우리나라 주거정책과 아파트

유럽, 미국은 대부분 단독주택이나 다세대주택 형태의 연립, 빌라에서 살고 인구밀도가 높은 대도시 외에는 아파트에 살지 않는다. 
그러나 우리나라 주거지의 아파트 비율은 도시에서는 60% 이상이다. 그래서 앞으로 재개발, 재건축, 리모델링 고민이 많고, 공동주택 장기수선계획의 수립과 실천은 매우 중요하다.
1990년대 초반부터 14층 이상의 고층 아파트와 최근에는 35층 이상의 초고층 아파트도 많이 지어지고 있다.

아파트의 고층화는 높은 용적률 때문에 재건축 사업이 매우 어렵다. 서울뿐만 아니라 대도시의 경우 5~6층 저층 아파트 이외에는 재건축 아파트 단지를 볼 수 없다. 사업성이 있기 때문에 가능했지만, 10층 이상의 고층 아파트의 재건축은 불가능하다. 

최근 잠실주공5단지, 은마아파트, 압구정 현대아파트 등은 10층 이상으로 사업성 부족과 서울시의 ‘도시 및 주거환경정비법’에 막혀 재건축이 쉽지 않다.
또한 부동산 정책 등으로 10여 년간 시도했던 재건축이 어렵게 되자 집값은 4억5,000만원 추락했다.

낡은 고층 아파트 홍콩의 침사추이를 거울 삼아야

홍콩의 침사추이는 60층 이상의 아파트가 60년이 넘은 홍콩의 중심이다. 낡은 외벽, 노후된 배관에 아파트가 심각하게 노후됐지만 재건축은 꿈도 못 꾼다. 홍콩 침사추이의 50~60층의 낡은 고층 아파트는 장기수선계획과 실천의 부재로 인한 결과이다. 우리나라의 고층 아파트도 40년 이상 심각하게 노후되면 저소득층만 거주하게 되고 공실률이 증가한다.
 일산, 평촌, 분당, 산본, 인천 연수 등 1990년대 초·중반에 지어진 1기 신도시는 벌써 25년이 경과하고 있다.
 아파트 재도장 공사 시기의 아파트 외벽을 보면, 콘크리트가 떨어져 나간 곳, 녹슨 철근이 보이는 곳, 심한 균열, 심하게 탈색된 페인트 등을 볼 수 있다. 페인트 표면을 문질러 보면 페인트 분말 가루도 많이 묻어난다.

아파트 외벽균열보수 및 재도장 공사와 방수공사는 건물의 수명과 아주 밀접

외벽균열보수와 재도장을 제때 제대로 하지 않으면 아파트 외벽의 수명은 저하된다.
 수성페인트를 바르는 마감 공법은 대리석이나 패널 등으로 콘크리트를 완전히 감싼 공법에 비해 콘크리트의 수명이 짧다. 
 외벽의 예쁜 색깔과 디자인으로 깔끔하고 세련돼 보이지만 외벽 수성페인트의 두께는 80㎛(0.08㎜)다. (0.08㎜는 일반 프린터용지 1장의 두께)
아주 얇은 페인트 두께는 콘크리트를 충분히 보호하지 못하기 때문에 아파트 외벽의 수명이 짧아진다.

■ 수성페인트 마감 외벽의 수명이 짧은 이유

•수성페인트는 물과 공기를 통과시킨다. 이때 콘크리트의 수산화칼슘을 빼앗아가면서 콘크리트가 중성화되고, 강도가 약해진다.
•수성페인트의 피복 두께가 너무 얇다. 스타코, 본타일 같은 1~3㎜ 무기질 탄성도료는 콘크리트를 두껍게 충분히 보호하지만, 수성페인트의 0.08㎜ 두께는 콘크리트를 제대로 보호하지 못한다.
•수성페인트는 내구수명이 짧다. KS2급 수성페인트는 3년 정도, KS1급 수성페인트는 5년 정도다.  페인트의 내구 수명이 경과하면 콘크리트를 보호하는 도막의 성능이 저하된다.

•수성페인트가 내구수명이 다 되면 물과 공기가 더 잘 흡수된다. 페인트는 바인더(본드), 안료(색깔) 파우더(고형분)를 주원료로 사용하고 있다. 자외선과 물에 의해 점점 탈색되면서 바인더(본드)가 소모, 페인트 도막의 역할을 제대로 하지 못한다.

■ 외벽 마감재로 수성페인트를 쓰는 이유는?

•수성페인트는 다양한 색깔과 다양한 패턴으로 건물의 미관을 연출할 수 있는 가장 싼 건축마감재다. 대리석이나 복합패널, 유리 마감공법과 비교하면 무려 50~100배 차이가 난다.
• 수성페인트를 칠하면 아주 싼 값에 예쁜 건물 미관을 만들 수 있기 때문이다. 가장 저렴한 공법인 수성페인트를 쓸 경우 내구성, 콘크리트를 보호하는 내수성 등이 우수한 좋은 페인트를 사용해야 건물의 내구수명이 길어진다.

