하성규  한국주택관리연구원 원장

민간임대주택은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제5조에 따라 임대사업자가 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분된다. 민간건설임대주택이란 임대사업자가 임대를 목적으로 건설해 임대하는 주택이며, 민간매입임대주택이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취해 임대하는 민간임대주택을 말한다. 
등록임대주택은 정부 정책변경 시마다 큰 영향을 받고 있다. 2018년 4월 1일 시행된 다주택자 양도 시 중과를 피하기 위해서 2018년 3월 임대사업자와 임대주택수가 급증했다. 2018년 한 해 동안 임대사업자가 14만8,000명 증가해  2019년 3월 현재 전체임대사업자의 24.9%가 2018년 등록자로 밝혀졌다. 그러나 임대사업자 등록이 다주택자 투기 수단으로 악용되고 있어 신규 및 기존 임대사업자 혜택을 축소하는 대책이 발표됐다. 그 결과 2019년 1분기 신규 등록 건수는 이전 분기보다 현저히 감소했다.
민간건설임대주택에는 공공지원 민간임대주택이 있다. 이는 2017년 11월 29일 문재인 정부에서 주거복지 로드맵을 통해 알려졌다. 무주택 서민들의 주거안정을 위해서 임대주택 공급을 확대하겠다는 정책이다. 이것은 2015년 박근혜 정부 시절 중산층의 주거 안정을 돕기 위해 실시했던 ‘뉴 스테이’의 명칭과 조건을  일부 변경해 실시하는 정책이다. 공공지원 민간임대주택은 의무임대 기간이 8년이고 임대료 상승도 5%로 제한되며, 초기 임대료는 주변 시세의 90~95% 수준(청년, 신혼부부 특별공급분은 70~85%)에서 결정되도록 한다.
민간임대주택은 자본주의 시장경제체제하의 어느 국가에서나 매우 중요한 점유 형태다. 그 이유는 첫째, 자가 소유를 원하지만 지급능력이 없는 사람들은 임대주택에 거주할 수밖에 없다. 특히 저소득층의 경우 정부나 비영리단체에서 공급하는 저렴 공공임대주택의 입주를 원한다. 그러나 입주를 원하는 가구수 만큼 공공임대주택은 충분히 공급되지 못하는 것이 현실이다. 이러한 상황 에서 많은 사람은 민간임대주택을 택할 수밖에 없다.
둘째, 민간임대주택은 모든 소득계층이 필요로 하는 주거 안정 수단으로 인정받고 있다. 예를 들어 독일의 경우 소득수준(1인당 GDP 4만7,790달러)이 높은 국가임에도 자가 점유 가구 수보다 민간임대주택 등 임대주택에 거주하는 가구수가 더 많다. 즉 임대주택에 거주해도 주거 안정을 누릴 수 있다는 증거다. 독일은 민간임대 53%가 자가 비율 42%보다 높고, 공공사회임대 5% 수준이다.
한국의 주거정책은 유연성의 부족이라는 문제점을 지적할 수 있다. 전통적으로 대부분의 사람은 분양주택과 임대주택이라는 이분법적 인식에서 벗어나지 못하고 있다. 아울러 주거정책을 다루는 사람들도 마찬가지다. 인식을 바꿔 제4섹터 주거안정책을 대안으로 고려할 수 있다. 제4섹터를 민간기업(제2섹터)처럼 시장에서 경쟁하며 영리를 추구하되, 정부(제1섹터)나 시민사회(제3섹터)처럼 공익을 위해 수익의 일부 혹은 상당 부분을 활용하는 새로운 유형의 기업 혹은 기관을 지원해 주택공급을 확대하는 방안이다. 그 대표적인 국가로 독일과 프랑스를 예로 들 수 있다.
최저 주거기준 미달 가구, 반지하·옥탑 등 부적합 주택거주자 그리고 주택 이외의 거처 거주 가구가 증가했고 주거에 관련된 새로운 사회적 수요층이 생겨나고 있다. 이들의 주거 문제를 보다 체계적으로 완화하거나 해소하기 위해 새로운 접근방식 모색이 필요하다.
임대주택은 집을 소유하지 않고 거주할  수 있어 집값 하락에 대한 부담을 줄이고 임대 기간 동안에는 취득세·종합부동산세·재산세 등 각종 세금으로부터도 자유롭다. 공공성을 유지한 다양한 민간임대주택을 공급할 수 있도록 하는 방안을 확대해야 한다. ‘위 스테이(WE STAY)’는 대한민국 최초의 협동조합형 공공지원 민간임대주택사업이다. 지역 주택조합과는 다른 개념으로 대규모 협동조합형 아파트다. 입주민 스스로 설립한 사회적 협동조합이 아파트 운영에 참여하게 된다. 
일반 아파트 대비 약 2.5배 면적의 커뮤니티 공간을 제공하고, 입주자들 스스로 커뮤니티 시설이나 프로그램을 주체적으로 구성할 수 있는 것이 특징이다. 아직 성공 여부를 판단하기에 이른 초기 단계의 주택프로그램이다. 이러한 경험을 바탕으로 좀 더 체계적으로 발전시켜 서민 주거 안정에 새로운 대안으로 자리 잡을 수 있길 기대한다.