선 A씨의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다”고 밝혔다.
한편 임대인의 원상회복비용 공제 주장과 관련해서는 “임대차계약에 있어 목적물이 일부 훼손됐더라도 통상 임차인이 임대차기간 중 목적물을 사용함으로써 임대차목적물이 마모돼 생기는 가치훼손부분에 대한 경제적 평가는 이미 차임 등에 반영된 것”이라며 “임차인의 원상회복의무는 임차인이 임대인으로부터 목적물을 인도받을 당시 현황 그대로 회복해야 한다는 의미로 볼 수 없고, 가치의 훼손이 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과한다는 특별한 사정이 있는 경우에만 임차인은 원상회복의무를 부담한다”고 전제했다. 
이어 “이 아파트 임차기간 등에 비춰 볼 때 현관문 부분(천공 발생에 따른 수리비 20만원)을 제외한 나머지 임대인의 주장은 그 손상 정도가 통상적인 사용으로 인한 마모의 정도를 초과한 것이거나, 그로 인한 수리비(약 380만원)가 증명됐다고 인정할 증거가 없다”고 판단했다.  
이 같은 판결은 쌍방이 상고를 제기하지 않아 그대로 확정됐다.