집합건물･공동주택 관리 관한 법제개선 연구

관리 사각지대인 오피스텔 및 주상복합아파트, 소규모 공동주택 관리의 문제점과 입법적 대안에 관해 논의하는 자리가 마련됐다. (사)한국집합건물진흥원(이사장 김영두, 이하 진흥원)은 창립을 기념해 지난 18일 더불어민주당 이원욱(경기 화성시을), 백혜련(경기 수원시을), 강훈식(충남 아산시을) 의원과 함께 ‘집합건물과 공동주택 관리에 관한 법제개선 정책토론회’를 개최했다.
이날 토론회에는 김영두 이사장 및 안현자 교육원장 등 진흥원 관계자들과 대한주택관리사협회 대표 토론자로 나선 박병남 사무총장을 비롯해 이선미 경기도회장, 채희범 인천시회장, 김학엽 대구시회장, 하원선 서울시회장이 참석했으며, 국토부 주택건설공급과 박종용 사무관, 법무부 법무심의관실 권혜옥 서기관 등 정부 관계자와 한국주택관리협회 조만현 회장 및 강현구 부회장 등 300여 명이 참여해 법제도 개선에 관한 의견을 나눴다.
김영두 이사장은 인사말에서 “부동산 개발시대에서 관리시대로 중심추가 변경되는 과정에서 집합건물 및 공동주택 관리에 관한 법제도는 눈부신 성장을 거쳤으나 한편으로는 도시형생활주택, 대규모 구분점포 등이 관리 문제에 새롭게 직면하고 있다”며 “진흥원은 이러한 문제를 고민하고 해법을 찾기 위해 설립됐으며 이번 토론회를 통해 부동산 관리분야의 기초역량을 강화하고 새로운 도전과제를 극복하는 출발점이 되길 바란다”고 말했다.
대주관 황장전 회장은 축사를 통해 “최근 소규모 공동주택 관리방안에 대한 내용이 담긴 법안이 국회 본회의를 통과, 공포를 앞두고 있어 향후 관리제도의 사각지대가 줄어들 것으로 기대한다”면서 “이번 토론회를 통해 비주거형 집합건물의 체계·전문·합리적 관리방안이 도출돼 관리 사각지대 해소에 힘을 보태주길 기대한다”고 전했다. 
본격적인 토론에 앞서 김영두 이사장은 발제를 통해 현행법상 ▲구분소유관계의 사전설정 ▲소규모 공동주택 관리시스템 ▲준주택(오피스텔) 관리규정 ▲주상복합건축물 관리규정의 문제에 대해 짚고 각각의 해결방안을 제시했다.
우선 구분소유관계 성립 이후에야 일부공용부분, 전용사용권 등 관리에 관한 사항을 정함으로써 이해관계 대립이 발생하는 문제에 대해, 집합건물법 및 건축물 분양에 관한 법률 개정을 통해 분양자로 하여금 관리의 기본방향을 ‘공정증서’로 미리 정하고 분양계약 체결 시 수분양자에게 그 내용을 제공토록 하는 방안을 제시했다.
또한 소규모 공동주택이 집합건물법에 따라 관리돼야 함에도 입주자대표회의가 공동주택관리법에 따라 직접 관리하는 문제를 해결하기 위해서는 공동주택관리법 개정을 통해 의무관리대상 공동주택 범위를 확대, 소규모 공동주택까지 포함하는 한편 입주민에게 부담이 될 수 있는 회계감사, 주택관리사 의무배치, 입찰 통한 계약 등은 적용을 제외하는 방안을 내놓기도 했다.
아울러 준주택(오피스텔) 역시 공동주택관리법 적용범위에 포괄하면서 준주택의 특성에 맞게 일부 규정을 수정해 나가도록 함으로써 관리에 관한 분쟁을 예방토록 했으며, 주상복합건축물의 경우 공동주택 부분은 공동주택관리법(입대의)을, 상가부분은 집합건물법 또는 유통산업발전법(상가관리단)을 적용토록 하고 입대의 및 상가관리단이 협력하는 ‘협력체’를 구성해 전체건물을 함께 관리토록 하는 방안을 제안했다. 
