김 기 철 팀장
대한주택관리사협회 정책기획국

지난 11일, 한 방송 보도에서 공동주택 근로종사자 교육훈련비(방송 보도에서는 ‘수강료’로 표현)를 아파트 관리비로 납입하고 있다며 이는 ‘횡령’이라는 취지의 보도가 나간 일이 있습니다. 이와 관련해 관리현장에서는 관리종사자에 대한 불신으로 각종 민원 또는 분쟁이 발생하는 등 큰 혼란이 발생하고 있습니다.

특히 이 비용을 사업주(공동주택 관리사무소 인력은 입주자대표회의 또는 주택관리업자가 사업주)가 부담하지 않고 관리비로 부담한 부분을 가리켜 ‘횡령’이라는 용어를 기사 제목으로 사용해 마치 관리사무소장과 협회가 관리비를 횡령한 것처럼 비춰져 관리사무소와 협회에 민원과 항의 등이 쏟아지고 있습니다.
불필요한 논쟁으로 관리현장의 혼란이 발생하고 있는 것을 보며, 협회에 몸담고 있는 한 사람으로서 이 문제에 대한 이해를 돕고자 합니다.
먼저 이 문제를 올바로 이해하기 위해서는 교육비 등에 대한 몇 가지 사전 이해가 필요합니다.

관련 법령에 근거한 공동주택 관리종사자 교육
입주민들의 보다 안전하고 쾌적한 주거환경 위해 필수

첫째, 근로종사자의 교육훈련 필요성에 대한 이해가 필요합니다. 
의무관리대상 공동주택에 대한 관리는 관련 법령에 따라 많은 규제가 따릅니다. 공동주택관리법(공동주택관리에 관한 의결과 집행 등에 따른 제반 사항), 시설물안전법(건축물의 안전점검 관련), 산업안전보건법(관리종사자의 안전 관련), 승강기시설안전관리법(승강기 안전 관련), 전기사업법(전기 안전 관련), 수도법(수도 위생 관련), 소방시설법(소방시설 안전 관련), 어린이놀이시설안전관리법(어린이놀이시설 안전 관련), 에너지이용합리화법(에너지 효율 관련), 경비업법(경비용역 관련), 감염법의 예방 및 관리에 관한 법률(실내 소독 관련), 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률(수목 소독 관련), 하수도법(정화조 청소 관련) 등 시설 관련 개별 법령에서 공동주택 건축물 및 시설물 관리에 관한 많은 관련 조항이 있습니다. 
이 중 입주민 및 건축물, 근로종사자의 안전 등에 관한 중요부분의 경우 각 법이 지향하는 목적 달성의 실효성을 높이기 위해 필요한 사항을 교육하도록 의무화하고 있습니다. 이에 따라 의무관리대상 공동주택은 관련 법령에 근거해 수많은 교육을 실시하고 있는 것입니다. 
이런 점 때문에 관리규약준칙에서도 “입주자대표회의 및 관리주체는 동별 대표자, 관리사무소장 또는 관리직원에 대해 법정교육, 전문기관이 실시하는 직무교육 또는 공동체 활성화 교육을 받을 수 있도록 지원해야 한다”고 명문으로 규정하고 있습니다. 
바꿔 말하자면 교육에 들어가는 비용적 측면보다도 교육을 통한 입주민과 시설물, 그리고 근로종사자의 안전 등을 체계적으로 관리하는 효과적 측면이 더 크다는 사회적 합의가 준칙에 반영된 것입니다.
둘째, 교육비 부담 주체에 관한 이해가 필요합니다. 
직장인이라면 누구나 공감할 수 있는 문제지만 교육비를 근로종사자가 부담하는 예는 어느 직종에서도 찾을 수 없습니다.(사업주 교육이 아닌 근로종사자 교육을 사비로 이수하라는 주장에 대해) 그렇다면, 교육비 부담 주체는 입주자대표회의 또는 위탁계약 관계에 있는 주택관리업자가 됩니다. 
이를 이해하기 위해서는 현재 공동주택에서 시행하고 있는 관리방법에 대한 이해가 필요합니다. 
공동주택관리방법은 크게 자치관리와 위탁관리가 있습니다. 이 중 자치관리는 사업주가 입주자대표회의입니다. 자치관리방법에서 근로종사자의 교육훈련비를 사업주인 입주자대표회의가 부담하는 것은 재론의 여지가 없습니다. 다만, 위탁관리에 있어서는 추가적인 검토가 필요합니다. 공동주택관리법에서는 주택관리업자의 지위에 관해 법에서 규정한 것 외에는 민법의 위임규정을 준용하도록 하고 있습니다. 위임 관계에서는 수임인의 비용선급청구권이라 해 위임사무의 처리에 비용을 요하는 때는 위임인이 이를 선급하도록 규정하고 있습니다. 따라서 위임계약이 주를 이루는 공동주택에서는 자치든 위탁이든 관리방법에 관계없이 교육훈련비 등을 포함한 인건비는 일반관리비 항목으로서 최종적으로 관리비 등으로 처리됩니다.
대부분의 공동주택은 위수탁계약 내용(표준계약서는 관리규약준칙에 포함에 따라 관리비 등(교육훈련비 포함)은 관리사무소장이 법령 및 관리규약에 따라 부과(청구), 징수(수령) 및 지출합니다. 그리고 주택관리업자에게는 매월 일정액의 위탁관리 수수료만을 지급하고 있습니다. 이는 앞서 설명한대로 공동주택 관리제도의 특성에서 기인합니다. 관리비 10대 항목이라고 해서 관리사무소 인력의 인건비(복리후생비 포함)는 위탁관리 시에도 위탁관리 수수료 항목이 아닌 일반관리비에서 집행하도록 돼있습니다. 이에 따라 인건비 등의 예산은 위탁관리계약이 아닌 매년 입주자대표회의에서 결정하는 예산안 의결을 통해 결정하고 집행합니다.
특히 협회의 경우 법령 등의 규정에 따라 해당 교육을 실시하는 교육수행단체이기에 해당 교육에 필요한 비용 산출의 적정성 여부는 검토나 논의의 대상이 될 수 있어도 교육훈련비 등을 협회의 횡령 등 범죄행위와 연계하는 것은 공동주택 관리제도에 대한 이해부족에서 오는 오해입니다.
참고로, 이와 관련해 국토교통부의 지도감독 아래 협회에서도 교육효과를 감소하지 않는 범위에서 교육비의 효율성 제고를 통해 입주민의 부담을 줄일 수 있는 방안에 관해 검토 중에 있습니다. 온라인교육과 오프라인 교육의 조합을 통해서 온라인교육으로  도 동일한 효과를 낼 수 있는 방법을 연구, 최대한 온라인교육의 비중을 높이는 쪽으로 검토가 진행 중입니다. 일부는 이미 실무 작업 진행 중에 있습니다.

