김경렬 율산개발(주) 경영·지원 총괄사장

공동주택관리법 제99조 제5호는 주택관리사 자격이 없는 자가 관리사무소장의 업무를 수행하거나 하게 한 자는 1년 이하의 징역이나 1,000만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있습니다. 관리소장은 관리주체의 업무를 지휘·총괄 하면서 입주자대표회의 의결사항을 집행하는 것이지 동대표의 지시를 받는 것이 아닙니다. 소장에게 일을 시키려면 회의록을 교부해야 합니다.

1. 주택관리사의 능력은 한계가 있는데 관리소장은 전능해야 한다
주택관리사 자격증을 취득하려면 민법, 회계, 시설개론 등 27가지의 관리관련 법령과 관리실무를 공부하고 실제 업무를 위해서는 근로기준법, 경비업법, 위생관리, 최저임금법, 인사관리와 노무관리, 사업자 선정지침과 회계기준도 준수해야 하는 등 약 230종의 업무를 해야 합니다.  평균 60점 이상이면 합격하는 자격증 공부만으로는 모든 일을  혼자 다 하기는 역부족인데 관리소장은 전능해야 한다고 요구하고 있습니다. 그나마 고의·과실을 불문하고 업무와 관련한 위법행위는 관리주체를 처벌하니 다행이라고 해야 하나요? 또 더 큰 문제는 동대표나 입대의가 할 일과 하지 말아야 할 일을 잘 모르고 위법을 지시할 경우입니다. 

2. 입주자대표회의가 해야 할 일
입대의가 할 일은 법령과 관리규약으로 정해져 있습니다. 벌칙규정을 보면 입대의와 동대표가 하지 말아야 할 일을 하거나 할 일을 하지 않은 경우 처벌하는 경우는 28건으로 전체 91건 중 31%나 됩니다. 입대의는 공동주택관리법 시행령 제14조에 정한 18가지와 관리규약으로 정한 15가지 내외의 업무를 ‘의결’해야 하는데 크게 나누면 관리규약 개정, 관리비를 사용하는 사업계획과 예산의 승인, 하자의 보수, 장기수선계획의 집행, 입주자 등 상호 간의 이해의 조정, 관리정보의 공개 등인데, 특히 할 일을 하지 않는 장기수선계획에 의한 수선을 의결하지 않은 경우에는 입대의가 직접 1,000만원 이하의 과태료 처분을 받게 됩니다.

3. 입대의나 동대표는 관리업무를 직접 해서는 안 된다
국민의 대표기관인 국회는 입법과 예산을 통해 정부를 통제하고, 정부가 국회의 결정대로 일했는지 국정감사나 결산을 통해 감독하고 확인합니다. 아파트의 입대의나 집합건물의 관리단도 국회의 역할과 같습니다. 그러나 국회나 입대의·관리단 모두 어떤 경우든 직접 행정업무나 관리업무를 부당하게 간섭하거나 집행해서는 안 된다는 것입니다. 법 제65조는 관리소장의 업무에 부당하게 간섭한 경우 지자체에 조사의뢰를 할 수 있고, 지자체는 시정명령을 할 수 있으며 조사의뢰를 이유로 관리소장의 해임을 요구한 동대표나 해임을 의결한 입대의에 1,000만원 이하의 과태료에 처하도록 규정하고 있습니다. 시행령 제14조 제5항은 주택관리업자의 직원인사·노무관리에 간섭할 수 없도록 규정하고 있고, 법 제99조 제5호는 주택관리사의 자격이 없는 자는 관리업무를 하지 못하도록 해 결국 동대표나 입대의 회장이나 입주자 모두 직접 관리업무를 해서는 안 된다는 것인데 주의해야 할 것이 있습니다. 관리소장의 지휘를 받는 직원들은 주택관리사의 자격이 있는 것이지만 입대의 회장이나 동대표, 입주민의 경우 직접 직원들과 방수공사를 같이 하거나, 설비 보수공사를 돕거나, 은행잎을 모아 녹지에 덮으라고 지시하거나, 경비원의 근태를 지적하거나, 미화원에게 청소를 지시하는 일 등은 모두 관리업무로서 관리소장을 통해야 하는데, 이를 건너 뛰고 직접 처리하면 모두 법 제99조 제5호 위반입니다. 관리사무소 직원이 아닌 사람이 관리업무를 하려면 최소한 일일 고용계약을 해야 하는데, 동대표라면 그 순간 동대표의 지위를 잃게 되니 좋은 마음으로라도 관리업무는 아무나 하면 안 됩니다. 내 집 일이라도 내가 직접 할 수 없는 것이 관리업무입니다.