염성준  변호사
국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회

하자심사·분쟁조정위원회는 국내 유일의 하자분쟁과 관련된 전문적인 제도로서 하자심사제도를 운영하고 있다. 공동주택에서 발생하는 하자 여부의 존부(存否) 및 정부(正否)를 규명하기 위해 전유부분 또는 공용부분의 하자부위에 대한 사실조사를 거쳐 관련법령이나 설계도서에 부합하도록 설계됐는지를 판단하는 것으로 2008년 3월에 신설됐다.
하자심사제도는 공동주택 입주자의 하자로 인한 불편을 해소하고, 그로 인한 피해 확산을 방지하는 한편 사업주체의 경영손실을 최소화해 근본적으로 국민의 주거안정을 확보하고 주택건설산업 발전에 기여함에 그 필요성이 있다.
하자심사제도는 공동주택관리법, 동법 시행령 및 시행규칙과 국토교통부 고시인 하자심사·분쟁조정위원회 의사운영에 관한 규칙 및 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준에 근거해 운영하고 있다.
제도의 절차를 살펴보면 우선 ‘신청자격이 있는 자’가 온라인 또는 우편을 통해 하자여부 심사를 신청할 수 있다. ‘신청자격이 있는 자’란 전유부분의 경우 ▲입주자 ▲공공임대주택의 임차인 ▲사업주체 등이, 공용부분의 경우에는 ▲입주자대표회의 ▲관리주체(관리사무소장) ▲관리단 ▲공공임대주택의 임차인대표회의 ▲사업주체 등을 의미한다.
신청 가능한 건수는 공종을 기준으로 해 전유부분은 사건당 세부항목 최대 10건, 공용부분은 사건 당 1건이다.
신청 후 사건이 접수되면 피신청인은 답변서 제출의무가 있으며 하자 부위에 대한 사실조사를 거친 후 위원회의 판정을 통해 신청인에게 판정서를 교부한다.
위원회의 판정과 관련해 하자 여부에 대한 판정은 각 전문분야에 해당하는 50인의 위원으로 구성된 위원회에서 비공개로 이뤄진다. 전체위원회·분과위원회·소위원회는 각 위원회 성질에 맞는 사건을 심의·의결한다.
하자판정에 대한 결정유형은 각하, 하자판정, 기각으로 나뉘며, 하자여부를 판정한 때는 판정서 정본을 당사자에게 송달한다. 하자판정을 받은 사업주체는 판정서에 기재된 보수기한 내 보수할 의무를 지며 하자를 보수한 뒤 그 결과를 지체 없이 하자관리정보시스템에 등록해야 한다.
하자심사제도에 대한 불복절차 또한 위원회에 별도로 마련돼 있다. 하자 여부에 대한 판정결과에 이의가 있는 자는 관계전문가의 의견서를 첨부해 이의 신청을 할 수 있으며, 이에 따른 재심의는 당초 판정했던 위원회와 다른 분과위원회에서 이뤄진다. 재심의에서 당초 판정을 변경하려면 재적위원 과반수 출석에 출석위원 3분의 2 이상 찬성으로 의결해야 한다.
이러한 하자심사제도는 관련분야 종사자의 전문지식과 경험을 반영해 유연하고 합리적인 문제해결방식을 제시할 수 있으며, 절차 진행에 소송법의 적용을 받지 않으므로 탄력성, 신속성 및 경제성을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 
따라서 하자분쟁과 관련한 당사자 간 불필요한 감정소모와 논쟁을 줄이고 신속한 분쟁해결을 위해서 하자심사·분쟁조정위원회의 하자심사 제도를 적극 활용하는 것이 매우 효율적이라고 생각한다.