공동주택 위・수탁관리계약 민법상 해지의 자유 제한돼
위반사유 없이 계약해지 시 공동주택관리법상 요건 갖춰야!

춘천지법 강릉지원, 위·수탁관리계약 해지 ‘무효’
입대의, 주택관리업자 승소 판결 불복 항소
마근화 기자l승인2019.03.06 15:23:35l1112호

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아파트 입주자대표회의로부터 위·수탁관리계약 해지 통보를 받은 주택관리업자가 소송을 제기해 최근 승소했다. 
공동주택 위·수탁관리계약의 경우에는 민법 제689조 제1항에 따른 해지의 자유가 제한돼 아파트 입대의가 주택관리업자의 법령위반이나 계약 위반 사유 없이 관리계약을 해지하려면 공동주택관리법령에 의거해 입대의 의결 또는 전체 입주자 등 10분의 1 이상의 제안과 전체 입주자 등의 과반수 찬성을 갖춰야 한다는 것이 법원의 판단이다. 
이번 판결은 그동안 공동주택 위·수탁관리계약은 민법상 위임계약으로 민법 제689조 제1항에 따라 특별한 이유 없이도 언제든지 위임계약을 해지할 수 있다는 취지의 종전 판례와는 사뭇 다른 이례적인 판결이어서 향후 항소심 법원이 어떤 결론을 내릴지 귀추가 주목된다. 
춘천지방법원 강릉지원 민사2부(재판장 김정곤 부장판사)는 주택관리업자 A사가 강원도 동해시 B아파트 입대의를 상대로 제기한 계약해지 무효확인 소송에서 A사의 청구를 받아들여 ‘입대의가 한 A사와의 위·수탁관리계약 해지는 무효’라고 주문했다. 
지난 2016년 8월경 사업주체로부터 B아파트의 위탁관리(2016년 11월부터 2017년 10월 말까지)를 맡게 된 A사는 같은 해 12월경 C씨를 관리사무소장으로 고용했으며 2017년 2월경 C소장을 통해 시공사로부터 아파트 각종 인허가 서류 등 주요 시설물을 인계받았다. 
이후 A사는 입대의와 사이에 2017년 3월 말경부터 2020년 3월 말까지를 기간으로 정해 위·수탁관리계약을 체결했고 C소장은 유임키로 했다. 
한편 입대의는 관리규약상 정원 6명 중 4명이 선출됐으며 이 중 2명이 2017년 8월경 사임함에 따라 몇 차례 보궐선거가 진행돼 2018년 1월경 2명의 동대표가 추가 선출됐다. 
문제는 입대의가 2017년 12월경 위탁관리에서 자치관리로 변경하기로 의결, A사에 계약의무 위반을 이유로 위·수탁관리계약 1차 해지통보를 하면서부터 비롯됐다. 그 무렵 관리방법 변경에 관한 입주민들의 의견을 수렴한 결과 과반수가 찬성한 것으로 나타났으며 입대의는 2018년 1월경 재차 A사와의 위·수탁관리계약 해지를 결의하고 2차 해지통보를 했다. 
그러자 A사는 “계약의무를 위반한 사실이 없으며 입대의의 각 해지통보가 공동주택관리법령에서 정한 요건을 갖추지도 못해 효력이 없다”며 소송을 제기하고 나섰다.    
이에 대해 재판부는 먼저 실체상 해지사유가 있는지 여부에 대해 살폈는데 입대의가 주장하는 계약 위반 사유를 모두 인정하지 않았다. 
입대의는 “A사가 2017년 2월경 관리업무를 인계받는 과정에서 공동주택관리법령에서 정한 입대의 회장과 1명 이상 감사의 참관이 이뤄지지 않았고, 입대의 구성 이후에도 사업주체로부터의 관리업무 인계가 적법하게 이뤄지지 않았다”며 이 책임이 A사에 있다고 주장했다. 
하지만 재판부는 “입대의가 주장하는 관리업무 인계는 시공사에 의해 이뤄진 것으로, 이와 달리 사업주체로부터 관리업무 인계가 이뤄졌다는 전제에 선 입대의 주장은 이유 없으며, 입대의 구성 이후 관리업무를 인계할 주체는 A사가 아닌 사업주체로, 비록 A사가 사업주체와 선행계약을 체결하고 관리업무를 수행했더라도 입대의가 주장하는 사업주체의 관리업무 인계과정에서의 위법행위를 A사가 인식하고 가담했다는 사실을 인정할 증거가 없다”고 봤다. 
아울러 A사가 협의 없이 C소장을 다른 아파트로 인사발령 내고 계약을 연장하지 않아 계약상 관리직원 인사협의의무를 위반했다는 입대의 주장에 대해서도 “계약상 관리직원의 인사와 관련한 사항을 협의해 원만하게 처리토록 정하고 있으나, 일반 관리직원과 달리 관리소장은 위탁관리업체의 관리업무에 관해 포괄적인 권한을 갖는 점, 위탁관리의 경우 관리소장의 임면은 주택관리업자의 권한인 점, 공동주택관리법 시행령에서 입대의는 주택관리업자의 직원인사 등 업무수행에 부당하게 간섭하지 못하도록 규정하고 있는 점 등을 고려, A사가 계약 위반행위를 했다고 보기 어렵다”고 선을 그었다. 
특히 입대의와 주택관리업자의 법률관계는 민법상 위임관계와 같고 민법 제689조 제1항이 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다고 규정하고 있다는 입대의 주장도 배척했다. 
재판부는 “공동주택 위·수탁관리계약의 경우에는 민법 제689조 제1항에 따른 해지의 자유가 제한돼 아파트 입대의가 주택관리업자의 법령위반이나 계약 위반 사유 없이 관리계약을 해지하기 위해서는 공동주택관리법 제5조 제2항, 동법 시행령 제3조에서 정한 요건, 즉 입대의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상의 제안과 전체 입주자 등의 과반수 찬성을 갖춰야 한다”고 판시했다. 그러면서 “위임계약이라는 이유로 민법 제689조 제1항에 따라 공동주택의 위·수탁관리계약을 언제든지 자유롭게 해지할 수 있다고 하면 엄격한 요건 아래 관리방법을 결정하고 주택관리업자를 선정하도록 한 입법취지가 몰각될 가능성이 크다”고 강조했다. 
재판부는 이로써 A사의 법령위반이나 계약 위반 사유를 인정할 수 없어 입대의가 계약을 해지하기 위해서는 공동주택관리법령에서 정한 절차적 요건을 갖춰야 하는데 이를 갖췄다고 보기 어렵다며 절차상 중대한 하자가 인정됨에 따라 계약해지 통보는 ‘무효’라고 판결했다. 
한편 입대의는 이 같은 판결에 불복해 항소를 제기한 상태다. 
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마근화 기자  yellow@hapt.co.kr
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