때마다 판단이 다르고, 법제처의 유권해석이 다르며, 민사소송 등을 판결하는 판사의 판단이 다른 것이 현실이다.
이러한 현실 속에서 주택관리사에 대한 민원의 청취, 징계개시 및 의결, 행정처분 등의 권한은 국토교통부 장관에게 귀속돼야 하고, 그 산하에 독립적이고 전문적인 징계위원회를 둬 입대의의 부당한 의결, 불법적인 의결 집행 요구 또는 입대의의 비위사실에 따른 합당한 징계나 행정처분이 이뤄질 수 있도록 주택관리사법에 입주자 등 및 입대의에 대한 세부적이고 자세한 처벌이 명문화된 규정이 뒷받침돼야 한다.
- 주택관리사법 제정을 통한 장기수선충당금 사용 권한의 확대 필요 : 공동주택은 영원히 사용할 수 없고 일정기간 사용하면 노후할 수밖에 없기 때문에 장기수선계획을 통한 효율적이고 체계적인 유지관리가 요구된다.
장기수선계획을 통한 유지관리는 단순히 공동주택의 물리적 상태를 보호하기 위한 관리업무만이 아니라 방범, 화재, 지진 등 모든 재해나 재난으로부터 안전성을 확보한다는 의미에서 각 분야별 전문 상담 인력의 투입과 공동주택관리법 제64조 제3항8) 선관주의 원칙에 의거 적절한 장기수선충당금 집행을 위한 장기수선충당금 사용 매뉴얼의 제안은 필수적인 요소라 할 것이다.
이러한 매뉴얼이 제공된다면, 입대의 의결이 없더라도 지자체를 통해 입주자 등에게 필요한 장기수선충당금을 사용해 입주자 등의 쾌적한 거주 상태를 유지할 수 있는 제도적 뒷받침이 필요하다.
① 전문지식이 미약하고 ② 체면치레상 별로 적극적이지도 못하며 ③ 이웃과 등져서 좋을 게 없다는 등등의 이유로 주춤하는 사이, 이권사냥꾼 한두 명이 짝을 이뤄 이 틈새를 교묘히 헤집고 들어온다. 이곳저곳 2~4년마다 한번씩 이사를 다니며 갈고 닦아온 그 기막힌 노하우(?)를 풀어헤치며 절대다수의 선량한 대표들을 선동, 파벌, 작당으로 농락시키고 전멸하게 만드는 입대의가 있는 공동주택에서는 관리주체인 관리소장이 적절한 장기수선계획을 수립해 입대의의 조정을 요청해도 장기수선계획의 수립, 조정 등이 무의미해지고 이권사냥꾼인 입대의가 원하는대로 장기수선계획이 과도하게 집행되도록 조정되는 경우가 발생하고 있다. 이처럼 이권사냥꾼에 대해서는 각 지자체마다 경찰서에서 전과자를 관리하듯 이권사냥꾼 이력이 있는 입대의를 관리하는 프로그램의 도입이 절실히 필요하다.
- 주택관리사법 제정을 통한 일정 수준의 최저급여 지급 의무를 부여하는 제도적 환경 구축 필요성 : 관리업체 및 관리직원의 전문화를 위해서는 비위사실 없이 정상적으로 공동주택을 쾌적하게 관리해왔다면 지속적인 계약관계를 유지할 수 있도록 재계약에 대한 고의적인 방해를 방지할 수 있는 방안 마련이 시급하다.
또한 공동주택의 쾌적한 관리를 위해서는 직원들의 고용안정을 위해 경비원, 미화원 등의 최저임금 인상과 같이 매년 급여 인상을 통한 일정수준의 급여를 최저 급여로서 지급받을 수 있도록 하는 방안이 필요하다.
공동주택 관리 분야는 일반사무나 단순한 기술뿐 아니라 전문적인 지식을 가진 관리자를 요구하고 있다. 전문적인 주택관리사를 배양해 국민들이 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있도록 입법적 개선을 적극적으로 검토해야 할 필요가 있다.
공동주택을 관리함에 있어 여러 세력들의 이해관계도 있고 세력 간의 균형 등 많은 문제가 발생한다. 주택관리사가 중심을 잡아야 제대로 된 공동주택 관리를 할 수 있으므로 주택관리사가 주택관리사법에 따라 제대로 된 권한을 부여받고 책임 있는 집행을 통한 관리를 할 수 있는 제도적 환경을 구축해야 한다.
