집합건물 관리단의 불법 사용방해 행위 인정
공실 구분소유자 ‘관리비 납부 의무 없다’

마근화 기자l승인2019.11.06 11:26:13l1144호

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집합건물에서의 분쟁이 매년 늘고 있는 가운데 서울 서대문구 A집합건물에서도 관리단이 관리비를 연체한 공실 점포 구분소유자를 상대로 소송을 제기하고 나섰다. 
하지만 법원은 관리단의 불법적인 사용방해 행위로 인해 구분소유자가 건물을 사용·수익하지 못했다고 판단, 연체한 관리비를 납부하지 않아도 된다는 취지로 판결함에 따라 이미 관리비를 납부한 다른 공실 점포 구분소유자들에 대해서까지 분쟁이 더욱 확대될 것으로 보인다.    
서울서부지방법원 민사2부(재판장 안동범 부장판사)는 최근 A집합건물 관리단이 구분소유자 B씨(8층 부분 2개 점포)를 상대로 제기한 관리비 청구소송에서 B씨의 항소를 받아들여 관리단 승소 판결을 내린 1심 판결을 취소, 관리단의 청구를 기각했다. 
A집합건물은 지하 6층, 지상 13층 규모에 판매시설, 공동주택, 업무시설 등으로 구성돼 있으며 구분점포(지하 2층부터 지상 8층까지)는 약 1,600개, 구분소유자는 약 1,000명인 것으로 파악됐다. 
2010년 7월경부터 2015년 1월경까지 사이에 4층부터 7층 부분을 각 임차해 웨딩홀로 운영한 임차인 2명이 차임을 지급하지 않자 해당 구분소유자들은 2014년 1월경 건물명도 청구소송을 제기했고, 관리단은 같은 해 12월 말경 관리비 연체를 이유로 4층부터 7층까지 부분을 단전·단수 조치하고, 1층부터 8층까지 부분을 전면 폐쇄한 것으로 알려졌다. 그 이후 상가활성화추진위원회 등이 구성되기도 했지만 상가 활성화 추진이 원활하게 이뤄지진 않은 것으로 나타났다.
특히 지난 6월경 실시된 법원의 현장검증 결과에 의하면 외부 출입문은 잠겨 있었고, 내부로의 출입은 관리단의 통제로 소유자 및 일반인의 출입은 금지된 상태였으며, 엘리베이터와 에스컬레이터는 작동이 중단돼 있었다. 각 층 출입은 관리단 측 직원의 시건장치 해제로 출입할 수 있었으며, 지하 1층부터 지상 8층까지는 종전 임차인의 시설이 대부분 남은 채 공실이었다.  
한편 관리단은 공실상태인 점포에 대해서는 전용면적 3.8㎡, 공용면적 7.48㎡ 당 매월 2만2,000원의 공실관리비를 부과했으며, 관리단이 관리비를 청구하는 기간인 2016년 1월부터 2018년 2월경까지 B씨는 점포를 사용·수익하지 못했던 것으로 확인됐다. 
재판부는 대법원 판례를 참조해 “집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해 행위로 인해 구분소유자가 건물을 사용·수익하지 못했다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 봐야 한다”고 전제했다. 
그러면서 “이 사건 관리단은 적법한 관리단 결의나 B씨의 동의 없이 청구기간 동안 계속해 건물에 대한 무단 임대, 무단 공사와 폐쇄조치 등으로 불법적으로 B씨의 점포에 대한 사용·수익을 방해했다고 봄이 상당하다”며 “B씨는 청구기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다”고 판단했다. 이에 따르면 관리단이 폐쇄조치를 단행할 당시 관리단집회를 거쳤다거나 관리규약에 따랐다고 볼 자료는 제출되지 않았다.  
재판부는 특히 “관리단은 ‘통임대’에 동의한 구분소유자를 제외하고 동의하지 않는 구분소유자들을 상대로 이 사건과 같은 관리비 청구소송을 제기하고 있는 것으로 보인다”며 “B씨와 같이 동의하지 않은 구분소유자는 그 의사와 관계없이 해당 점포가 포함된 부분이 통임대됐음에도 관련 차임을 지급받지 못했다”고 밝혔다.  
피고 구분소유자 측 법률 대리인인 법무법인 산하 아파트팀 이재민 변호사는 “집합건물의 관리단이 구분소유자를 비롯한 이해관계인들 사이에 분쟁이 있다는 이유로 무기한 건물을 폐쇄해 두는 것은 정당한 관리행위라고 볼 수 없으며, 구분소유자에 대한 관계에서 불법적인 사용방해 행위를 구성하게 된다는 점을 확인한 판결”이라며 “1심에서는 관리단의 청구에 따라 체납된 관리비와 연체료의 지급을 명했으나, 항소심 재판부는 현장검증을 거쳐 관리단의 조치가 불법적인 사용방해 행위에 해당함을 인정하고 관리비 납부의무가 없다고 판결한 바, 종래 정상적으로 관리비를 납부한 구분소유자의 경우 그 반환을 청구할 수도 있을 것으로 보이는 등 파장이 있을 것으로 예상된다”고 전했다. 
한편 원고 집합건물 관리단은 대법원에 상고를 제기했다. 
 

마근화 기자  yellow@hapt.co.kr
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