5년 임대의무기간 만료 후 분양전환이 완료된 아파트 입주자대표회의가 임대사업자를 상대로 제기한 특별수선충당금 청구소송 진행 중 임대사업자가 위헌법률심판제청을 신청했지만 받아들여지지 않았다.
대구지방법원 민사14부(재판장 이덕환 부장판사)는 최근 임대사업자 A사가 신청한 위헌법률심판제청을 기각했다. 
경북 경산시 B아파트 임대사업자 A사는 ‘구 임대주택법 제17조의 3(특충금 적립)’이 명확성원칙 및 포괄위임금지원칙 위배, 재산권 및 계약의 자유 침해, 소급입법금지원칙 및 신뢰보호원칙을 위배해 헌법에 위반된다고 주장했다. 
특충금의 적립시기와 적립종기에 관한 사항을 구체적 기준 설정 없이 시행령에 포괄적으로 위임했으므로 명확성원칙 및 포괄위임금지원칙에 위배되며, 특충금 적립의무의 종기를 정하지 않아 임대사업자로 하여금 임대주택의 임대의무기간을 넘어서는 장기간 특충금을 적립하도록 강제하고, 특충금을 입대의에 인계하도록 강제해 재산권 및 계약의 자유를 침해했다는 것이다.
구 임대주택법 제17조의 3에서는 임대사업자는 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 특충금을 적립해야 하며(제1항), 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 제1항에 의해 적립한 특충금을 최초 입대의에 인계해야 하고(제2항), 특충금 요율, 사용절차, 사후관리와 적립방법 등에 관해 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록(제3항) 규정하고 있다.  
이와 관련해 재판부는 “장기수선계획 내용이 유동적인 이상 특충금 적립시기도 계획의 변동 내용에 수시로 영향을 받을 수밖에 없고, 전문적·기술적인 사항이어서 특충금 적립시기를 법률에서 구체적·확정적으로 규정하는 것은 입법기술상 매우 곤란하다”며 “장기수선계획의 변동 내용, 건축업계의 여건, 물가상승률, 주택임대차상황, 경제사정 변동 등 제반여건을 고려해 그때그때 상황에 맞게 특충금 적립시기를 정하도록 위임할 필요성이 인정된다”고 밝혔다. 
또 “임대사업자는 임대주택이 ‘분양전환되기 전’에는 특충금을 적립해야 할 의무를 부담하나, 분양전환이 된 경우에는 분양 가구로부터 장기수선충당금을 징수·적립할 의무를 부담하고, 특충금은 임대사업자가 사업주체로서 실제로 적립했는지 여부와 상관없이 임대주택법령에서 정한 기준에 따라 산정된 금액을 분양전환 후 입대의에 인계할 의무를 부담하는 것과 달리, 구 주택법에 의한 장충금은 임대사업자가 가구 소유자 또는 입대의를 대신하는 관리주체로서 이를 징수·적립하는 것에 불과하므로 실제로 적립한 돈이 있어야만 이를 인계할 의무를 부담한다”고 설명했다. 
이어 “특충금의 적립종기가 ‘임대주택의 분양전환이 종료되기 전날’임을 합리적으로 파악할 수 있다”며 “명확성원칙 및 포괄위임금지원칙에 위배되지 않는다”고 판시했다. 
재산권 및 계약의 자유를 침해했다는 A사 측 주장도 배척했다. 
재판부는 “임대사업자로 하여금 임대의무기간을 넘어서 분양전환이 종료되기 전날까지 특충금을 의무적으로 적립하도록 강제하고, 이를 입대의에 인계하도록 강제한 것은 임대주택을 적정하게 유지관리하고 입주민의 주거안정을 도모하기 위해 불가피한 조치”라며 “피해의 최소성에 위배된다고 볼 수 없고, 임대사업자의 불이익에 비해 입주민의 주거안정에 기여하는 공익이 더욱 커 법익의 균형성도 갖췄다”고 판단했다. 
특히 “특충금 적립의무가 임대주택의 임대의무기간에 한정되는 것으로 본다면 임대의무기간이 만료된 후부터 분양전환이 종료되기 전날까지 특충금 적립 주체가 부재하게 되고, 분양전환이 늦어지게 되는 경우 특충금의 적립미비상태도 그만큼 오래 지속되는 결과, 뒤늦게 임대주택을 분양받은 입주자가 건물 노후화로 인한 부담을 일시에 혼자서 떠안게 돼 특충금 적립제도의 취지에 반하는 결과가 초래될 수 있다”고 우려했다. 
아울러 “임대사업자는 임대주택의 임대의무기간이 만료된 후 언제든지 분양전환을 해 특충금 적립의무로부터 벗어날 수 있다”며 “임대사업자는 임대의무기간 만료 후에도 임차인으로부터 임대료를 지급받아 건물을 통한 수익을 얻고 있으므로 임대사업자가 임대주택의 임대의무기간 만료 이후 분양전환이 종료되기 전날까지 특충금 적립의무를 부담한다고 해 이를 부당하다고 볼 수는 없다”고 밝혔다.  
이밖에 “임대사업자의 특충금 인계의무가 임차인의 분양전환권 도입으로 인해 변경됐다고 볼 수 없고, 임대사업자는 임대주택이 분양전환될 경우 특충금 인계의무가 발생하리라는 점을 충분히 예상하고 있었을 뿐, 임대사업자에게 독점적인 분양전환권이 있다거나 사실상 특충금을 인계할 필요가 없을 것이라는 점에 대해 신뢰가 있었다고 보기 어렵다”며 소급입법금지원칙 및 신뢰보호원칙에도 위배되지 않는다고 판단했다.