회계감사 결과와 관리비예치금

특별기고 김기철l승인2018.11.14 11:28:04l1097호

크게

작게

메일

인쇄

신고

김 기 철 팀장
대한주택관리사협회 정책기획국

 

잡수입 중 소유자 기여분
관리비 예치금으로 적립토록 관리규약 준칙 검토해야


협회 업무를 수행하다 보니 이제 공동주택 외부회계감사제도도 큰 틀에서 어느 정도는 정착단계에 들어서고 있다는 생각이 듭니다. 의무관리대상 공동주택에 적용되던 외부회계감사제도가 어느덧 집합건물에도 확대 필요성이 대두되고 있기 때문입니다.
그런데 현장의 민원을 처리하는 과정에서 외부회계감사 결과와 관련해 분양단지가 아닌 기존의 공동주택도 관리비예치금의 적정 규모를 재검토할 시점이 아닌가 하는 생각이 듭니다. 이와 관련해 함께 고민해 보고자 합니다.
먼저, 관리비예치금이란 공동주택 관리주체가 해당 공동주택의 공용부분의  관리 및 운영 등에 필요한 경비로서, 공동주택의 소유자로부터 징수하는 금원입니다.
공동주택에 관리비예치금이 필요한 이유는 공동주택의 공용부분 관리비용의 발생 시점과 징수시점의 차이에서 오는 현금흐름의 일시적 단절(유동성 부족)을 보충하기 위한 것입니다. 
다시 말해 관리비예치금 제도란 관리비 징수는 후납으로, 비용의 발생 또는 납부는 실제 필요한 비용이 징수되기 전에 일어나는 관리비의 선지출, 후징수에 따른 유동성 부족 문제를 보완하기 위해 도입된 제도입니다.
공동주택의 관리방법(자치 또는 위탁관리)과 관계없이 관리주체가 공동주택 관리에 필요한 금원(현금 또는 현금성 유동자산)은 운용이 가능해야 하기 때문에 공공주택이든 민간의 분양 공동주택이든 공동주택의 관리주체가 관리비예치금을 미리 징수해 운영하는 것입니다.
그런데 현재 공동주택에서는 이 관리비예치금과 관련해 운영상 어려움을 겪고 있는 단지가 증가하고 있다고 합니다. 최근 들어 관리비예치금의 부족 현상으로 관리비 운영상 유동성 부족 문제가 발생할 우려가 점점 높아지고 있다는 이야깁니다. 
그 이유는 과연 무엇일까요?
이는 공동주택의 회계처리 과정인 이익잉여금의 처분과 외부회계감사제도가 밀접하게 관련돼 있기 때문입니다.
이익잉여금이란 해당 회계기간에 발생한 총수익과 총비용의 차액인 당기순이익과 직전 회계기에 처분하지 않고 남겨둔 이익잉여금(‘미처분이익잉여금’이라 합니다.), 전기에 설정한 적립금 중 이번 회기 중 집행하고 남은 잔액 등으로 구성됩니다. 이 중 일부는 예비비적립금이나 공동체 활성화를 위한 지원금, 장기수선충당금, 기타 적립금 등으로 다시 처분되고 잔액은 다음 해 이익잉여금 처리 때 합산 처리하며, 이 과정은 매년 반복됩니다.
이 중 장기수선충당금은 공동주택의 잡수입(회계기준상으로는 관리외수익) 중 관리규약으로 입주자(소유자)로부터 기여된 것이라 분류된 수익(중계기 장소 임대료, 어린이집 임대료 등)은 소유자 지분으로 적립되고, 나머지 수익은 입주자와 사용자(임차인)가 공동으로 기여한 수익이라고 해 적립된 대부분의 수익이 관리비 차감형태로 입주민들에게 환급처리 됩니다. 다만, 이 중 일정액은 부족한 관리비 운용자금의 유동성 확보를 위해 이익잉여금 형태로 유보하는 관행이 있었습니다. 
그런데 최근 들어 외부회계감사가 진행되면서 이 관리비 차감과 관련해 해당 연도에 발생한 공동기여 수익부분 대부분을 관리비차감 형태로 환급하지 않은 경우 한정의견 등의 감사결과가 나오고 있습니다.
공동주택에서는 회계감사결과 ‘한정의견’이 나올 경우 해당 아파트 입주민으로부터 한정의견이 나왔으니 관리사무소의 회계처리에 있어 부정이나 비리가 있는 것이 아니냐는 민원과 분쟁이 많이 발생합니다. 
따라서 관리주체나 관리사무소, 심지어 외부회계감사를 의뢰하는 입주자대표회의에서조차도 한정의견이 나오는 부분에 대해 민감할 수밖에 없습니다. 
그렇다면 관리비 환급을 규정대로 하면 되는데, 무엇이 문제일까요?
관리비를 외부회계감사인의 지적대로 다 환급하는 경우에는 해당 공동주택은 심각한 유동성 부족 문제에 직면할 수 있습니다. 그 원인은 관리비예치금의 정의와 사용료 납부 대행제도, 공동주택의 긴 생애주기에서 찾을 수 있습니다.
서두에서 관리비예치금에 대해 설명했듯이 관리비예치금이란 ‘공용부분의 관리 및 운영에 필요한 경비’ 즉, 관리비 운용에 필요한 경비입니다. 
현재 대부분의 공동주택에서 입주 초기에 징수하는 관리비예치금은 예상되는 관리운영비용을 추산해 징수하고 있습니다. 관리비예치금은 관리비 부분의 선지출·후징수에 따른 유동성 부족분을 보완하는 최소 규모로 책정해 징수합니다.
