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관리는 종합예술이다 <212> 김경렬l승인2019.05.08 13:41:14l1121호

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김경렬 율산개발(주) 경영·지원 총괄사장

 

예전에 드라마 ‘여인천하’에서 고집과 독선을 연기한 배우 도지원이 유행시킨 “뭬~야!”라는 말이 있었는데 요즘에는 생각하지 못한 일이 생기거나 놀라는 경우 “What!”이라고 하는 것 같습니다. 유행어는 시대상을 반영하는데 왜 이런 표현이 유행하는 것일까요?

1. 당연한 것이 지켜지지 않으면 놀란다

법은 주택관리업자와 주택관리사를 전문관리의 두 축으로 규정하고 있습니다. 관리의 전문가라면 어떻게 해야 주택의 가치를 높이고, 생활의 편의를 제공할 수 있는지, 이를 위해 많은 관리업무를 이해시키고 동의를 얻는 일은 어떻게 할 것인지, 제반 규정의 본질을 잘 이해하고 있어야 합니다. 사과나무는 3년이 지나야 열매를 맺기 시작하고, 10년 정도 기다려야 상품 가치가 있는 열매가 달리는 것처럼, 관리자는 스피노자처럼 내일 단지를 떠날지라도 오늘은 최소 3년 후를 생각하는 관리를 수행해야 합니다. 대개 감사는 그 단지를 떠난 후 시작되고 후임자는 전임자를 보호하지 않습니다. 오히려 전임자의 잘못이 많을수록 내가 더 유능한 것처럼 생각하는 사람이 많다는 것을 인식하고 바로 지금 당연하게 처리해 놔야 합니다.

2. 대행인은 대리인의 마인드로 일해야 한다

법령은 관리사무소장은 일을 하고 책임은 관리주체가 지도록 규정하고 있으므로 이는 대리인이 아니라 대행인인 것입니다. 대리인은 자기인격으로 일하면서 불법행위 책임은 대리인이 지는데 대행인은 도급인을 위해 일하는 것이 아니라 수급인을 위해 일을 해야 함에도 현실 관리사무소장은 관리주체인 수급인이 아닌 도급인인 입주자대표회의를 위해 일하는 것처럼 하고 있으니 문제가 생깁니다. 입대의는 업무를 결정하고서도 책임을 지지 않는데 관리사무소장은 관리주체와 협의하지 않고 자기의 생각대로(인격으로) 일하고 행정처분은 관리주체에 넘기고 입대의가 원인이라며 과태료 금액의 부담, 인사조치 등 구상책임은 지지 않으려고 합니다. 관리비와 사용료, 장충금을 용도외로 사용하면 관리주체에는 영업정지와 1,000만원 이하의 과태료 및 형법상 횡령의 벌을 받게 되니 대행인은 대리인처럼 스스로 불법행위 책임은 진다는 마인드로 일해야 하는데 관리주체가 대행인을 지도·감독하지 못하면 모두 상처를 입게 됩니다.

3. 결국 관리주체의 능력이 문제다

관리소장은 관리주체의 업무를 지휘·총괄하도록 규정하고 있는데 지휘·총괄은 자기 일을 자기인격으로 일하고 책임을 지는 것이 아니라 남의 일을 대신해 행하는 것으로 일과 책임이 나뉘어 있는 것입니다. 즉 관리소장은 관리주체의 업무를 대행하고 문제가 생겨도 책임은 관리주체가 지는 것이지요. 공동주택관리업은 공동주택이 활발히 공급되기 시작한 1970년대 중엽까지는 분양업자가 직접 관리 부서를 둬 관리했으나 1970년대 말 공동주택이 새로운 주거형태로 대량 공급된 것을 계기로 민간관리업자들이 관리에 참여하게 되자 1979년 11월 21일 ‘공동주택관리령’을 제정해 전문 관리업체가 탄생하고, 주택 200만호 건설계획이 공동주택을 건설하는 것으로 결정되면서 1990년 주택관리사 제도를 도입하게 됐습니다. 관리주체와 관리소장의 업무를 어떻게 구분할 것인지에 대한 깊은 고민과 연구가 부족한 상태에서 제도의 필요성만을 강조하다 보니 명백한 대리업무를 대행으로 어정쩡하게 만들어 놨습니다. 대리와 대행의 차이는 위법행위 책임을 누가 지느냐 하는 것이므로 대행인에 대해서는 본인(관리주체)의 직접적인 지도와 감독이 필수적인데 공동주택관리법은 관리주체와 관리사무소장의 관계를 정하지 않아 오직 인사권과 구상권으로 통제할 수밖에 없으니 관리소장을 적절하게 지원하고 감독할 능력이 없는 관리주체의 무능은 결국 대행인에게도 상처를 주게 됩니다. What!

김경렬  kslee@hapt.co.kr
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