서울북부지법

중앙난방에서 개별난방으로 난방방식 변경을 추진하면서 공동주택관리법에 따른 행위허가는 득했으나 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 집합건물법)상 의결요건을 갖추지 않아 지난 9월 입찰절차 중지 가처분 결정을 받은 서울 강북구 A아파트. 
아파트 입주자대표회의(채무자)가 ‘집합건물법이 아닌 공동주택관리법 적용대상’이라는 이유를 들며 이의를 제기했으나 최근 항소심 서울북부지방법원 민사1부(재판장 김현룡 부장판사)도 1심 가처분 결정을 그대로 인가, 입주자 B씨(채권자)의 손을 들어줬다. <관련기사 제1090호 2018년 9월 19일자 게재>
재판부는 결정문을 통해 “집합건물법 제2조의 2는 공동주택의 관리(‘변경’을 포함한 개념)에 관한 사항에서 집합건물법과 공동주택관리법의 규정이 중첩적으로 적용 가능한 경우 공동주택관리법이 특별법 지위를 갖더라도 구분소유자의 기본적인 권리를 침해해 적용할 수는 없다는 것”이라고 해석했다. 
또한 “구분소유자는 공용부분을 전유부분의 면적비율로 공유하면서 용도에 따라 사용할 권리를 가지므로 입대의 주장과 같이 공동주택 ‘관리’에 관한 사항에 한정해 집합건물법이 적용되는 것이라거나, 구분소유자의 기본적인 권리가 전유부분을 목적으로 하는 구분소유권을 뜻하는 것으로 ‘전유부분’에 대한 기본적인 권리를 침해하는 경우에만 집합건물법이 적용될 수 있다는 취지로 이 규정을 해석할 수는 없다”고 밝혔다. 
즉 공용부분 변경에 대해 집합건물법 제2조의 2에 따라 당연히 집합건물법 적용이 배제된다고 볼 수는 없다는 것이다. 
재판부는 아울러 “공용부분 변경의 경우 ‘구분소유자의 기본적인 권리를 침해’하는 것이 아닌 경우도 있으나, 이때도 행위허가에 대한 공동주택관리법의 관련 규정은 공동주택의 안전하고 효율적인 관리를 위해 특정 행위에 관해 관할관청의 허가를 받거나 신고할 의무를 부과하면서 행위 허가 또는 신고를 위한 절차적 기준을 정한 것에 불과해 집합건물의 공용부분 변경을 위한 실체적 요건에 관해 규정하고 있는 집합건물법 제15조 제1항, 제41조 제1항과는 입법취지를 달리 한다”며 공동주택관리법 관련 규정은 집합건물법에 우선해 적용할 것이 아니라고 선을 그었다. 
이어 A아파트 공사는 중앙공급식 난방방식을 개별난방 방식으로 전환하는 것으로 각 가구 내 보일러 및 배관을 설치하고 기존 난방방식에 필요했던 난방보일러 및 부속 배관 등을 철거하는 방식으로 진행되는 점, 예상되는 공사의 규모 및 기간, 공사로 변경되는 부분의 범위, 공사를 전후해 예상되는 난방 이용방법의 변화, 공사비용 등에 비춰 보면, 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 공용부분의 변경에 해당한다고 판단했다. 
이로써 집합건물법에 따라 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의 또는 서면이나 전자적 방법에 의한 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 합의를 요한다고 분명히 했다. 
이에 대해 입대의 측은 해당 공사는 ‘공용부분 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닌 경우’에 해당해 집합건물법 제15조 제1항 단서가 적용돼야 한다는 취지로도 주장했다. 
그러나 재판부는 “예상 공사비가 약 14억5,000만원, 가구당 부담액도 63만원에서 83만원 상당으로 단서 조항에서 정한 ‘지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우’에 해당한다고 보기 어렵다”며 받아들이지 않았다. 
뿐만 아니라 입대의 측은 2018년 4월경 동의율 83.49%로 서면에 의한 결의가 성립했다는 취지로 주장했지만 이 역시 기각했다. 
재판부는 “입대의가 제출한 동의서 중 작성일자가 2018년 4월 이후로 기재된 것이 103장에 이르고, 입대의의 1차 행위허가 신청 당시 제출된 동의서가 1,059가구(동의율 72.83%)에 불과하다”며 “2018년 4월 당시 서면결의 정족수를 충족했다고 보기 어렵다”고 봤다.
또한 “2018년 4월 이후라도 구분소유자들이 동의서를 추가로 제출해 서면결의 정족수를 갖추게 된다면 그 시점에서 관리단집회 결의가 성립하게 되는 바, 결의가 성립하기 전까지는 동의를 철회할 수 있고, 동의 철회의 상대방이나 방식에 입대의 주장과 같이 제한을 둘 근거는 없다”고 인정했다. 
하지만 “입대의가 행위허가를 재신청한 시점을 기준으로 총 1,214가구의 동의서가 제출됐으나 동의철회서에 의하면 이 중 140여 가구에서 이미 2018년 5월경 동의를 철회한 사실이 소명되고, 2018년 7월 1차 행위허가 신청 당시 제출된 동의서도 1,059가구분에 불과했던 점을 감안하면, 입대의에게 유리하게 동의서가 전부 제출된 행위허가 재신청 시점을 기준으로 보더라도 서면결의 정족수를 충족했음이 소명되지 않는다”고 판단했다.   
결과적으로 재판부는 “입대의가 집합건물법이 정한 요건을 갖추지 못한 채 공사를 계속 진행할 경우 당사자 간 분쟁이 심화되는 등 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있다”며 가처분의 필요성을 인정했다. 
채권자 측 법률대리인을 맡은 법무법인 오른하늘 최승관 변호사는 “이 사건의 핵심 쟁점은 난방공사 실시를 위해 집합건물법상 요건을 구비했는지 여부이므로 공사를 원하는 입장에서는 집합건물법의 요건을 구비하면 얼마든지 입찰과 공사를 실시할 수 있다”며 “참고로 현재 행위허가 요건을 3분의 2로 완화한 집합건물법 개정이 예고되고 있으므로 무리한 법적 다툼보다는 집합건물법 개정 이후 공사를 다시 추진하는 것이 바람직할 것으로 판단된다”고 강조했다.