주상복합아파트 상가점포 우수관 이탈 ‘누수사고’
청주지법 충주지원, 입대의・관리소장 책임 일부 인정

마근화 기자l승인2019.06.12 15:08:44l1125호

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충북 충주시 소재 모 아파트 상가 내 A씨 점포에서는 지난해 8월 28일경 우수관이 이탈하는 사고가 발생했다. 이에 관리사무소장은 배관업체를 통해 즉시 이를 보수하고 원인을 파악하도록 했는데 배관업체는 임시조치로 배관밸브를 돌려 끼우면서 큰 규모의 설비업체에 보수 및 진단을 맡기라고 권유했다. 그러자 관리소장은 상가 각 점포 및 입주자대표회의에 이 같은 사실을 알리고 보수와 진단에 대한 동의를 얻었으며, 모 업체가 같은 달 31일 아파트 내 모든 점포에 대한 진단과 보수를 하기로 예정돼 있었다. 
문제는 그 전날 터졌다. 보수공사를 하루 앞둔 30일 A씨 점포의 옆에 위치한 B씨(임차인) 점포(음식점) 천장 내에 설치돼 있던 우수배수관의 이음부분이 이탈해 빗물이 점포 내로 유입하는 누수가 발생한 것. 이를 전달받은 관리소장은 점포 천장 위 전선볼트 레일 위로 올라가 이탈된 배수관의 이음부분을 다시 부착하는 임시조치를 했다. 그런데 다음 날 새벽 폭우로 인해 배수관이 다시 이탈해 빗물이 또 유입하는 누수사고가 발생, B씨 점포에 있던 집기류 등 물품이 물에 젖는 피해를 입었다.    
이에 B씨는 점포 소유자(임대인)와 아파트 입대의 그리고 관리소장을 상대로 약 4,800만원(침수 물품 피해액 4,047만원, 3개월간 영업이익 손실액 600만원, 이주비 150만원) 상당의 손해배상 청구소송을 제기했다. 
그 결과 청주지방법원 충주지원 민사1단독(판사 고범진)은 최근 ‘입대의와 관리소장은 B씨에게 210만원을 지급하라’며 원고 일부 승소 판결을 내렸고, 쌍방이 항소를 제기하지 않아 그대로 확정됐다. 
법원은 “이 아파트는 지하 2층 지상 6층으로 구성된 주상복합아파트로 B씨 점포는 지하 1층의 6개 소매점 중 하나에 해당한다”며 “이 사건 배수관은 아파트의 지상층 전유부분 구분소유자들이 전유부분에 대한 소유권을 영위하기 위해 필수불가결한 시설일 뿐만 아니라 아파트 옥상 등에 떨어진 빗물 등을 배수하기 위한 기능을 수행하는 배수 관련 부대시설로 아파트 공용부분에 속하고, 점포의 구분소유자가 임의로 처분할 수 있는 구분소유의 대상이라고 할 수 없다”고 밝혔다. 
이와 함께 “아파트 공용부분에 해당하는 배수관의 하자에 대해서는 아파트 입대의가 관리 책임을 부담한다고 봄이 상당하고, 배수관이 점포의 임대인의 지배영역에 속한다고 보기도 어렵다”면서 “임대인이 점포의 유지・수선의무를 불이행했다거나 그로 인해 배수관의 누수가 발생했다고 인정할 만한 증거가 없다”며 임대인에 대한 청구는 기각했다. 
그러나 입대의와 관리소장은 특별한 사정이 없는 한 B씨에게 누수로 인한 손해배상을 할 의무가 있다고 인정했다. 
법원은 “입대의와 관리소장은 A씨 점포에서 우수관 이탈이 발생한 이후에서야 배관업체를 통한 보수 및 원인 파악 작업을 실시했고, 1차 누수 이후 배수관의 이음부분을 다시 부착하는 임시조치를 했음에도 불구하고 배수관이 다시 이탈해 2차 누수가 발생했다”며 “B씨 점포의 옆 점포의 우수관 이탈 및 B씨의 보수요청에도 불구하고 배수관의 하자는 개선되지 않았던 점에 비춰 보면 B씨 점포의 누수는 배수관에 대한 일반적으로 요구되는 관리의무를 소홀히 한 입대의와 관리소장의 과실로 인해 발생했다고 봄이 상당하다”고 판시했다. 
이에 대해 입대의와 관리소장은 “배수관 이탈은 천장텍스에 가려진 아파트 시공상 결함 문제로서 사전에 파악할 수도 없고, B씨 점포의 옆인 A씨 점포의 우수관 이탈 이후 신속히 안전진단과 점검을 의뢰했으며, 1차 누수 이후에도 신속히 출동해 임시조치와 복구작업을 하는 등 일반적으로 요구되는 정도의 주의의무를 다했다”며 면책을 주장했다. 
하지만 법원은 “공용부분인 배수관의 하자에 대해 입대의가 아파트 시공사에 하자보수 또는 손해배상을 청구함은 별론으로 하더라도 입대의가 조직돼 관리소장을 아파트 공동시설과 부대시설에 대한 관리 책임자로 고용해 아파트에 대한 관리를 시작한 이상 아파트 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 입대의와 관리소장에게 귀속된다”면서 “입대의와 관리소장이 제출한 증거만으로는 이 같은 판단을 뒤집고 아파트 관리주체 내지 시설물관리 책임자로서 부담하는 선량한 관리자의 주의의무를 다했다고 보기 어렵다”고 판단했다. 
다만 손해배상 범위에 대해서는 “누수로 인해 점포에 놓아둔 집기류 등 일부 물품이 물에 젖게 되는 피해를 입은 사실과 점포에서 음식점 영업을 시작하면서 구입한 집기류 등의 비용 합계가 752만원 상당인 사실은 인정되지만, B씨는 구체적인 손해액 산정을 위한 피해 물품의 종류 및 누수 당시의 시가, 수리비, 세탁비 등 자료를 제출하진 못하고 있다”며 제반사정을 종합적으로 고려해 손해액 300만원만 인정, 나머지 청구는 받아들이지 않았다. 
특히 법원은 입대의와 관리소장이 현실적으로 배수관 등을 수시로 점검해 사전에 문제를 파악한다는 것은 상당한 애로가 있을 것으로 보이며, 나름대로 임시조치와 복구 작업을 이행했던 점 등을 참작해 손해배상 책임을 300만원의 70%로 제한했다. 
 

마근화 기자  yellow@hapt.co.kr
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