추석 명절을 앞두고 서울 노원구의 A아파트에서 근무하고 있는 30여 명의 경비원들이 8월 말 현재 4개월째 임금을 받지 못하고 있어 안타까움을 자아내고 있다. 
이는 지난 4월 입주자대표회의가 주택관리업자 B사와의 위수탁관리계약을 중도에 해지하면서 시작됐는데 실질적으로 이에 앞선 2018년 10월경 종전 입대의 회장이 해임되고 새로운 회장이 선출되면서 비롯됐다. 종전 회장이 해임을 인정하지 않고 인수인계를 거부하는 상황 속에서 주택관리업자까지 바뀌게 된 것.   

거듭된 시정명령에도 특정업체와 
계약…입찰참가업체 4곳 중 
주관평가항목인 사업제안서 ‘만점’

이 아파트 입대의는 지난 4월 19일 B위탁사가 체결한 경비용역계약(계약기간 2019년 4월 1일~2020년 3월 31일)까지 포함해 B위탁사에 중도계약해지(4월 30일까지)를 통보했다. B위탁사와의 계약기간은 올해 10월 4일까지로 5개월 이상이 남아 있는 상태였다.  
이후 입대의는 5월 2일 주택관리업자 선정 입찰공고를 내는데 같은 달 9일 관할관청으로부터 관리규약과 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반했다는 이유로 입찰공고를 다시 하라는 시정명령을 받게 된다. 이는 입대의가 ‘주택관리업자 선정 적격심사제 세부배점표’를 관리규약에 의거해야 함에도 임의로 그 세부배점을 조정했기 때문. 하지만 입대의는 시정명령을 따르지 않고 입찰을 강행, 5월 11일 C위탁사와 계약을 체결했고, C위탁사는 5월 15일 오전 8시경 인력을 동원해 관리사무소를 점거한 것으로 파악됐다. 그러자 관할관청은 입대의에 500만원의 과태료 부과 처분 사전통지서를 보냈다.   

종전 계약 무효화에도 
업체 명의로 통장 개설

6월 13일경에는 C위탁사 명의로 관리비 수납통장을 개설하기로 의결하는데 이에 대해 관할관청은 재의결을 하라며 7월 2일 또 시정명령을 내렸다. 회의소집절차 규정을 어겼다는 이유에서다. 회의개최일 전날에서야 회의소집을 공고, 일부 동대표에게는 일시·장소 및 안건을 통지하지 않았으며 안건으로 공고하지 않은 ‘기타 사항’에는 통장 개설건, 감사 해임건, 청소용역업체 선정건 등이 포함돼 있었던 것. 
관할관청은 “‘기타 사항’이란 회의의 기본적인 목적사항과 관계되는 사항과 일상적인 운영을 위해 필요한 사항에 국한된다”며 “회의소집 통지에 목적사항으로 기재하지 않은 사항에 관한 결의는 구성원 전원이 회의에 참석해 그 사항에 관해 의결한 경우가 아닌 한 무효”라며 입대의가 ‘기타 사항’으로 의결한 사항에 대해 재의결하라고 시정명령했다. 이에 입대의는 계약효력정지 가처분이 제기되고 관할관청이 과태료 부과 사전처분을 하자 기존 주택관리업자 선정을 무효화하고 다시 선정키로 결의한 후 재입찰공고를 하게 되는데 이 또한 시정명령을 받게 된다.
관할관청은 6월 21일 “‘당 공고는 노무비 증가 없이 현재 계약조건으로 관리+경비를 일괄도급으로 전환 계약할 수 있으며 입찰금액은 첨부내역에 의한 관리수수료만 기재한다’고 공고해 경비는 관리주체 계약사항에 해당하는 것이므로 주택관리업자 선정 시 계약사항이 아니다”며 시정명령을 내렸다. 
이후 입대의는 6월 25일 다시 주택관리업자 선정 입찰공고를 내는데 문제를 제기한 부분을 삭제해 공고했으며 이 입찰에는 C위탁사를 포함해 4개의 업체가 참여, 7월 1일 개찰 결과 C위탁사가 최종 낙찰을 받았다. 4개 업체의 입찰가격은 모두 동일했고, 적격심사제 결과 낙찰 여부는 사업제안서(사업계획의 적합성, 협력업체와의 상생발전지수)에서 결정됐는데 4개 사 중 C위탁사만 최고득점인 만점을 부여받았다.   

법원, 공동주택관리법 위반 
소지 있지만 고도의 소명 부족

이와 관련해 지난 7월 25일 서울북부지방법원 민사1부(재판장 김한성 부장판사)는 전임 회장 측이 입대의와 C위탁사를 상대로 제기한 계약효력정지 가처분 신청 사건에서 “아직 주택관리업자로 선정되지도 않은 C위탁사로 하여금 아파트 관리비를 수납하도록 한 입대의 행위에는 관리주체로 하여금 관리비를 수납할 수 있도록 정한 공동주택관리법 제23조 제1항 등 위반의 소지가 있다”고 판단하면서도 “전 회장 측이 제출한 자료만으로는 입찰이 적법하고 공정한 경쟁방법을 해해 무효라는 점이 고도로 소명됐다고 보기 부족하다”며 가처분 신청을 기각했다.  

