업체 측 항소 기각 입주자 동의요건 미 충족

서울고법

장기수선계획을 조정해 기존의 중앙난방방식을 개별난방으로 변경하기 위한 공사를 추진한 서울 관악구의 모 아파트 입주자대표회의가 공사업체와 계약까지 체결했지만 관련 법령상 입주자 동의요건을 충족하지 못한 것으로 확인돼 공사계약이 최종 ‘무효’ 처리됐다. 
입주자 A씨 등 4명은 입대의가 2015년 12경 실시한 장기수선계획 조정결의와 2016년 7월경 B사와 체결한 개별난방전환공사계약이 관련법령상 입주자 동의요건을 갖추지 못해 ‘무효’라며 입대의와 공사업체 B사를 상대로 소송을 제기했고, 1심 서울중앙지방법원 민사37부(재판장 김춘호 부장판사)은 올해 1월 이 같은 청구를 그대로 받아들였다. 
1심 재판부는 이 아파트의 난방방식을 개별난방방식으로 변경하려면 공용부분인 중앙기계실, 공동구, 동지하 서버실, 난방관, 급탕관, 가스계량기, 급탕계량기 등을 철거하고 개별난방식 배관 등을 설치해야 하는 점, 난방방식 변경에 34억9,800만원이 소요되고 그중 공용부분 공사에 약 11억8,000만원이 소요되는 점 등에 비춰 보면 이는 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 공용부분의 변경에 해당한다고 인정했다. 
이에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항, 제41조 제1항에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의에 의하거나 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있어야 한다고 분명히 했다. 
또한 이 아파트 장기수선계획조정결의는 장기수선계획을 조정한 날부터 3년이 경과하기 전 다시 장기수선계획을 조정하는 것이어서 구 주택법 시행규칙 제26조 제3항에 따라 입주자 과반수의 서면동의를 받아야 하는데 입대의가 개별난방방식 변경과 장기수선계획조정결의를 위해 받은 서면동의가 의결정족수를 충족하지 못해 결국 장기수선계획조정결의와 개별난방전환공사계약은 법령을 위반해 효력이 없다고 밝혔다. 
이 아파트 입대의는 장기수선계획조정결의를 함에 있어 전체 입주자 3,544명 중 1,652명의 서면동의(동의율 46.6%)를 받았으며, 그 후 2,509가구의 서면동의(동의율 70.79%)를 받아 개별난방 변경에 따른 행위허가를 신청한 바 있다.  
B사의 1심 판결 불복으로 진행된 항소심 서울고등법원 민사38부(재판장 박영재 부장판사)도 B사의 항소를 모두 기각해 1심을 그대로 인정했고, 이는 지난 10일 그대로 확정됐다. 
B사는 장기수선계획조정 결의의 경우 입주자 132명이 동의서를 추가로 제출해 1,784명의 서면동의(동의율 50.3%)를 얻어 동의요건을 충족했으며, 개별난방방식전환 결의는 기존에 유효하지 않은 동의서로 분류된 동의서들 중 소유자가 작성하거나 소유자의 위임장이 있는 196가구의 동의서, 소유자 변경 전의 소유자가 작성한 84가구의 동의서, 부부 일방의 소유인데 다른 일방이 제출한 23가구의 동의서, 세입자 또는 다른 가족 등이 소유자를 대리해 작성한 21가구의 동의서는 유효한 동의서로 봐야 하고, 7가구의 동의서가 추가로 발견됐기에 이를 추가하면 동의율이 80.14%가 돼 집합건물법상 결의요건을 충족했다고 주장했다.  
하지만 항소심 재판부는 “이 중 B사가 주장하는 21가구의 동의서는 구분소유자의 부모 및 자녀, 임차인, 부동산중개업자 등이 작성‧제출한 동의서로서 이들 동의서의 ‘수임자(대리인)’ 또는 ‘위임받는 자’ 란에는 동의서를 작성·제출한 사람의 인적사항 및 이들과 소유자와의 관계 등이 기재돼 있어 대리의 형식을 갖추고 있다”고 인정했다. 
그러나 “위임장을 비롯해 구분소유자가 ‘수임자(대리인)’ 또는 ‘위임받는 자’ 란에 기재된 사람에게 동의서의 작성·제출에 관한 권한을 수여했다는 점을 인정할 수 있는 자료가 첨부돼 있지 않다”면서 “이들 동의서는 유효한 동의서로 볼 수 없다”고 판단했다. 
이에 따라 “21가구의 동의서를 제외하면 B사의 나머지 주장과 무관하게 집합건물법상 결의요건을 충족할 수 없다”면서 “또한 B사의 나머지 주장을 모두 받아들인다고 가정하더라도 동의서를 제출한 가구는 2,819가구가 돼 동의율이 79.54%에 그친다”며 B사 측 주장을 일축했다.