장기수선계획 및 장기수선충당금의 문제점과 개선방안 (15)

◈분양・임대 혼합주택의 장기수선계획 (1) 김슬빈l승인2018.11.21 14:41:48l1098호

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내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 주택을 구입하고자 할 때는 많은 비용이 소모된다.
이에 따라 주거불안 문제가 부각되고 있으며, 이러한 주거불안 문제를 해소하고자 초기비용 부담은 줄이고 주거안정성은 높일 수 있는 임대주택의 공급이 이뤄지고 있다.
하지만 공동주택의 특성상 해당 단지에 공급되는 가구가 임대주택 뿐만 아니라 분양주택도 함께 공급된 혼합주택단지가 구성되는 경우가 발생한다.
그에 따라 세입자격인 임차인(임대주택)의 의사결정이 배제되는 사건이 발생하기도 하며, 심지어 임대주택과 분양주택이 동시에 기여한 잡수익을 분양주택의 공동재산인 장기수선충당금으로 집행하는 경우도 발생한다.
또한 분양주택과 임대주택을 규정하는 법률이 다르므로 공동주택을 관리하는 관리자도 혼동이 발생한다.
분양주택은 공동주택관리법, 임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법의 적용을 받으므로, 혼합주택 단지에서는 장기수선계획에 따른 업무수행 또한 분양주택과 임대주택의 차이가 발생한다.
먼저 장기수선계획 수립업무는 공동주택에 적용되는 공통사항이므로 공동주택관리법에 따라 분양주택과 임대주택이 동일하며 혼합주택 단지 또한 동일하다.

공동주택관리법 제29조(장기수선계획) 
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체(‘건축법’ 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 ‘주택법’ 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립해 ‘주택법’ 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 ‘건축법’ 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계해야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다. 

1. 300가구 이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동주택
3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택
4. ‘건축법’ 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

상기 법령에 해당되는 공동주택은 장기수선계획을 수립한다는 공통분모가 존재하지만 혼합주택 단지의 경우 장충금과 특별수선충당금을 구분해 징수·적립해야 하는 문제가 발생한다.
이에 따라 장기수선계획 수립 시 분양주택분에 대한 공사비와 임대주택분에 대한 공사비를 구분해 장기수선계획을 수립한 후 장충금과 특별수선충당금의 적립을 구분해야 하지만, 최초 사업주체가 수립한 장기수선계획은 분양주택과 임대주택을 구분해 수립하지 않고 단지 전체를 고려한 장기수선계획을 수립함에 따라 분양주택의 장충금 징수, 적립에 어려움이 발생한다.
특별수선충당금은 표준건축비를 기준으로 적립하지만 장충금은 단지 내 공용시설물의 유지보수에 소요되는 비용을 산정한 장기수선계획에 따르므로 장기수선계획 수립에 있어 반드시 구분이 필요하다.
다음 기고에서는 혼합주택 단지의 장충금과 특별수선충당금 적립에 관한 내용 및 장기수선계획 검토·조정 업무 그리고 장기수선계획에 따른 수선공사 집행업무에 대해 살펴보도록 하겠다.


(주)아파트너스 김 슬 빈 대표이사

김슬빈  kslee@hapt.co.kr
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