칭찬은 못 들어도 벌 받지는 맙시다(2)

관리는 종합예술이다 <198> 김경렬l승인2019.01.16 13:23:06l1106호

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김경렬 율산개발(주) 경영·지원 총괄사장

 

관리사무소장이 가장 스트레스 받는 일은 아마 정해진 일을 하나라도 어기면 처벌하는 일일 것입니다. 기계는 루틴화된 표준 업무가 편하고 가장 잘 할 수 있지만 사람은 자유의지를 가지고 태어나니 관리업무를 모두 기계처럼 정확하게 수행하는 것이 어렵습니다. 특히 처음 동대표가 됐거나 입주자대표회의 회장이 된 사람은 관리업무를 규제하는 목적과 정당성은 무엇인지, 입대의의 의결권의 범위와 역할의 한계에 대해 이해하려 하지 않고 의욕만 앞세우는 경우가 있어 더 힘들게 합니다. 관리소장을 통하지 않고 직접 직원에게 업무지시를 하는 것은 명백하게 법 제99조 제5호 위반임에도 이런 무식한 용감함을 가능하게 하는 것은 완장의 힘이겠지요.

3. 가장 가벼운 처벌도 500만원 이하의 과태료다.
500만원 이하의 과태료로 처벌하는 위반의 종류는 세부적으로 24가지를 정하고 있습니다.
1)자치관리를 하면서 기술인력과 장비를 갖추지 않은 입대의는 과태료로 처벌합니다.
2)의무관리 대상 공동주택에서 국토교통부 고시인 사업자 선정지침을 위반하는 경우 과태료 대상인데 문제는 지방자치단체에서는 고시의 모든 조항을 강행규정으로 생각한다는 것입니다.
3)관리방법을 자치관리나 위탁관리로 결정하거나 변경한 경우와, 관리규약을 개정하거나 입대의의 구성 및 변경 등의 신고를 하지 않은 입대의 회장도 처벌하는데 문제는 일부 동대표가 사퇴해 보궐선거로 선출하거나 해임 등 구성원의 일부 변경의 경우에도 신고하라고 해석하는 지자체도 있으며, 관리규약은 일부 변경 즉, 한 조항만 개정해도 신고해야 합니다.
4)입대의 회의록을 작성해 관리주체에게 보관시키지 않고 직접 갖고 있는 입대의나, 열람·복사해주지 않는 관리주체도 처벌하는데 회의록에는 녹음·녹화자료도 포함하며, 자료 작성 및 보관시킬 입대의의 의무와 열람·복사해 줄 관리주체의 의무를 구분하고 있습니다. 입대의의 의결로 열람·복사를 금지해도 처벌은 관리주체가 받게 되므로 유의해야 합니다.
5)관리비나 사용료, 장기수선충당금의 적립금액 등과 잡수입의 항목별 내역을 단지의 홈페이지와 K-apt에 공개하지 않거나 거짓으로 공개한 관리주체도 처벌합니다. 문제는 거짓과 실수는 구분하기 어려우며, 공개는 관리소장이 하지만 미공개의 처벌은 관리주체인 회사가 받는데 특히, 잡수입의 내역도 공개해야 하며 의무관리 대상 단지만 해당합니다.
6)300가구 이상의 단지는 매년 회계감사를 받아야 하고 회계감사 결과를 입대의에 보고해야 하며, 감사결과를 단지의 홈페이지와 K-apt에 1개월 이내에 공개해야 합니다.
7)관리비 등의 징수·보관·예치·집행 등 모든 거래장부와, 입찰을 한 경우 응찰한 업체에서 제출한 자료를 5년간 보관해야 합니다.(낙찰되지 못하거나 무효 입찰업체의 서류도 포함합니다)
8)입주민은 모든 회계서류의 열람·복사를 요구할 수 있고 관리주체는 이에 응해야 하는데 자료의 양이나 횟수에 제한이 없으니 악의적으로 자주 복사를 요구하면 대처가 어렵습니다.
9)관리업무를 위해 계약하는 경우 계약서를 1개월 이내에 공개해야 하는데 국가계약법이나 지방계약법처럼 계약서를 작성하지 않아도 되는 범위가 없고 계약금액의 제한이 없으며, 다만 고시로 계약보증금을 받지 않을 수 있다고만 돼 있으니 모두 계약서를 작성해야 하고, 공개경쟁 입찰이 아닌 수의계약(재계약)의 경우에도 계약서를 공개해야 합니다.
10)장기수선계획은 매 3년마다 검토하고 그 기록을 보관하지 않으면 처벌합니다. 검토는 전체항목을 해야 하며, 조정은 필요하면 하는 것으로 미조정은 처벌대상이 아니나 수선시기와 수선금액, 수선항목을 조정하지 않고 장기수선공사를 하면 역시 1,000만원 이하의 과태료로 처벌합니다. 수시조정 없이 공사할 수 있는 범위를 총칙으로 정할 필요가 있습니다.

김경렬  kslee@hapt.co.kr
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