사업자 선정지침 바로알기(1)

관리는 종합예술이다 <191> 김경렬l승인2018.11.28 11:19:21l1099호

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김경렬 율산개발(주) 경영·지원 총괄사장

 

국토교통부 고시인 주택관리업자 및 사업자 선정지침이 2010년 7월 6일 제정된 이후 열세 번째로 개정됐습니다.(제2018-614호) 지침은 주택관리업자와 관리비 등의 집행을 위한 사업자를 선정할 때는 경쟁입찰을 원칙(영 제5조 및 영 제25조)으로 하고 입찰절차와 참가자격, 입찰의 효력은 지침으로 정하며 지침을 위반하면 500만원 이하의 과태료에 처하도록 법 제7조와 제25조는 규정하고 있습니다. 공동주택은 명백히 사유재산이고 입주자 스스로 관리업무를 맡길 사람과 비용의 결정 및 관리수준을 선택할 수 있어야 하는데 지침은 평균적인 관리만을 하도록 강요하며 사실상 최저가 입찰을 종용하고 있으니 오히려 관리의 고급화와 장수명 관리를 막고 최저가로 연명해야 하는 사업자의 발전을 저해하는 부분도 있지 않을까요?

1. 지침의 주요내용
지침은 ‘의무관리 대상 공동주택’을 적용대상으로 하는데 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조의 2는 공동주택관리법이 정한 의무관리 대상이 아닌 주택을 집합주택으로 하고 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 규정은 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다고 규정하고 있습니다. 지침을 지켜 선정하는 사업자들은 위탁관리를 위한 주택관리업자 선정, 하자보수보증금을 사용하는 공사, 장기수선충당금을 사용하는 공사, 수선유지비를 사용하는 공사, 각종 용역 사업자 선정(전기안전관리, 경비, 청소, 소독, 승강기 유지, 지능형홈네트워크, 정화조 관리, 저수조 청소, 건축물 안전진단, 주민공동시설의 위탁, 기타 용역), 관리에 필요한 물품의 구입 및 매각, 잡수입 업자의 선정 등 관리업무를 위한 모든 사업자 선정에 적용됩니다. 

2. 지침은 어디까지 강행규정인가?
어떤 비용을 사용하든지 지침을 준수해야 하고 지침을 위반한 경우 과태료로 처벌하므로 지침은 강행규정입니다. 지침 위반은 질서벌로만 처벌하는 것으로 절차와 방법을 위반한 계약의 효력을 무효화하지는 못합니다. 문제는 지침의 어떤 규정을 위반해야 과태료의 처벌대상이 되느냐 하는 것이며 이는 깊은 법리적 검토가 필요합니다. 시·군·구 공무원들은 지침의 모든 글자가 강행규정이라고 판단해 시정명령과 과태료를 남발하고 있는데, 최근 서울행정법원은 사업자 선정지침이 ‘입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 경우 6개월간 입찰참가자격이 제한되고 입찰참가자격이 제한된 사업자가 참여한 입찰은 무효라고 정한 것은 모법의 위임 없이 모법의 내용을 구체화하는 단계를 벗어나 새로운 입법을 한 것’으로서 이 조항은 위임입법의 한계를 일탈한 것이어서 무효라고 판결했습니다. 담합은 나쁘고 입찰참가를 제한해야 마땅하지만 헌법은 법률에 규정하지 않고 포괄적인 위임입법을 금하고 있으며, 위임입법의 한계는 법률에 하위법령으로 규정될 내용 및 범위의 기본적인 사항들을 최대한 구체적이고 명확하게 규정해 누구라도 그 법률로부터 하위법령에 규정될 내용의 대강을 예측할 수 있어야 하는데 법률이 제한의 정도를 구체적으로 정하지 않았음에도 포괄적으로 고시가 입찰자격을 임의로 정한 것은 무효라는 것이지요. 가장 큰 문제는 법리를 깊이 공부하지 못한 관리소장과, 과태료 부과권자인 시·군·구 공무원들은 기계적 집행만 하고 있다는 것입니다. 판단하려니 실력이 부족하고, 법리에 따라 처리하려니 민원인이 귀찮고, 공무원으로서 처리한 업무도 감사 결과 징계를 받으면 승진에 불이익이 올 것 같으니 아예 생각을 하지 말고 일단 처벌하고 보자는 것이 아닐까요? 법률도 모든 조항이 강행규정은 아니므로 법원의 해석이나 위헌법률 심사를 받는 것입니다. 사무아(思無兒)의 협박에 움츠릴 것이 아니라 적극적인 해석과 대응으로 합리적인 개선을 해야 합니다. 입법도 선택입니다.                      

 

☞다음 호에 계속

김경렬  kslee@hapt.co.kr
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