“입주자와 사업자가 다 같이 공감하는 상생의 하자 분쟁조정 실현 위해 최선 다할 것”

■ 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 길 기 관 위원장 온영란 기자l승인2019.07.17 14:16:30l1130호

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■ 길기관 위원장 프로필
▲고려대학교 학사 ▲광운대 건설법무대학원 석사 ▲제41회 사법시험합격 ▲제31기 사법연수원 수료 ▲법무법인 산하 변호사 ▲연세대 건설경영자과정 ▲중앙대 최고경영자과정 ▲서울시 건축분쟁조정위원 ▲국회법사위자문위원 ▲법무법인 덕수 구성원변호사 ▲광운대학교 건설법무대학원 겸임교수 ▲화성시 고문변호사 ▲노원구 도시계획위원회 위원 ▲경기도 고문변호사 ▲서울지방경찰청 운전면허 행정처분 이의심의위원회 위원 ▲성북구 도시계획위원회 위원 ▲노원구 고문변호사 ▲대한주택보증 고문변호사 ▲수협중앙회 고문변호사 ▲식품의약품안전처 공공기관 경영평가단 위원 ▲광명시 고문변호사 ▲서울변호사회 조사위원회 위원 ▲서울시교육청 교육공무원일반징계위원회 위원 ▲화성도시공사 인사위원회 위원 ▲남동발전(주) 고문변호사 ▲(현)서울경찰청 외부징계위원회 위원
[저서] ▲알기 쉬운 건설분쟁 사례해설 /건설경제 ▲하도급분쟁의 쟁점 /진원사 ▲건설분쟁의 쟁점과 해법 / 진원사

신속・정확한 하자심사 및 분쟁조정 위해 전문인력 보강 등 지원 필요
편리한 권리구제 위해 총력 기울일 터

요즘 국내 주택정책은 과거 주택건설과 공급만을 중요시하던 시대에서 벗어나 이제는 공동주택의 장수명화와 쾌적한 주거환경을 조성하는데 중점을 두고 있으며 공동주택의 생활 및 관리에 대한 입주민의 욕구도 증대해 이를 반영한 제도개선 등이 이뤄지고 있다. 
하지만 늘어나는 아파트 건설로 인한 하자분쟁은 매년 증가하고 있고 이로 인한 입주자와 사업자 간 갈등의 골이 깊어지는 등 서로가 많은 시간적·경제적 비용을 부담하고 있는 것이 현실이다. 
이에 지난 2009년 3월 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회(이하 위원회)가 본격 출범해 하자심사·분쟁조정업무를 진행하며 공동주택에 거주하는 입주민, 시공사 등은 하자로 인해 분쟁이 발생하는 경우 위원회를 통해 저렴한 비용으로 효율적인 해결을 할 수 있는 길이 열렸다.
올해 출범 10주년을 맞으며 공동주택 관리와 관련된 하자의 신속·정확한 해결을 위해 노력하고 있는 국토부 하자심사·분쟁조정위원회 길기관 위원장을 만나 공동주택 하자분쟁의 근본적인 원인과 이를 해결하기 위한 방법 및 앞으로의 계획에 대해 들어봤다.

민간, 법조계, 주택관리업계 등 전문가들로 구성된 위원회의 역할은?

공동주택은 많은 자재와 복잡한 공정으로 건설되기 때문에 공동주택에 하자 문제가 발생해도 건축의 전문가가 아닌 입주자들은 공동주택의 하자를 확인하는데 한계를 느낄 수밖에 없습니다.
또한 실제 거주하고 있는 집에 결함이 발생하면 입주자는 이에 불안과 답답함을 느끼게 되는데, 시공사 등 사업주체의 보수 지연으로 입주자와 사업주체 간 감정 또한 악화돼 자체적인 원만한 해결 역시 어려운 것이 현실입니다.
따라서 법조계, 주택관리업계, 건축사, 기술사 등 관련 전문가(50인)로 위원회를 구성해 이러한 하자분쟁을 공정하고 신속하게 해결하고 있습니다.   
하자분쟁을 법원의 소송절차를 통하지 않고 하자심사 또는 분쟁조정 제도를 통해 만원의 수수료만 내면 전문가로 구성된 위원회가 최대 90일 이내에 조정안을 제시해주므로 막대한 비용과 평균 2~3년 이상 시간이 소요되는 소송보다 부담을 덜 수 있습니다. 특히 이 분야 최고의 실력과 전문성을 갖춘 조사관들이 직접 현장을 찾아 정확한 조사를 진행하고 입주민들의 애로사항 및 의견청취 등을 통해 조정안을 제시함으로써 입주자들이 편리하게 권리구제를 받을 수 있는 곳이 위원회라고 할 수 있습니다. 
즉  위원회는 비용 부담 없이 신속하게 입주자와 사업주체의 시간적·경제적 부담을 최소화하는 소송 대체적 분쟁해결기구입니다.


