하자심사・분쟁조정위원회 10년, 그 성과와 과제

특별기고 길기관l승인2019.07.24 10:08:16l1131호

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길기관  위원장
국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회


국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회(이하 ‘하자분쟁조정위원회’)가 출범한 지 어느덧 10년의 세월이 흘렀다. 
2000년대에 들어서면서 아파트를 비롯한 공동주택에서 하자를 둘러싼 분쟁이 급증하고, 법원에는 하자 소송이 폭증하기 시작했다. 입주자와 사업주체는 서로를 불신하며 하자를 둘러싼 갈등과 분쟁을 해소하지 못하고 소송으로 치닫는 경우가 빈번해졌다. 그로 인해 사회·경제적 비용이 크게 증가하는데도 소송 이외에는 달리 해결할 방법이 없었다. 소송을 통해 분쟁이 종결되기까지는 많은 시간과 비용이 들고, 하자보수가 제대로 이뤄지지 않는 문제점도 있었다.
이러한 상황에서 공동주택에서 발생하는 하자와 관련 분쟁을 신속하고 공정하게 해결해 사회적 비용을 절감하고, 입주자와 사업주체의 시간적, 경제적 부담을 최소화 하고자 소송 대체적 분쟁해결기구인 하자분쟁조정위원회가 도입된 것이다. 
하자분쟁조정위원회는 2008년 3월 21일 신설된 구 주택법 제46조의 2에 따라 2009년 3월 22일 닻을 올렸다. 
하자분쟁조정위원회는 담보책임기간 안에 발생한 하자의 책임 범위 내 신청된 분쟁을 조정하기 위해 15인의 위원으로 구성됐다. 하자분쟁조정위원회는 2010년 10월 경기도 군포시에 사무국을 두고 본격적으로 업무를 시작했다. 
위원회가 출범한 첫해 69건의 조정 신청을 시작으로 꾸준히 신청 사건수가 증가하다가 2013년도에는 무려 1,900여 건을 넘길 정도로 폭발적으로 증가한 뒤 최근 4년 동안은 연간 평균 4,000건 정도를 유지하고 있다. 
위원회에 신청되는 사건수의 증가에 따라 위원회의 위원수도 2013년 6월에는 50인으로 확대됐다. 위원회에서 성립된 조정의 효력도 당초에는 당사자 사이에 화해가 성립된 효력밖에 부여하지 않았지만, 2013년 6월 19일 이후 위원회를 통해 성립된 조정은 재판상 화해와 동일한 효력이 있다.  
2016년 8월 12일 공동주택관리법의 시행과 함께 하자분쟁조정위원회는 더욱 비약적으로 발전한다. 하자심사판정에 대한 이의신청제도도 신설됐다. 2017년 10월부터는 공공임대주택의 임차인도 하자심사 및 분쟁조정을 신청할 수 있게 됐다. 
하자분쟁조정위원회가 출범한 지 불과 10여 년 만에 꾸준한 법 개정을 통해 입주자등은 하자 여부를 판정받거나 조정을 통해 권리를 보호받을 수 있는 길이 넓어졌다. 적은 비용으로 신속하고 공정하게 공동주택에서 발생한 하자로 인한 피해를 구제받을 수 있게 된 것이다.  
많은 성과에도 불구하고 하자분쟁조정위원회가 해결해야 할 과제도 산적해 있다. 신속한 권리구제라는 소임을 제대로 다하지 못하고 있는 문제는 시급히 개선해야 한다. 입주자 등은 신속하게 문제가 해결될 것으로 기대하며 하자심사 또는 분쟁 조정을 신청하는데, 신청 사건수 폭주로 사건 처리가 만성적으로 지연되고 있다. 이에 따른 입주자들의 불편과 불만이 높아지는 반면 하자분쟁조정위원회에 대한 신뢰도는 떨어질 우려가 높아지고 있다. 
법률의 개정도 논의돼야 한다. 사실상 아파트와 똑같은 용도로 이용되고 있는 주거형 오피스텔은 공동주택이 아니라는 이유로 하자분쟁조정위원회에 권리 구제를 신청할 수 없다. 향후 법 개정을 통해 개선점을 모색해야 할 것으로 보인다.

길기관  kslee@hapt.co.kr
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