김영두 교수
충남대학교 법학전문대학원

공동주택 관리 진정한 주체는 입주민 
큰 틀 속에서 관리주체의 역할과 법적 지위 분명히 해야

공동주택에 있어서 관리주체란 주로 자치관리인 경우에는 관리사무소장을 말하며, 위탁관리인 경우에는 주택관리업자인 관리회사를 말한다. 
이러한 관리주체는 공동주택의 관리에 있어서 중요한 역할을 한다. 공동주택관리법에 따르면 관리주체는 관리비와 사용료를 징수하고 관리규약에서 정한 사항이나 입주자대표회의에서 의결한 사항을 집행한다. 그리고 입주자가 주택의 내부를 리모델링하려고 한다면 관리주체의 동의도 받아야 한다. 
이와 같이 관리주체의 역할이 중요하다는 점과 관리주체가 주는 어감상의 의미 때문인지 공동주택 관리에 있어서 관리주체가 주체적인 역할을 한다고 오해를 하는 경우가 있다. 그러나 아무리 관리주체의 역할이 중요하다고 하더라도 결국 공동주택의 관리에 있어서 업무를 수행하는 주체는 입주민등의 대표자로 구성된 입대의다. 
그렇다면 관리주체의 법적 지위는 무엇일까? 
공동주택을 관리하는 방법은 자치관리와 위탁관리로 구분해 볼 수 있는데 먼저 자치관리를 하는 경우에 입주민들은 입대의를 구성해 관리업무를 직접 수행해야 한다. 
입대의는 자치관리기구를 통해서 관리업무를 수행해야 하는데, 자치관리기구를 구성하기 위해서는 주택관리사인 관리사무소장이나 직원들을 채용해야 한다. 소장은 자치관리기구의 대표자며 관리주체에 해당한다. 이러한 자치관리기구는 기구라는 표현을 사용했지만 독립된 단체가 아니며 입대의의 관리업무를 수행하는 입대의 내부조직에 불과하다. 
따라서 자치관리기구는 독자적으로 소송을 제기할 수도 없고 계약을 체결할 수도 없다. 회사의 내부 부서가 회사와 별도로 계약을 체결하거나 소송을 제기할 수 없다는 점을 생각하면 이해가 편할 것이다. 
입대의는 소장과 직원의 사용자기 때문에 만약 근로계약상의 문제가 발생한다면 소장이나 직원들은 입대의를 상대로 지방노동위원회에 구제신청을 할 수 있다. 
위탁관리를 하는 경우라면 입대의는 관리회사를 선정해 위탁관리계약을 체결해야 한다. 위탁관리계약을 체결한 관리회사는 관리주체에 해당한다. 관리회사는 의무적으로 주택관리사를 소장으로 배치해야 하고 직원들을 파견해야 한다. 자치관리의 경우에 입대의와 관리주체의 관계는 근로계약관계라고 본다면 위탁관리에 있어서 입대의와 관리주체의 관계는 위탁관리계약관계라고 볼 수 있다. 만약 위탁관리에 있어서 관리사무소장이나 직원들이 근로계약에 관해서 구제신청을 한다면 입대의를 상대로 할 것이 아니라 관리회사를 상대로 해야 한다. 관리회사가 소장이나 직원들의 사용자기 때문이다. 물론 경우에 따라서는 위탁관리라고 하더라도 입대의가 사실상 소장이나 직원들의 사용자로 인정될 가능성이 있기는 하지만 그럴 가능성은 희박하다. 
관리주체의 법적 지위는 비교적 명확하지만 실제로 법 규정이나 관리규약을 본다면 관리주체의 법적 지위에 대한 혼란을 느끼게 된다. 먼저 공동주택관리법에서는 입주자 등이 관리주체에게 관리비를 납부해야 한다고 규정하고 있다. 
법에 익숙하지 않은 사람들이 본다면 관리주체가 관리비의 채권자인 것으로 오해할 수 있다. 즉 관리회사가 관리비채권을 갖는다고 생각할 수 있다. 그러나 관리비 채권자는 입대의며 입대의만이 원칙적으로 관리비에 관한 소송을 제기할 수 있다. 
물론 공동주택이 아닌 집합건물의 경우에 관리회사가 관리비에 관한 소송을 제기하는 예외적인 경우도 있는데 이 경우에도 관리단만이 관리비의 채권자며 관리회사는 소송과 관련해 관리단의 위임을 받았다고 볼 수 있는 경우에만 예외적으로 소송을 제기할 수 있다. 
계약 당사자와 관련해서도 혼란이 발견된다. 주택관리업자 및 사업자 선정지침에는 용역계약의 경우에 관리주체가 계약을 체결한다고 규정하고 있다. 공동주택 관리규약에서는 복리시설인 어린이집을 임대하는 경우에 관리주체가 임대차계약을 체결하는 것처럼 규정하고 있다. 
그런데 공동주택 관리와 관련된 계약이 체결되는 경우에 그 계약의 당사자는 입대의가 된다. 관리주체가 실제로 계약을 준비하고 체결하는 실무적인 일을 담당한다고 해 관리주체가 계약의 당사자가 될 수는 없다. 
어린이집 운영을 위한 임대차계약과 관련해 계약 당사자가 관리주체인가 아니면 입대의인가 여부가 문제된 사안에서 대법원 판결도 관리주체는 입대의 업무를 수행하기 위한 조직일 뿐이며 입대의가 계약의 당사자임을 분명히 했다. 
다른 집합건물과 비교해 볼 때 공동주택 관리의 가장 큰 장점은 주택관리사와 주택관리업자를 통해 전문적인 관리가 이뤄지고 있다는 점이다. 
특히 법에서 주택관리사와 주택관리업자에게 관리에 관한 여러 의무를 부과함으로써 공동주택 관리가 투명하고 공정하게 이뤄질 수 있다. 
그러나 이러한 장점이 공동주택 관리에 관한 큰 틀을 바꿀 수는 없다. 그 큰 틀이란 결국 공동주택은 입주민들에 의해서 관리돼야 한다는 것을 의미한다. 입주민들이 주인의식을 갖고 공동주택을 관리할 때 관리로 인한 긍정적인 효과가 극대화될 수 있다. 
관리주체의 개념을 활용한 전문적인 관리는 입주민들이 주체적으로 공동주택을 관리해야 한다는 큰 틀 속에서 입주민들의 무관심이나 이를 이용한 부정한 행위 또는 전문지식의 부족이라는 문제점을 극복하기 위한 하나의 방법으로 활용돼야 한다. 
따라서 아무리 관리주체의 역할과 권한이 강화되더라도 결국 공동주택 관리에 있어서 진정한 주체는 입주민들일 수밖에 없다. 이러한 큰 틀 속에서 관리주체의 역할과 법적 지위를 분명히 해야 공동주택 관리에 관한 우리나라 제도의 우수성이 더욱 빛을 발할 수 있고 세계적으로도 보편성을 얻을 수 있다.