입찰 서류 ‘입찰서 개찰 후 검토’ 방식으로 변경
주택관리업자 임직원 입찰참가자격 제한 강화

주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정안 10월 31일 시행 온영란 기자l승인2018.11.07 13:41:20l1096호

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국토부

앞으로 입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰자 선정 시 입찰자의 제출서류를 사전 검토하던 방식에서 입찰서 개찰 후에 서류를 검토해 입찰의 성립 여부를 판단하도록 변경된다. 또 주택관리업자의 임직원 등 입찰참가자격 제한이 강화된다.
국토교통부는 지난달 31일 주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부 개정안을 개정, 시행에 들어갔다고 밝혔다.
주요 내용으로는 경쟁입찰의 경우 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한과 관련된 사항, 수의계약의 경우 수의계약 전 계약대상자 선정, 계약 조건 등 입찰과 관련한 중요 사항에 대해서는 입대의 의결을 거쳐야 한다.
이때 입대의 구성원이 과반수가 미달해 의결할 수 없는 경우에는 ▲전체 입주자 등 10분의 1 이상이 이의를 제기하지 않을 것 ▲첫 번째 요건이 충족된 이후 전체 입주자 등의 과반수  이상 찬성의 요건을 갖춰 중요사항을 결정할 수 있도록 관련 규정을 신설해 공동주택 관리 공백을 최소화 하도록 했다.
또 일정금액 이상 공사·용역의 낙찰방법을 입주민이 선택할 수 있도록 했다.
낙찰의 방법은 적격심사제, 최저·최고낙찰제 중 하나의 방법을 선택해 입대의 의결을 거쳐 결정하고, 입주민 투표(전자적 방법 포함)로 낙찰방법을 결정하고자 하는 경우(공사·용역사업에 한정)에는 관리규약으로 대상 금액을 별도로 정해야 한다. 
전자입찰 방식의 경우 입찰서는 전자적인 방법으로 입력하고 그 밖의 입찰서의 구비서류 등은 시스템에 서류를 등록하는 방법으로 사본 제출하고, 비전자적인 입찰방식의 경우 입찰자(대리인을 지정한 경우 그 대리인)는 입찰서와 관련 서류를 원본 제출해야 한다.
전자입찰 시 서류제출은 입찰서 제출 마감일 18시까지 도착한 것에 한해 효력이 있고, 입찰공고기간을 초과해 공고한 경우 제출마감 시간을 18시 이전으로 정할 수 있으며 이를 입찰공고문에 명시해야 한다.
특히 낙찰자 선정 시 입찰자의 제출서류를 기존에 사전 검토하던 것을 순서를 변경해 입대의 또는 관리주체가 입찰서 개찰 후에 검토해 입찰의 성립 여부를 판단하도록 했다.
관리주체는 낙찰자가 결정된 후 선정결과 공개를 공동주택관리정보시스템에 낙찰자 결정일의 다음날(토요일과 관공서의 공휴일에 관한 규정에 따른 공휴일 제외한 날) 18시까지 공개해야 한다.
아울러 관리주체가 계약자인 경우 적격심사제 평가위원은 해당 공동주택을 관리중인 주택관리업자의 임직원이 운영하는 사업자가 해당 주택 내 공사·용역 등의 입찰에 참여하면, 해당 주택관리업자의 소속으로 배치된 관리소장은 평가위원에서 제외하고 입대의가 선정한 입주민이 평가주체가 되도록 했다.
기존에 적격심사 평가주체 3인 이상 참여 시 유효하던 입찰결과는, 5인 이상이 적격심사 평가에 참여한 경우에 한해 평가결과를 유효한 것으로 인정하도록 했으며, 적격심사 평가 시 입대의 구성원(평가위원으로 선정되지 못한 구성원인 경우), 해당 공동주택의 입주민은 참관할 수 있도록 했으며 참관하고자 하는 입주민의 범위와 절차 등은 관리규약으로 정하도록 했다.
또한 적격심사제 운영 시 회의록을 작성해 보관(평가표를 포함)하고 입주자 등이 열람, 자기의 비용으로 복사를 요구한 경우 개인정보를 제외하고 요구에 응해야 한다. 입찰공고는 해당 공동주택 단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 공고하도록 했다.
현장설명회 개최 시 입찰공고문 내용과 다른 내용을 추가로 제시할 수 없으며, 기존에 참가자격의 제한에 수의계약이 명시돼 있지 않았지만 면허 및 자격 미등록자, 영업정지처분을 받고 영업정지기간 중에 있는 자, 국세 및 지방세 미완납 등 입찰공고일 현재 경쟁입찰에 참가할 수 없도록 한 입찰참가제한 사항을 수의계약의 경우에도 해당되도록 했다.
아울러 해당 공동주택의 입대의 구성원이 임직원으로 소속된 주택관리업자는 입찰 참가를 제한하도록 했다.
관리주체는 잡수입의 경우 해당 입찰과 관련한 3개소 이상의 견적서로 입찰가격의 하한을 공고할 수 있으며, 공동주택에서 상시 근무가 필요한 용역 계약을 체결할 때 사업자에게 계약 체결 후 1개월 이내에 4대 보험 가입증명서를 받아야 한다.
이외에 임금·수당·보험료 등은 공고 시 별도 명시하지 않더라도 입찰가격 산출방법 및 기준 등 입찰공고의 중요한 내용을 위반해 제출하거나, 입대의 또는 관리주체가 확인한 입찰, 제출서류가 거짓이나 허위로 확인된 경우 입찰무효 사유가 된다.
이외에 지난해 선정지침 행정예고를 통해 제시됐던 적격심사제 평가표 사용 의무화, 제한·지명경쟁 입찰 시 제한요소 자문, 수의계약 대상에 생활용품 추가 등은 이번 개정안에서 삭제됐다. 
한편 입대의 구성원 미달 시 입찰 의결요건(제4조 제6항), 적격심사 평가주체 참여 유효 요건(제13조 제2항) 개정규정은 2019년 1월 1일부터 시행되며, 제13조 제2항 개정규정을 관리규약 시행일 이전에 개정했다면 우선 적용할 수 있다.
개정안 전문은 국토부 홈페이지(www. moilt.go.kr) 또는 국가법령정보센터(www. law.go.kr)에서 확인할 수 있다.

온영란 기자  oyr@hapt.co.kr
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