하자심사·분쟁조정위원회가 2009년 3월 출범해 올해 10주년을 맞았다. 출범 이후 하자심사 현황과 가장 많이 접수되는 하자 심사사례 및 하자유형은 무엇인지?

2009년 위원회가 출범한 이래 하자심사 및 분쟁조정 사건의 접수가 매년 증가해 최근 4년(2015~2018년)간 평균 약 4,000건의 사건이 접수됐습니다.
공동주택은 해마다 증가하고 있고 공동주택의 품질에 대한 국민들의 관심과 기대도 높아짐에 따라 위원회에 신청되는 사건의 수도 꾸준히 증가하고 있는 추세입니다.
또 위원회에 접수되는 하자심사 사건 중 마감재의 들뜸 및 탈락, 결로, 누수, 균열 등이 전체 사건 신청건수의 절반 정도로 다수를 차지하고 있습니다.
마감불량 및 결로 등은 입주자가 생활하면서 발견이 용이하고, 실제 거주 중에 불편을 많이 느끼게 되는 부분이어서 하자심사 또는 분쟁조정을 많이 신청하는 것으로 보입니다.
이렇게 많이 접수되는 마감부위 시공에 대한 주의를 좀 더 기울인다면 사전에 하자 분쟁을 방지할 수 있고 주택에 대한 입주자의 만족도도 향상될 수 있을 것으로 봅니다.
공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준이 필요한 이유는?

공동주택에서 발생하는 하자를 둘러싼 분쟁은 날이 갈수록 늘고 있는 반면 그 해결 기준이 명쾌하지는 않습니다. 하자의 종류와 발생원인은 다양하고, 복잡하며, 하자보수의 방법과 기준 또한 마찬가지입니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 하자판정기준의 수립이 중요합니다. 하지만 현재 국토부 고시인 위원회의 하자판정기준은 위원회의 하자심사 및 분쟁조정에만 직접 적용이 가능한 것이어서 그 기능에 한계가 있습니다.
따라서 향후 하자판정기준 내용을 보완하는 한편 하자판정기준의 적용대상을 사업주체 및 보증기관까지 확대해 현장의 분쟁을 해결할 수 있는 명확한 기준을 마련할 계획입니다.


국토부는 최근 국정현안점검조정회의를 통해 입주자의 하자 피해를 신속하게 해결하기 위한 다양한 제도개선 방안을 내놨다. 이에 앞으로 위원회의 역할과 나아갈 방향은?

