김경렬 율산개발(주) 경영·지원 총괄사장

우리나라의 IMF는 보증을 거절하지 못하는 정 많은 민족성 때문에 왔다고 말하는 사람도 있습니다. 연대보증은 보증인이 채무자 대신 갚을 능력이 있을 때 하는 것인데 연대보증의 능력이 없으면서도 보증을 서고 최악의 경우 반만 감당하면 된다고 착각했는데 나중에 보니 채무 전체가 전부 보증인에게 청구됐고 결국 함께 파산하게 됩니다.

1. 책임은 나눠 지는 것이 아니다
쌍방의무가 있는 계약(雙務契約)은 동시이행의 항변권(同時履行 抗辯權)이 있어 상대방이 채무를 이행할 때까지 자기 채무도 이행을 거절할 수 있는 권리가 있습니다. 부동산 매매계약에서 매매대금 지불과 등기이전을 서로 동시에 청구할 수 있는 것 등이지요. 이에 반해 연대보증(連帶保證)은 ‘함께’ 책임지겠다는 것이므로 채권자로서는 여러 채무자 중 아무에게나 전부를 청구할 수 있고 연대보증인은 이를 거절하지 못합니다. 또 징역 또는 벌금형의 처벌규정이 있는 경우 대부분 양벌규정이 있어 본인의 불법행위는 물론 대리인, 사용인, 종업원이 업무상 불법행위를 하면 행위자는 징역 또는 벌금형을, 법인은 벌금형에 처하도록 규정하고 있습니다(공동주택관리법 제101조). 법인이 책임을 면하려면 위반행위 방지를 위해 해당 업무에 관해 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않았음을 입증해야 하는데 바로 교육과 직무감독입니다. 그러나 관리회사는 직무감독이 힘들고 관리사무소장은 회사의 감독을 간섭이라고 생각해 기피하는 경우도 있으니 부진정연대책임을 벗어나려면 조심해야 합니다.

2. 공동주택관리법의 양벌규정들
공동주택관리법은 관리사무소장과 공모하거나 공모하지 않아도 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공한 경우나 회계감사를 받지 않거나 감사를 방해하는 경우, 회계서류를 작성하지 않거나 보관하지 않은 경우, 행위허가를 받지 않고 하는 경우, 주택관리사 자격이 없는 사람에게 소장의 업무를 시킨 경우, 지자체의 감사나 조사를 거부하거나 방해한 경우 관리회사와 행위자인 소장을 같이 처벌하는데 평상시 회사가 일일이 업무확인을 하는 것은 거의 불가능하니 어떻게 해야 하나요? 횡령이나 용도외 사용 및 부정한 금품을 받는 행위는 예방도 적발도 어렵습니다. 그러나 회계서류 미작성, 미보관, 지자체의 감사 거부나 방해 등은 고의 중과실을 따지지 않는다는 것입니다. 양벌규정은 소장과 관리회사 간의 역할과 지위를 사용자와 피용자로 인정하면서도 현장업무를 소장이 모두 지휘·총괄하도록 하면서 회사를 함께 처벌하니 회사에서는 여간 신경 써야 할 문제가 아닙니다.

3. 거절이 때로는 상대방에게도 도움이 된다
양벌규정을 면하려면 상당한 주의와 감독을 게을리하지 말아야 하는데 회사가 현장의 모든 업무를 감독하기는 불가능하므로 그저 양벌규정이나 면하려고 교육과 업무지침을 주고 보고를 받고 확인을 하는 정도에 그치고 있습니다. 소장은 관리는 도와주지 않고 영업에만 신경을 쓰는 관리회사가 야속하기도 하고 감독을 귀찮아하기도 합니다. 요즘 인기 있는 강아지 행동교정 프로그램을 보면 무조건적이고 책임 없는 애정은 오히려 해가 되며 나쁜 행동을 할 때는 단호하게 하지 말라고 해야 고친다고 합니다. 위임과 대리제도는 어떠한 경우에도 존속할 것이므로 함께 살아가기 위해 하지 말아야 할 것에는 단호할 필요가 있지만 한 손바닥만으로 소리를 내지 못한다는 고장난명(孤掌難鳴)처럼 혼자는 안 됩니다. 회사의 점검 능력 강화와 현장의 업무실수를 줄이기 위해 함께 고민하고 노력할 필요가 있지 않을까요? 관리로 인한 손해배상은 법인이나 소장에게 선택적으로 전액을 청구할 수 있으니 말입니다.