이어 본격적인 토론은 경기대 홍용석 교수를 좌장으로 ▲대주관 박병남 사무총장 ▲국토부 주택건설공급과 박종용 사무관 ▲법무부 법무심의관실 권혜옥 서기관 ▲한국주택관리협회 강현구 부회장 ▲법무법인 정률 오인영 변호사 ▲조선대 강혁신 교수 ▲한국경제신문 이해성 기자가 발제에 대한 의견을 내놨다.
토론자들은 대체적으로 발제에서 제시한 관리개선 방향에 동의하면서 그 세부적인 실행방안에 대한 의견을 제시했다.
첫 번째, 분양단계에서 분양자가 공정증서를 통해 관리에 관한 사항을 정하는 내용에 대해서는 공정증서의 공정·정당성 확보를 위한 사전·사후통제 방안을 마련해야 한다는 의견을 공통적으로 제기했다.
대주관 박병남 사무총장은 “공정증서 정당성을 확보하기 위해서는 소유권의 과도한 침해를 배제하고 관리 등에 관한 공통의 이해관계를 조정한 내용 등이 공정증서 형태로 작성될 수 있는 법적 근거를 공동주택관리법 또는 집합건물법 등에서 명확히 마련해야 한다”고 설명했다. 
오인영 변호사는 “공정증서를 작성할 권한이 오로지 분양자에게만 주어지거나 분양자가 작성권한을 남용할 경우 오히려 분양자의 전횡을 정당화하는 수단으로 악용될 위험이 있다”고 말했다.
권혜옥 서기관은 “분양자가 정한 규정에 유·무효에 대한 부분이 있다면 누가 판단해줄 것인지, 그 판단과 관련한 불복절차는 어떻게 정할 것인지 등 통제수단을 고민해야 한다”며 “집합건물법의 경우 현재 추진 중인 개정을 통해 분양자로 하여금 구분소유자에게 규약 설정, 관리인 선임을 위한 관리단집회 소집을 의무적으로 통지토록 하는 등 건물관리 공백을 방지하는 데 집중하고 있다”고 부연했다.
두 번째, 소규모 공동주택을 공동주택관리법상 관리대상으로 포섭하는 내용에 대해서는 ‘입주민 부담을 고려해 적용 제외하는 부분’에 대한 우려가 이어졌다.
한국주택관리협회 강현구 부회장은 “소규모 공동주택에 대한 공동주택관리법 적용 논의가 지속돼 온 이유는 비의무관리대상 공동주택의 비리 등 관리운영상 불투명성에 기인한 것으로서 소규모 공동주택에 대해서도 관리비 징수주체를 입대의가 아닌 관리주체로 하는 등 의무관리대상과 동일한 규정을 적용해야 한다”고 설명했다.
세 번째, 준주택(오피스텔)을 공동주택관리법 적용범위에 포섭하는 내용에 대해서는 오피스텔이 당초 업무용 시설임을 감안해 선별적으로 적용하거나, 주거시설 또는 업무시설에 대해 공동주택관리법과 집합건물법을 각각 적용하면서 중첩되는 영역에 대해서만 국토부와 법무부가 협의하는 방식으로 운영하는 방안이 제안됐다.  
네 번째, 주상복합건축물 관리 시 주거부분에는 공동주택관리법(입대의)을, 상가부분에는 집합건물법 등(상가관리단)을 따로 적용하면서 별도 협력체를 구성하는 내용에 관해서는 특히 입대의와 상가관리단 간 관리상 이해관계의 간극을 좁히기 어려운 점이 지적됐다.
국토부 박종용 사무관은 “전국에 분양과 임대가 혼재된 혼합주택이 여럿 있지만 대부분 이해관계가 상이해 양자 간 갈등이 상당하다”며 “이와 동일선상에서 공동주택관리법과 집합건물법 중 어떤 쪽을 중심축으로 삼느냐 하는 문제를 놓고 갈등이 생길 수밖에 없을 것”이라고 말했다.
이 밖에도 관리문제 해결을 위해 제시된 모든 방안들이 공법적 영역으로 귀결하는 것의 불합리성을 제기, 사법적 영역에서 다뤄야 한다는 의견 등도 제시됐다.
이날 토론에 참여한 국토부 박종용 사무관 및 법무부 권혜옥 서기관은 토론회에서 제시된 다양한 의견을 수렴해 향후 법률 등에 반영해 나갈 것이라고 밝혔다.  
knj@hapt.co.kr/김남주 기자