국토부의 계획에 따르면 향후 지자체에 품질점검단이 설치되고, 품질점검단은 준공 전 단계에서 하자 여부를 확인하게 됩니다. 그리고 이러한 품질점검단의 판단에 이의가 있는 경우에는 하자심사·분쟁조정위원회에 이의신청을 할 수 있도록 제도화할 예정입니다. 
또한 위원회의 하자판정결정이 있는 경우 이를 관할관청(지자체)과 공유하고 바로 보수공사 명령이 부과되도록 해 입주자의 권리구제가 신속히 이뤄질 수 있도록 절차가 개선될 계획입니다. 이와 함께 위원회 내 재정기능도 신설해 하자 분쟁을 신속하게 해결하도록 할 방침입니다.
이처럼 위원회가 판단할 수 있는 분쟁의 범위가 확대되고, 하자판정에 따른 보수의무가 강화됨에 따라 위원회의 공정하고 신속한 결정이 더욱 중요해질 것으로 보입니다.
이렇듯 공정하고 신속한 결정을 위해서는 사무국의 필요인력 증원 및 예산확보가 이뤄져야 할 것입니다. 현재 위원회의 조사 및 지원 인력으로는 전국에서 접수되는 하자심사·분쟁조정을 감당하기에는 한계가 있는 것도 사실입니다. 앞으로 전문 인력 등의 보강을 통해 더욱 편리한 권리구제가 이뤄질 수 있도록 최선의 노력을 다하겠습니다.
또한 신청인 및 피신청인의 불편 사항을 적극 수렴해 개선하고 위원회의 실효성 확보를 위해 적극적인 홍보를 통한 업무량 확대와 신속한 해결을 위해 노력해 나갈 방침입니다.    


아파트 등 공동주택 하자분쟁의 근본적인 원인은 무엇이며 근본적인 원인을 효율적으로 해결하기 위한 방안이 있다면?

공동주택의 하자분쟁을 근본적으로 해결하기 위해서는 무엇보다 시공품질의 향상이 중요하다고 생각합니다. 하지만 시공 현장에서는 충분한 경력과 능력을 지닌 기능공을 확보하기 어렵고 정해진 공기에 쫓겨 시공을 하다 보니 마감품질 등이 미흡하게 처리되는 것이 사실입니다.
따라서 실제 시공이 이뤄지는 현장의 애로사항을 해결할 수 있는 정책의 연구와 시행이 중요합니다.
또한 분양 단계에서 견본주택을 잘못 제시하거나 과장광고를 하는 등의 이유로 인한 하자분쟁 사례도 자주 발생하고 있으므로 사업주체는 견본주택과 분양계약서에서 실제 시공할 공동주택의 모습을 더 정확히 제시하는 등의 노력을 기울여야 할 것입니다.
특히 준공 전 입주자의 사전점검제도 등을 통해 사전에 하자를 잘 치유하고 준공 후에는 신속한 보수가 이뤄질 수 있도록 해 입주자와 사업주체의 갈등과 분쟁을 최소화하려는 노력이 필요합니다.


아파트 등 공동주택의 입주민, 입주자대표회의, 관리주체 등에게 당부하고 싶은 말씀이 있다면.

현재 위원회에는 법원감정인과 동일한 자격을 갖춘 조사관들이 전국에서 접수되는 하자분쟁을 빠른 시간 내에 해결할 수 있도록 최선을 다하고 있습니다. 
하지만 하자의 종류와 내용에 따라 해결하는 기간이 모두 다르고, 신청인이 하자심사를 진행하기 위한 기초 및 증거자료를 제시해야 함에도 이를 이행하지 않아 사건들이 누적·지연됨으로써  조사관들에게 이에 대한 민원을 제기하는 경우도 많습니다. 
이에 신청인 및 피신청인들은 이 같은 점을 염두에 두고 자료 및 증거 등을 충분히 확보해 제시해 준다면 좀 더 신속한 처리가 이뤄질 것으로 보입니다.  
또한 보이지 않는 곳에서 묵묵히 최선을 다해 현장에서 일하고 있는 조사관들에게 응원을 보내주길 바랍니다. 
앞으로도 위원회는 폭넓은 전문지식과 풍부한 경험을 바탕으로 분쟁조정 신청 건에 대해 과학적 사실조사를 통한 합리적이고 투명한 조정안을 제시함으로써 신속하고 공정한 하자심사 및 분쟁조정을 통해 하자로 인한 분쟁을 조기에 해결할 수 있도록 최선을 다하겠습니다. 
이를 통해 입주자와 사업자가 다 같이 공감하는 상생의 하자 분쟁조정을 실현해 나가도록 하겠습니다.
공동주택에서 하자로 인한 분쟁이 발생해 어려움을 겪고 있다면 언제든 주저하지 말고 위원회의 문을 두드려 주기 바랍니다.

 

 

온영란 기자  oyr@hapt.co.kr
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