그런데 공동주택의 관리주체는 법령에서 규정한 바에 따라 사용료의 납부대행 업무도 수행하고 있습니다. 납부대행이란 관리주체가 해당 공동주택의 입주민이 자신의 가구(전유부분)에서 발생한 전기·수도료 등의 사용료를 관리비에 통합해 징수한 후에, 입주민을 대신해 사용료를 납부하는 제도입니다. 
사용료의 경우에는 실제 전기·수도 등의 사업자에게 납부하는 시기가 해당 공동주택 입주민으로부터 징수하는 시기보다 한 달 이상, 많게는 두 달 가까이 되기에 필요한 현금흐름이 확보되지 않은 경우, 선지출·후징수에 따른 유동성 부족에 직면할 수 있다는 이야깁니다. 
특히 사용료도 관리비처럼 체납문제가 발생하기 때문에 사용료 부분이 많은 비중을 차지하는 지역난방 아파트의 경우에는 이 문제가 더 심각합니다. 
관리비예치금은 관리비의 유동성을 보완하는 제도이기에 사용료에 관한 현금흐름까지는 충분히 고려하지 못하기 때문입니다. 
또한 공동주택은 재건축이나 리모델링 시점까지 거주기간이 30년 이상이 되기에 해당 기간 동안의 물가상승률을 고려하면 입주 초기에 징수한 관리비예치금으로 공동주택을 관리하기에는 유동성 확보에 한계가 있을 수밖에 없습니다.
그런데 여기서 잠깐! 관리비예치금을 더 징수하면 문제가 해결될텐데 뭐가 문제일까요? 
관리비예치금은 소유자로부터 징수하는 금원입니다. 우리 모두가 잘 알고 있는 것처럼 공동주택은 소유자만 거주하는 공간이 아닙니다. 
이미 서울 등 수도권의 경우 50% 가까운 입주민이 임차인으로 구성돼 있기 때문에, 관리비 등처럼 직접 입주민에게 징수하게 되면 부담주체가 아닌 임차인에게 징수하게 되는 문제가 발생합니다.
참고로 장기수선충당금은 입주민으로부터 금원을 징수하되, 전출 시에는 소유자에게 해당 금액을 정산 시에 관련 법령에 따라 환급받도록 돼 있습니다.
따라서 관리현장에서는 장충금처럼 입주민으로부터 직접 관리비예치금을 추가로 징수하지 못하는 경우에는 잡수입(관리외수익) 중 소유자 기여분을 장충금처럼 관리비예치금으로도 적립할 수 있도록 관리규약 준칙에서 길을 터줄 필요가 있습니다. 
소유자로부터 직접 징수하는 것이나, 공동주택관리 과정에서 발생한 소유자 이익분을 관리비예치금으로 대체하는 것이므로 소유자의 권리상 침해문제는 발생하지 않기 때문입니다. 
또한 유동성 부족을 해결하기 위해 다른 단지 등에 거주하는 소유자에게 관리비예치금을 추가로 납부하라는 것이 현실에서 적용하는 데 한계가 있기 때문입니다.
특히 사용료 납부대행에 따른 유동성 부족문제는 거주 입주민의 전유부분에서 발생한 비용의 납부대행에 따른 유동성 부족으로, 엄밀히 말하면 관리비 운용에 따른 유동성 부족과는 직접적인 관계가 없는 사안이기 때문에, 이를 소유자분인 관리비예치금으로 해결해야 하는지에 대한 반론이있을 수 있습니다. 
그러나 현재 우리 제도에는 관리비등 운영을 위해 필요한 자금을 사용자로부터 징수해 유보해 둘 수 있는 길이 없습니다. 또한 관리비예치금을 현재 다른 단지에 거주하고 있는 비거주 소유자에게 직접 추가적으로 징수해 유동성 부족을 해결하는 것도 현실성이 없는 대안입니다.
지금까지 현장의 관행으로 공동기여 관리외수익을 일정부분 유보해 운영하게 된 근본 원인이기도 합니다. 그러나 외부회계감사인으로부터 미환급(관리비차감 미이행)에 따른 지적으로 불필요한 오해와 분쟁이 유발되고 있습니다. 
유동성 부족의 대안은 잡수입 중 소유자 기여분을 장충금 이외에 관리비예치금으로도 적립할 수 있도록 준칙에서 길을 열어 주는 부분밖에는 남지 않았다는 생각이 드는 이유입니다.
공동주택 잡수입의 관리비 환급에 따른 유동성 부족문제, 분쟁 없고 쾌적한 주거생활을 위해 한 번쯤 고민해 볼 시점입니다. 관리규약 준칙 개정 시 시도에서도 이 부분에 대한 검토가 필요합니다.

김기철  kslee@hapt.co.kr
<저작권자 © 한국아파트신문, 무단 전재 및 재배포 금지>

인기기사

기사 댓글
첫번째 댓글을 남겨주세요.
0 / 최대 400byte

숫자를 입력해주세요

욕설등 인신공격성 글은 삭제합니다.
여백
한국아파트신문 소개기사제보광고문의불편신고개인정보취급방침청소년보호정책이메일무단수집거부
(152-727) 서울특별시 구로구 구로3동 222-8 코오롱빌란트2차 705호 (주)한국아파트신문
대표전화 : (02)884-5445  |  팩스 : (02)884-5995  |  등록번호 : 공보 다 04289  |  발행인 : 황용순  |  편집인 : 이경석  |  청소년보호책임자 : 이경석
Copyright © 2002~2018 (주)한국아파트신문. All rights reserved.