관리는 종합예술이다 <192>


김경렬 율산개발(주) 경영·지원 총괄사장

 

2018년 10월 31일자로 개정된 사업자 선정지침 제2018-614호는 한마디로 ‘잔소리 말고 하라’는 것입니다. 입찰참가 자격이나 제출서류도 일체 추가하지 말고, 관리규약의 준칙은 시·도지사가 제정하거나 개정하는 것임에도 지침으로 관리규약을 개정하라고 강요하고 있습니다. 입대의의 의결내용과 방법을 법령으로 규정하고 있음에도 입대의의 의결정족수가 부족한 경우 관리규약으로 정해 직접 입주민이 결정토록 합니다. 과연 지침으로 예외를 둘 수 있을까요?

3. 지침의 주요 개정내용
①최고·최저낙찰제인 경우 : 반드시 전자입찰로 공동주택관리정보시스템(k-apt)을 이용함
※최고·최저가의 경우에도 제한(지명)경쟁은 가능하나 입찰공고는 K-Apt에만 해야 함
※제출서류 : 전자입찰은 모든 서류를 직접 제출받지 못함(제8조). 단지에서 모두 출력해야 함
②입대의 의결정족수 부족 시 : 안건 공고 의견청취→입주자 등 과반수 찬성 ※관리규약으로 절차와 방법 정해 2019년 1월 1일부터 시행(규약 개정 필수)
③낙찰방법의 예외 : 일정금액 이상의 공사 또는 용역은 낙찰방법(적격, 최고, 최저 여부)을 입주민 투표로 결정(관리규약으로 금액 미정 시 입대의 결정)-낙찰방법만 입주민 투표
④입찰서 제출시간 지정 : 마감일 18시까지(10일 초과 공고 시는 제출시간 별도지정 가능)
⑤개찰방법 변경 : 입찰서 개찰 후 입찰자격 검토(무효인 입찰자도 입찰서는 먼저 개찰하라는 것)
⑥선정결과 공개 : 입대의 선정도 관리주체에 통지, 홈페이지 또는 게시판과 K-Apt 공개 ※시기 : 결정 다음날 18시까지(금요일 결정 시 토요일, 공휴일 지난 후)
⑦적격심사제 : 관리주체 임직원 운영 사업자는 관리소장 평가위원 제외, 평가위원 증원(5명)
※적격심사 참관 - 동대표 중 평가위원 아닌 자, 입주민(관리규약으로 범위와 절차 규정)
⑧참가자격 제한과 제출서류 추가 금지 : 제16조(주택관리업자), 제24조(공사 및 용역사업자)
⑨입찰참가 제한 : 수의계약의 경우에도 결격사유는 별도로 확인
⑩계약체결 : 낙찰금액과 동일한 금액(제21조, 제29조)-낙찰 후 계약금액 변경 불가(NEGO 등)
⑪실적 기준일 : 별표1(참가자격은 입찰서 제출 마감일), 별표 4(적격심사 점수는 입찰공고일)
※입찰참가 자격의 실적기준일과 적격심사 점수기준일 다른데 국토부는 이를 고려하지 않음.

4. 지침은 어디까지 강행규정일까요?
공동주택관리법 제93조는 입대의나 동대표, 관리주체, 관리소장 또는 선거관리위원 등과 입주자 등에게 보고, 자료 제출, 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그리고 감독을 거부하면 1년 이하의 징역을, 보고나 자료제출 명령을 위반하면 1,000만원 이하의 과태료에 처하도록 규정하고 있습니다. 감독대상 업무는 감사에 필요한 경우, 분쟁의 조정이 필요한 경우, 안전관리 업무, 관리규약을 위반한 경우, 입대의 구성 및 의결, 관리주체 및 관리사무소장의 업무, 관리규약의 제정·개정 그 밖에 감독을 위해 필요한 경우로 규정해 사실상 모든 관리업무에 대해 입주자 등의 10분의 3 이상의 요구가 있거나 직권으로도 감사를 실시할 수 있도록 돼 있습니다. 이렇게 구체적으로 감독이나 감사를 하고 시정명령을 하면 될 것을 또 사업자 선정지침을 만들어 이중으로 처벌하고 있으니, 법원에서는 지침의 법규성에 대해 법령의 구체적인 위임을 받지 않았으므로 효력이 무효라고 판결하고 있는 것입니다. 지금이라도 지침은 권고(예시)규정으로 하고 필요하면 법 제93조의 감독권으로 처리하면 될 것입니다. 구체적인 위임을 받지 않은 지침은 법이 아닙니다.

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