재도장･방수공사의 현실

■ 도장 로프기술자의 인건비 상승

•재도장 공사를 해야 하는 아파트가 많아진다. 즉, 재도장 공사 물량이 많다.

•건설 기술자가 부족하다. 아파트 재도장 공사 현장에 감리를 가면 많은 현장에서 외국인 노동자들을 볼 수 있으며, 성수기에는 도장 기술자가 없어서 수주하고도 일을 못 하는 실정이다.
•최저 임금의 인상, 건설 기술자 부족으로 건설 기술자 인건비가 크게 상승하고 있다. 실제 2010년과 지금의 건설 현장 노무비를 비교해 보면 2배가량 증가했다.
•건설현장 일용직 근로자의 국민·건강, 장기요양보험료 등 적용으로 공사금액 중 인건비의 14% 정도의 보험료가 공사 원가에 반영된다.
•페인트 분사방식 규제 - 2018년 9월 12일 입법예고된 페인트 분사방식 규제가 1년 유예돼, 2020년부터는 페인트 분사방식 규제 적용을 받아 재도장 공사비가 크게 상승할 것이다.

■ 방수공사의 하자보증기간 연장

처음에 건물이 잘 지어져야 좋은 품질의 콘크리트가 건물의 내구성을 보장한다.
대개 방수 공사를 했어도 심각하게 들뜨거나 재하자가 빈번히 발생하는 이유는 콘크리트가 불량하기 때문이다.
또한 방수공사 하자보증연한이 늘어남에 따라 어설픈 방수 공법은 반복적으로 하자보수만 하게되므로 장기수선충당금을 갉아 먹는다. 
- 건설산업기본법 : 방수공사 하자보증연한 3년
- 공동주택관리법 : 방수공사 하자보증연한 5년

앞으로의 재도장·방수 공사의 장기수선계획 방향

■ 우수한 외벽 페인트 적용으로 건물의 재도장 주기를 늘려야 한다

도장 기술자의 인건비 상승, 국민·건강 보험료 적용으로 인한 시공비가 크게 상승하고, 내년부터 페인트 분사방식이 규제된다면 재도장공사의 90% 이상은 노무비가 될 것이다.
재도장 공사의 대부분이 노무비가 되므로 균열보수재, 페인트등의 자재비가 비싸더라도 우수한 제품을 사용하면 재도장 공사의 주기가 길어지고 장기수선비가 절감될 것이다.
실제로 8~9년 전 고탄성 기능성 균열보수재와 고내후성 실리콘페인트를 적용한 아파트 사례를 보면, 아직도 외관이 깨끗하고 누수, 균열 문제가 없어 8~9년 경과 후에도 재도장 공사를 계획하지 않고 있다.
 KS2급 페인트만 재도장 시에 가능하다는 것은 잘못된 속설이 있다.
강한 부착력을 가진 KS1급 수성페인트를 바르면 구도막을 당겨 떨어진다는 말은 잘못된 것이다. 쵸킹이 많을 시에는 반드시 바인더 작업을 해야 하며, 부착력이 낮은 구도막은 헤라나 고압세척으로 제거하면, KS1급 수성페인트나 더 좋은 고내후성 실리콘페인트를 칠해도 접착력에 아무 문제가 없다. 필자는 2009년도부터 KS1급 수성페인트와 고내후성 실리콘페인트를 100개 단지 이상 시공한 경험이 있으며, 단 한번도 KS2급을 칠하지 않았다.

■ 외벽 수성페인트의 내구성

KS2급 수성페인트(내구성 3년) < KS1급 수성페인트(내구성 5년) < 고내후성 실리콘페인트(9년)

■ 우수한 외벽 균열보수 공법으로 건물의 재도장 주기를 늘려야 한다.

과거 2010년 이전에는 아파트 외벽이 심각하게 노후되지 않았다. 그래서 당시에는 일반퍼티 사용과 KS2급 페인트를 사용했다. 1회 퍼티(일반퍼티), 1회 도장 공정으로 도장공사를 쉽게 수행했다.
그러나 2010년부터 15년 이상 된 아파트에서 누수, 균열, 콘크리트 탈락 등의 하자가 심각하게 발생하고 있으며, 균열과 콘크리트 탈락 부위를 제대로 보수하지 않으면, 재도장 공사가 잘 될 수 없다.

우수한 균열보수공법이란?

■ 큰 상처는 큰 상처 대로 작은 상처는 작은 상처에 맞는 외벽 보수 필요

 큰 상처는 큰 상처 수준에 맞게, 작은 상처는 작은 상처 수준에 맞는 보수 공법이 필요하다. 재도장 공사비용은 인건비가 대부분이다. 이 때문에 효과적인 공정의 균열보수공법이 필요하다. 무조건 2회 퍼티를 하거나 불필요한 선행 공정 등은 공사비 원가 상승의 주원인이 된다. 또한 무조건 1회 공정으로 한다면 큰 상처를 제대로 보수할 수 없다. 큰 상처는 재하자가 발생하지 않도록 제대로 보수하는 공법이어야 한다.

