김영두 교수
충남대학교 법학전문대학원

아파트에서 툭 튀어나온 공간을 어렸을 때부터 베란다라고 불렀다. 그런데 건축법에서는 아파트 외벽에 부가적으로 설치돼 전망과 휴식을 목적으로 하는 공간을 발코니라고 부른다. 아직도 많은 사람들이 베란다라고 부르는 건물부분의 정식 명칭이 발코니였던 것이다. 
그렇다면 베란다는 무엇일까? 베란다는 아래층과 위층의 면적 차이로 인해 발생하는 돌출부분을 말한다. 예를 들어 1층의 면적이 1,000㎡고 2층의 면적이 900㎡라면 2층에는 1층 천장에 해당하는 100㎡의 공간이 남는데, 그 공간을 베란다라고 한다. 건물의 문을 열고 나가면 있는 공간을 테라스라고 부르는데, 베란다도 해당 층의 입장에서 보면 문 밖에 있는 공간이기 때문에 베란다를 테라스라고 부르기도 한다. 
어린시절의 발코니는 정말 외부공간이었다. 장독대나 물건을 보관하는 장소였고, 발코니에 나갈 때는 별도로 신발을 신고 나갔다. 그런데 언제인가부터 발코니가 점점 넓어져 실내에서 연결된 벽으로 구분되기 시작했고, 발코니가 전유부분의 내부인지 외부인지 구분되지 않게 됐다. 
발코니 확장도 허용돼 발코니를 전유부분에 포함시킬 수도 있게 됐다. 요즘에는 도면상에 발코니 면적이 표시되지만, 사실상 발코니와 전유부분 면적을 섞어서 설계하는 경우도 있어 일반인은 어디부터가 발코니인지 알기도 쉽지 않다. 
발코니 면적은 원칙적으로 주거전용면적에 포함되지 않기 때문에 취득세의 대상이 되지 않는다. 그래서 발코니면적을 서비스면적이라고 한다. 하지만 발코니도 1.5m를 넘는 부분은 주거전용면적에 포함되기 때문에 그 면적만큼은 취득세가 부과될 수 있다. 발코니를 확장해 전유부분처럼 사용하는 경우가 많다는 점과 발코니는 서비스면적이라는 점을 모두 고려해 타협점으로 1.5m를 기준으로 전유부분의 면적에 포함되는지 여부를 정한 것이다. 
그렇다면 과연 발코니는 전유부분일까 아니면 공용부분일까? 명쾌하게 어느 하나로 답을 내릴 수 있다면 좋겠지만 아쉽게도 경우에 따라 다르다고 봐야 한다. 먼저 발코니가 전유부분인지 판단할 수 있는 기준에 대해 알아보자. 
집합건물 표준규약에는 발코니를 전용사용권이 설정된 전유부분이라고 본다. 베란다도 마찬가지다. 미국의 경우에도 통상적으로 발코니는 전용사용권이 설정된 공용부분이라고 본다. 일본의 표준규약에서도 발코니는 전용사용권이 설정된 공용부분이라고 본다. 
이쯤이면 발코니는 공용부분이면서 전용사용권이 설정된 공간이라고 봐야 할 것 같다. 
사실 우리나라의 특수한 사정을 고려하지 않는다면 발코니는 전용사용권이 설정된 공용부분이라고 보는 것이 맞다. 
그렇다면 우리나라의 특수한 사정이라는 것이 무엇일까? 
먼저 우리나라 아파트에서는 발코니를 확장해 전유부분처럼 사용하는 경우가 많다. 발코니를 확장하지 않더라도 사실상 창고나 화초를 가꾸는 독립된 공간처럼 활용한다. 그리고 발코니는 원래 피난시설의 기능도 하는데, 우리나라 아파트의 발코니는 사실상 전유부분과 연결돼 피난시설의 기능을 하지 못하는 경우가 일반적이다. 
또한 발코니 면적 중에서 1.5m가 넘는 부분은 전유부분의 면적에 합산된다. 만약 발코니가 공용부분이라면 1.5m가 넘는 부분이라도 전유부분의 면적에 포함시킬 수 없다. 공동주택 관리규약 준칙은 발코니가 공용부분인지 여부를 규정하지 않고 있지만 발코니창은 전유부분에 포함된다고 본다. 발코니창이 전유부분인데, 발코니를 공용부분으로 보기는 어렵다. 우리나라의 이러한 특수성을 고려한다면 발코니는 전유부분으로 보는 것이 맞다. 
결론을 내리자면 아파트의 발코니처럼 벽에 의해 다른 가구와 구분돼 있고 확장이 가능하고 별도로 창이 설치돼 있다면 발코니는 전유부분으로 봐야 한다. 그러나 서구에서 흔히 볼 수 있는 전통적인 의미의 발코니라면 전용사용권이 설정된 공용부분이라고 봐야 한다. 발코니를 전유부분으로 본다고 하더라도 건축법상의 바닥면적이나 세법상의 전유부분면적에 반드시 발코니 면적이 포함돼야 하는 것은 아니다. 그 문제는 해당 법률의 입법 목적에 따라 결정돼야 하기 때문이다. 다만 발코니를 전유부분으로 본다고 하더라도 아파트 관리의 관점에서 그러하다는 것이다. 즉 아파트 관리의 관점에서 발코니가 전유부분에 해당한다면 구분소유자가 관리비용을 부담하고, 법의 틀 내에서 이를 변경할 수 있고, 발코니의 하자로 인해 누군가에게 피해가 발생했다면 책임을 져야 할 수도 있다. 
발코니와 혼동할 수 있는 베란다도 전유부분일까? 
베란다는 발코니와는 다르다. 먼저 베란다는 확장이 불가능하다. 그리고 베란다는 건물의 위에서 본다면 건물의 옥상부분에 해당한다. 따라서 베란다는 공용부분으로 봐야 한다. 다만 베란다 중에서도 특정 가구만이 이용한다면 이 경우에는 전용사용권이 설정된 공용부분으로 볼 수 있다. 
부동산에 관련된 다른 용어들도 복잡하지만 발코니와 베란다도 마찬가지다. 정비의 필요성이 있는 것은 맞지만 원래 건축물의 형태가 복잡하고 각 법률의 목적이 다르다는 점을 고려한다면 복잡함은 피할 수 없는 현상인 것 같다.