수원지법

기존 주택관리업자와 재계약을 하기 위해서는 아파트 관리규약에서 정한 절차에 따라 입주민들의 의견을 청취해야 함에도 불구하고 이러한 절차 규정을 위반했다면 해당 재계약은 ‘무효’라는 법원의 판결이 나왔다. 
수원지방법원 민사16부(재판장 이승원 부장판사)는 경기도 화성시 A아파트 주택관리업자였던 B사가 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 관리계약 유효확인 소송에서 B사의 청구를 기각, 원고 패소 판결을 내렸다. 
현행 공동주택관리법 시행령 제5조 제2항 제2호에 따르면 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우에는 ▲관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주민의 의견을 청취한 결과 전체 입주민의 10분 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않을 것(가목) ▲가목의 요건이 충족된 이후 입대의 구성원 3분의 2 이상이 찬성할 것의 요건을 모두 갖춰야 한다. 
또 A아파트 관리규약에는 입대의에서 계약기간이 만료되는 주택관리업자를 다시 선정하고자 하는 경우에는 계약기간 만료 2개월 전까지 입대의 구성원 과반수의 찬성으로 의결해 주택관리실적 평가내용 등을 정하고, 선거관리위원회에 의결내용을 통지해 재계약 관련 입주민의 의견청취를 요청하도록 하고 있다.
이때 선관위는 입주민의 의견청취 10일 전 게시판과 공동주택 인터넷 홈페이지 등에 재계약 관련 내용을 공개하고, 의견청취를 요청한 날부터 30일 이내에 일정 서식을 모든 가구에 1매씩 배부해 의견청취를 해야 한다.  
하지만 A아파트는 이 같은 의견청취 관련 절차를 제대로 지키지 않은 것으로 드러남에 따라 관할관청으로부터 과태료 부과 사전통지까지 받은 것으로 알려졌다.  
이와 관련해 재판부는 “입대의는 의견청취 전 10일의 공개기간 없이, 아파트 모든 가구가 아닌 아파트 각 동 로비에 의견청취를 위한 서면을 배포해 위탁계약 체결을 위한 사전 의견청취 절차를 진행함으로써 관련 법령 및 관리규약에서 규정한 사전 의견절차의 청취방법 및 공개기간을 위반했다”고 인정했다. 
특히 재계약을 위한 사전 의견청취 절차에서 일정한 기간 동안 재계약에 관한 내용을 일정한 방법으로 게시하도록 한 취지는 최소한 그 기간 동안 재계약에 관한 내용을 충분히 게시해 공개함으로써 입주민이 관리주체와의 재계약 내용에 대해 충분히 잘 알고 재계약에 대한 동의 여부를 결정하게 하는 데 있다고 해석했다.  
재판부는 이에 따라 관련 법령 및 규정은 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약 방법으로 재선정하는 계약을 체결하기 위한 요건을 규정하고 있는 강행법규라며 해당 아파트 위탁계약은 강행법규인 관련 법령 및 관리규약을 위반해 무효라고 판단했다.  
입대의의 위탁계약 무효 주장이 신뢰보호의 원칙에 반한다는 B사 측 주장에 대해서도 재판부는 입주민에 대한 사전 의견청취 절차가 B사 소속 관리사무소장의 주도적 절차 진행하에 이뤄졌고, 관리소장은 전문 주택관리사로서 당연히 주택관리업자 선정 절차 규정을 숙지하고 있었어야 할 것임에도 불구하고 이에 위반해 사전 의견청취 절차를 진행시켰다며 이러한 위법한 절차 진행으로 체결된 위탁계약의 효력 발생에 대한 B사 측 신뢰까지 보호해야 할 근거는 찾기 어렵다고 일축했다. 
 

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