Ⅳ 관리사무소장 근무 만족도 분석

1. 독립변수의 선정과 모형의 설계

관리사무소장의 근무 만족도를 파악하기 위해 본 분석에서는 순서형 로짓모형(ordinal logit model)을 활용했다. 순서형 로짓모형은 분석의 대상이 되는 변수가 서열을 갖는 범주형 변수일 때 적용하기 적절하다. 다음 그림은 설문 대상 관리사무소장이 대답한 근무 만족도 분포 현황을 보여준다. 자신의 직무에 대해 만족하기보다는 불만족스러운 경우가 보다 많은 것으로 보인다.

<그림 4> 관리사무소장 근무 만족도
※1: 매우 불만족, 4: 보통, 7: 매우 만족

이러한 순서형 로짓 모형을 데이터에 실제 적합시켜 모수를 찾는 방법은 다양한데, 전통적(traditional or non-Bayesian) 방법과 베이지안(Bayesian) 추론방법으로 크게 구분할 수 있다. 전통적 방법에 속하는 대표적인 것이 최우추정법(maximum like lihood estimation method)이다. 최우추정법은 현재에도 모형 추정 시 널리 활용되는 방법이지만 전통적 방법의 여러 한계(신뢰구간 개념의 모호성, 모수의 정확한 확률 분포 형태 파악 어려움 등)를 갖고 있다.

본 연구에서는 추정하고자 하는 모수의 값뿐만 아니라 확률분포(즉, 불확실성)까지 가늠하기 용이한 베이지안 추론방법을 적용하고자 한다.1) 베이지안 추론방법 또한 이를 실행하는 세부 알고리즘은 여러 가지인데 본 연구에서는 샘플링에 기반한 MCMC(Markov Chain Monte Carlo) 기법 중 HMC(Hamiltonian Monte Carlo) 알고리즘을 활용했다2).
본 연구에서 적용한 모형을 공식으로 표현하면 다음과 같다.

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2. 분석 결과에 대한 논의

앞의 분석 결과를 보면 우선 해임 경험이 있는 관리사무소장의 계수값(-0.96)이 해임 경험이 없는 관리사무소장의 계수값(-0.12)보다 낮아 해임을 경험한 경우 직무만족도가 급격하게 떨어지는 것으로 해석할 수 있다. 입주자대표회의(이하 입대의)로부터 부당 대우를 받은 경우(-0.91)가 받지 않은 경우(-0.11)보다 계수값이 낮아 입대의로부터 부당 대우를 받을수록 직무만족도가 떨어지는 것으로 풀이된다. 입주민으로부터 부당 대우를 받은 경우도 입대의의 경우와 유사한 해석이 가능하다.
반면 관리사무소장의 근무경력(년) 계수는 양의 값(0.03)으로 산출돼 경력이 오래된 관리사무소장일수록 근무 만족도가 높은 것으로 보인다. 또는 거꾸로 해석해 근무 만족도가 높기 때문에 관리사무소장이라는 직종에 오랫동안 근무하고 있는 것으로 풀이할 수 있다. 근무환경과 관련해 식당 공간이 없을 때, 그리고 휴게공간이 존재하지 않을 때 근무 만족도는 매우 크게 떨어지는 것으로 산출됐다.

Ⅴ 결론

본 장에서는 한국주택관리연구원에서 현직 관리사무소장 282명을 대상으로 실시한 설문조사 결과에 기초해 관리사무소장의 근로 현황, 근무 만족도 등을 살펴봤다. 
먼저 근로 현황과 관련해 설문 대상자 대부분이 현재 아파트 단지에서 근무한 개월 수가 6개월 정도라고 대답했으며, 최장 근무자도 11개월이라고 대답하는 등 단기 근로계약 관행에 의한 관리사무소장의 고용 불안정을 여실히 알 수 있었다.
또한 근로계약 기간 중 위탁업체 변경이 발생한 경우 전원 재고용이나 대다수 재고용이 40%에 불과한 점 등 낮은 고용 승계율은 관리사무소장이 소신을 갖고 일하기보다는 근로계약 체결의 상대방(대부분 위탁관리회사)의 눈치를 보며 업무를 수행하게 만드는 근본 원인이 됨을 지적했다.
관심의 대상이 되는 종속변수가 서열 척도를 갖는 근무 만족도임을 감안해 순서형 로짓모형을 적용해 관리사무소장의 근무 만족도 결정 요인을 객관적으로 파악하고자 했으며, 그 결과는 다음과 같다. 
먼저 해임 경험이 있는 관리사무소장이 그렇지 않은 관리사무소장보다 직무 만족도가 급격하게 떨어지는 것을 발견했다. 입대의나 입주민으로부터 부당 대우를 받은 관리사무소장이 그렇지 않은 경우보다 직무 만족도가 떨어지는 것으로 산출됐다.
반면 근무경력(년)의 경우 경력이 오래된 관리사무소장일수록 근무 만족도가 높은 것으로 산출됐다. 마지막으로 업무수행에 필요한 최소한의 부대 공간, 즉 식당이나 휴게실 등이 마련되지 않은 경우 이들의 근무 만족도는 현격하게 떨어지는 것으로 조사됐다.
관리사무소장의 열악한 근로 여건을 개선하고 이들의 근무 만족도에 긍정적 영향을 미치는 요인들을 발굴, 제공함으로써 관리사무소장의 근로 의욕을 점진적으로 진작시킬 필요가 있다. 이러한 노력들이 집적됐을 때 궁극적으로 입주민들에 대한 쾌적한 주거생활 보장과 재산권 보호가 가능해질 것이다.

1)전통적 방법과 베이지안 추론방법의 우열을 비교하는 것은 본 논문의 범위를 벗어나며, 또한 가능하지도 않다. 다만 베이지안 추론방법을 사용할 경우 추정한 모수나 예측치의 불확실성을 풍부하게 살필 수 있는 장점이 있다.
2)적분을 통한 분석적 해(analytical solution)의 도출이 불가능한 경우, 샘플링을 통해 모수 값을 추정할 수밖에 없는데, 모수 값에 대해 정규분포(Gaussian distribution) 등 엄격한 가정을 하지 않는 MCMC 기법으로 Metropolis-Hastings algorithm, Gibbs sampling, Hamiltonian Monte Carlo(HMC) 등이 있다. 본 연구에서는 모수 추정이 효율적(efficient)일 뿐 아니라 모수의 수가 상당히 많아도 비교적 수월하게 수렴 능력을 보이는 HMC를 활용했다. 자세한 사항은 McElreath(2016) 참조.