입찰 당시 없었던 ‘도급’(경비 포함) 
계약서엔 버젓이 ‘의혹 제기’

하지만 B위탁사 측 관리소장은 “이 아파트 분쟁은 전형적인 입대의와 주택관리업자 간 사전 결탁에 의한 불법행위”라고 규탄했다. 그러면서 “당초 C위탁사의 낙찰금액은 수수료 약 176만원인데 실제 계약을 체결하면서 낙찰금액에 도급노무비(경비용역비)를 슬그머니 끼워 넣었다”며 “이는 분명 잘못된 계약이며 더욱이 경비용역은 내년 3월까지 B위탁사와 계약이 체결돼 있음에도 불구하고 기존 경비원들이 C위탁사와 근로계약을 체결하지 않는다는 이유로 경비용역비를 편취하고 자신들과 근로계약을 체결한 자에 대해서만 월급을 주겠다고 횡포를 부리고 있다”고 지적했다. 특히 “주택관리업자 선정 입찰 당시에는 입찰에 부치는 사항에 경비용역에 대해서는 포함되지 않았지만 계약과정에서 사실상 경비용역을 ‘수의계약’함으로써 주택관리업자에게 이권을 제공했다”며 의혹을 제기했다. 
입대의와 C위탁사가 계약기간을 2년(2019년 7월 1일~2021년 6월 30일)으로 해 7월 1일 체결한 ‘공동주택 도급관리계약서’에 의하면 도급관리기구에 ‘경비인력:47인(관리보조원으로 명칭변경)’을 포함해 인력을 배치한다고 정하고 있다. 또 도급관리수수료는 매월 약 176만원으로 노무비는 현재 발생내역을 적용한다고 기재돼 있다. 
 

7월 정식 계약한 주택관리업자에 종전 경비용역비 지급 가능할까
경비원들 “입주민들은 관리비 다 냈는데 급여는 왜 중단되나”

현재 46명의 경비원 중 C위탁사와 근로계약을 맺은 14명에 대해서만 급여가 지급된 상태다. 14명의 경비원에 대해서도 급여 전부가 지급되진 않았으며 1개월 반 정도의 급여만 지급된 것으로 파악됐다. 이런 가운데 관계자에 따르면 C위탁사에는 5월 경비용역비 약 6,900만원과 6월 경비용역비 약 1억1,200만원이 지급된 것으로 알려졌다. 
이 아파트 경비원들은 호소문을 통해 “관리주체의 혼선으로 경비원들의 급여가 5월경부터 지급되지 않고 있다”며 “입주민들은 관리비를 성실히 내고 있는데 왜 경비원의 급여가 중단돼야 하는 가”라고 목소리를 높였다. 
한 경비원은 “무리하게 밀고 들어온 C위탁사가 경비원들에게 개별적으로 기존 주택관리업자인 B위탁사에 대한 사표를 받고 C위탁사와 근로계약서를 작성한 경비원들에 대해서는 일부 급여를 지급하고 나머지 경비원들에겐 4개월분의 급여를 체불했다”며 “어떻게 경비원들을 볼모로 이럴 수 있는지 현재 노동청에 고발해놓은 상태”라고 토로했다.
이와 관련해 C위탁사 측 관리소장은 “처음에는 41명이 근로계약 의사표시를 하고 근로계약서를 작성했는데 B위탁사가 회유를 했는지 근로계약서를 취합하는 과정에서 근로계약서가 C위탁사로 들어오기 전에 41명의 사직서가 먼저 접수됐다”면서 현재로선 C위탁사와 근로계약을 체결하지 않은 경비원들에게는 급여를 지급할 수 없다는 입장을 취했다. 
아울러 “종전의 계약 체결과정에서 흠결이 있어 재입찰공고를 통해 정식 계약을 체결한 만큼 이제 이 문제는 회사 간의 싸움으로 B위탁사가 포기를 하거나 전임 회장이 사임하고 모든 것을 내려놓지 않는 한 법원의 판단에 따라 처리할 수밖에 없다”고 해명했다. 또한 “법원 결과에 의해 언제 상황이 뒤집힐지 모르는 첨예한 상황 속에서 관리소장으로서 섣부르게 행동할 수도 없는 입장”이라고 부연했다. 이에 따라 법원 최종 판결이 나오기까지 장기간 분쟁이 가속화될 것으로 예상된다. 

관리소장 배치신고는 잠정 ‘보류’

그 사이 관리소장 배치신고 문제도 불거졌다. C위탁사 소속 관리소장은 아파트와 C위탁사 간 정식 계약(7월)이 체결되기 전인 5월경 배치신고를 했는데 B위탁사 소속 관리소장이 현재 분쟁 중인 단지로 적법하게 배치되지 않은 점을 사전에 알렸음에도 불구하고 착오로 인해 배치신고가 접수된 것으로 확인됐다.  
이와 관련해 관할관청은 “C위탁사 관리소장의 배치신고에 관해 대한주택관리사협회 서울시회는 B위탁사 소속 관리소장의 배치신고에 대한 지적에 따라 아파트 분쟁이 결정(해결)될 때까지 신고는 받았으나, 처리는 보류상태로 할 예정이라는 답변을 받았다”며 “아파트가 하루빨리 정상적으로 운영되길 바란다”고 밝혔다.   

시정명령은 있으나마나?
‘업체들 이기주의로 인한 결과물’

이 같은 일련의 상황에 대해 이 아파트 한 동대표는 “업체들의 이기주의로 인해 비롯된 것”이라고 꼬집었다. 더욱이 “주택관리업자 선정과정에서 위법한 사항이 발견돼 관할관청이 수차례에 걸쳐 시정명령을 내렸음에도 불구하고 결국 계약체결까지 이뤄지고 있는 현실이 안타깝다”며 “업체 선정이 잘못 되더라도 시정명령만 내리면 그 업체와 계약을 체결하더라도 끝나는 것인지 의문스럽다”고 역설했다.  
한편 A아파트와 같이 공동주택 관리현장에서는 주택관리업자에 대한 중도 계약해지에 따른 분쟁이 비일비재하게 발생하고 있는 상황이어서 이에 대응할 수 있는 법적 제도적 장치가 절실히 필요하다는 목소리가 터져 나오고 있다.