주택관리사에 대한 임기가 보장되지 않은 채 고용불안 속에서 입대의 및 위탁사가 자의적으로 주택관리사를 해고ㆍ전직시킬 수 있다면 주택관리사제도는 무용지물이 될 뿐만 아니라 주택관리사는 입대와 위탁사의 눈치를 보게 돼 소신 있는 업무집행을 못하게 된다. 이러한 실정은 현재까지도 뻔하게 이뤄져 온 일이고 고용불안으로 인해 입대의의 부당한 요구사항을 눈감으면서 비리가 양산돼 왔다.
따라서 관리사무소가 입대의에 종속된다는 건 전체 입주민들의 이익에 명백히 반하므로 공동주택 관리의 전문성 제고를 위해 주택관리사 업무의 체계성을 확보하고 타인의 부당한 요구로부터 관리사무소의 업무 독립성을 보장받아야 한다.
특히 지자체나 정부의 공동주택 담당 공무원들의 전문성이 주택관리사의 전문성을 따라오지 못하는 경우가 다반사인 현행 공동주택관리법상 주택관리사가 공동주택관리법을 근거로 공동주택을 관리하고 입대의 의결을 집행하기 위해서는 준공무원의 법적 지위 확보의 필요성이 절실히 요구된다.
아울러 주택관리사에 준공무원의 지위가 주어지기 위해서는 주택관리사 윤리성 확보 및 자정기능 확보가 필요하므로, 주택관리사협회의 회원으로 가입해 관리받도록 주택관리사 의무가입제도를 도입할 필요가 있다. 전문자격자로서 주택관리사에 대한 관리를 통해 비위 사실이 있는 주택관리사는 퇴출하고, 신의칙에 근거해 근무지를 쾌적하게 관리하는 주택관리사는 표창을 하고, 비위 사실이 있는 주택관리사는 범죄자와 동일하게 간주해 주택관리사협회에서 비위사실증명원을 발급하는 등 신의칙에 의거 관리할 수 있는 관리자인지, 고의적으로 개인의 사적 이익 추구를 위해 비위 범죄 경력이 있는 관리자인지를 외부에서 확인할 수 있도록 해야 한다. 주택관리사 비위사실증명원을 주택관리사협회에서 의무 발급받아 채용 시 제출하는 시스템을 구축해 주택관리사에 대한 공신력을 증대시켜야 할 것이다.
주택관리사의 공신력을 증대시키는 시스템이 정착된다면 비위를 저지르는 주택관리사로 인한 언론보도로 선량한 다수의 주택관리사가 호도당하는 일도 감소할 것이고, 비위를 저지르는 주택관리사는 새로운 근무지에서의 채용 기회가 주어지지 않게 됨으로써 자연스럽게 퇴출되는 효과도 가져올 것으로 예상된다.
이렇듯 주택관리사에게 공동주택관리법을 근거로 관리할 수 있는 준공무원의 법적 지위와 권한이 부여된다면 입대의의 부당한 의결 요구도 불가능해지며 입주자 등의 부당한 지시나 요구에도 공동주택관리법을 근거로 응할 필요가 없어지게 될 것이다.
공동주택관리법을 근간으로 공동주택을 관리하는 주택관리사에게 권한 없이 무거운 책임과 그에 따른 과태료만 제정된 상태이므로 준공무원이라는 법적 지위가 주택관리사에게 부여된다면 공동주택관리법령의 개정이 너무 잦더라도 개정된 법령에 따른 법적 집행권한이 자연스럽게 부여되므로 관리현장에서 혼란스럽거나 업무가 과중되지 않고 간소화된 절차로서 관리가 가능할 것이다.
결론을 말하자면 우월적인 입대의 등의 갑질 행태와 한쪽으로 편중된 월권적인 역할관계로부터 전문성을 발휘할 수 있도록 지자체의 공무원들과 같이 주택관리사법을 제정함에 있어 주택관리사에게 준공무원의 법적 지위가 부여되는 제도적 환경을 구축하는 것이 가장 시급하고 중요한 일이다.