■ 콘크리트 탈락 부위 : 콘크리트 중성화 회복, 철근 방청, 콘크리트 단면 보수

균열에 있어 물과 공기는 콘크리트를 중성화시키고, 철근을 부식 시킨다. 우리나라 콘크리트 단면보수의 특허공법 등은 거의 녹슨 철근에 방청 도료를 사용하는데, 단면보수 몰탈의 접착력을 떨어뜨리고, 완전히 접착되지 않아 콘크리트에 수분이 흡수되면 철근과 몰탈 사이에 물이 생긴다.

■ 층간조인트와 누수균열 : 탄성이 우수한 균열보수재로 충분히 두껍게 시공

두껍게 시공하려면 균열보수재의 점도가 중요하다. 
점도는 CPS라는 단위로 35만CPS가 돼야 1회에 0.3㎜ 이상 피복된다.
층간조인트나 누수균열은 재균열이 발생할 우려가 많다. 건물의 수축 팽창만큼, 가장 큰 균열인 층간조인트나 누수균열의 틈도 많이 수축 팽창하기 때문이다.
더 두껍게 하기 위해서는 2회 작업을 통해 0.5㎜ 이상 피복하는 것이 좋다.

■ 작은 균열 : 누수 우려가 없는 건조 수축균열, 망상균열 

  작은 균열은 콘크리트가 수축 팽창하더라도 균열 틈의 크기가 거의 변하지 않는다. 1회 피복으로 충분하다.

방수공법의 핵심은 ‘우수한 내구성’

■ 방수 하자의 중대한 요인은 보호 몰탈이다

보호몰탈은 콘크리트 슬래브에 비노출 방수를 하고, 단열재나 보양재를 덮고 보호몰탈을 시공한다.
보호몰탈은 말 그대로 방수층과 단열층을 보호하는 몰탈이다. 보호하기만 할 뿐 구조체 역할을 하는 콘크리트처럼 강도가 높지 않다.
신축 시 생성된 방수층이 훼손되면 보호몰탈 위에 노출방수를 할 수밖에 없다.
이때 보호몰탈은 강도가 거의 없거나 약한 바탕이므로 견고한 방수 바탕으로서는 부족하다. 몰탈은 시멘트와 모래의 배합비에 따라 품질이 차이가 많으며, 굵은 골재를 사용하지 않기 때문에 콘크리트보다 시멘트가 더 많이 들어가 있어 더 비싸다.
 우리나라에서는 주로 우레탄 방수 공법을 많이 사용하는데, 보호몰탈의 강도와 품질이 낮을 경우 우레탄은 쉽게 몰탈과 함께 들뜨게 된다.  이러한 현장에 우레탄을 또 방수하게 된다면 똑같은 하자가 발생한다.
•방수공사 하자보증기간 : 건설산업기법 3년, 공동주택관리법 5년
과거에는 ‘간신히 3년만 버티면 된다’는 방수개념을 가졌다. 그러나 인건비 상승으로 인한 공사비 동반 상승으로 짧은 내구성을 가진 방수공법은 장기수선충당금을 갉아 먹는다. 공동주택관리법 5년 하자 보증 시 부실한 공법이나 적합하지 않은 공법은 만만치 않은 하자 보수비를 감당하도록 할 것이다. 또한 아파트에서는 5년이 아니라 10년 이상 유지 가능한 방수공법의 계획을 세우는 것이 유리하다.
 보호몰탈 구조를 갖고 있는 우리나라에서는 우레탄 방수의 수명이 매우 짧고, 대형 하자가 발생하기도 한다.
 보호몰탈 구조의 지붕 바닥이라면 비접착식 완충시트를 깔고 우레탄 방수를 하는 복합 방수를 하면 가장 우수한 내구성을 보장받을 수 있다.

■ 박공지붕의 배수로 방수 

아스팔트 슁글 지붕의 배수로는 우레탄 방수 도막을 할 경우 쉽게 하자가 발생한다.
아스팔트 슁글이 자외선에 오랜 기간 노출되면 딱딱해지고 물이 들어가기도 한다.
종종 누수되기도 하는데, 슁글 밑으로 흡수된 물은 경사를 타고 배수로까지 내려온다.
배수로에 유입된 물은 우레탄 방수층을 들뜨게 만든다.
 배수로 역시 작은 면적에 원활한 물 구배를 만들기 위해 보호몰탈을 사용하기 때문에 강도가 단단하지 않고, 이 위에 우레탄 방수를 하면 쉽게 하자가 발생한다.
 필자는 박공지붕 배수로의 우레탄 방수층이 견고하게 유지된 사례를 거의 보지 못했다.
박공지붕의 배수로는 면적이 작고 작업공간이 협소해 재료비는 적고 노무비는 많이 든다. 이럴 때 비접착 완충시트를 이용한 우레탄복합방수를 하면 내구수명이 길어진다.                                         

김 소 중   대표

•4A 시스템 개발･운영자    
•에코크랙실 개발 •페인트 이동식방진막 개발
•아파트 100년 쓰기 운동본부 상임대표 
•(주)제이투이앤씨 부사장   •인하대학교 공과대학 졸업