한편 이번 교육훈련비 횡령 보도와 관련해 교육훈련비의 관리비 부담 외에도 직원 복리후생 차원에서 지원되는 각종 협회비의 관리비 부과에 대해서도 최근 대구지방법원 판례(2017가합202740)의 예를 참고, 과연 이것을 ‘횡령’으로 바라볼 수 있는지 생각해 볼 필요가 있습니다.
현장의 혼란과 민원 폭주로 어려움을 겪고 있는 주택관리사 회원들의 하소연과 질타성 항의 전화를 접하며 현장의 혼란을 간접적으로나마 공유하고 있습니다. 이와 동시에 한편으로 우려되는 점도 있습니다. 이번 사태로 현재 열악한 처우에도 맡은 바 최선을 다하고 있는 공동주택 근로종사자에 대한 교육과 처우가 악화될 수 있다는 점입니다. 
근로종사자가 공동주택을 관리하기 위해서는 적절한 유지관리에 필요한 법적 사항이나 유의 사항 등에 대한 꾸준한 교육이 필요합니다. 다시 말해 교육훈련비를 단순히 경제적 손실로 바라볼 것이 아니라 공동주택을 보다 안전하고 쾌적하게 유지·관리하는 데 필요한 일종의 ‘투자’의 개념으로 바라봐야 하는데, 이번 보도가 공동주택 관리제도 발전에 큰 걸림돌로 작용하지 않을까 우려됩니다.
이번 사태를 계기로 ‘근로종사자에 대한 교육과 처우개선비용은 절대악’이라는 인식이 확산되면, 장기적으로 제도가 지향하는 올바른 서비스, 입주민의 생활안전, 시설물의 체계적 관리, 근로종사자의 안전사고 예방 등에 부정적 영향을 미치고 공동주택에 거주하는 입주민들이 피해 당사자가 될 수 있다는 점을 생각해 봐야 합니다.
다만, 이번 관리비 등과 관련한 논란을 계기로 관리비 등의 부담이 크지 않은 한도에서 근로종사자의 교육과 처우개선에 대한 사회적 공감대가 마련됐으면 합니다.
공동주택 관리 종사자는 공동주택에 거주하는 국민이 쾌적한 주거생활을 영위할 수 있도록 업무를 수행하는 자입니다. 이와 동시에 관련 서비스를 제공하는 대가로 근로소득을 영위하는 근로종사자이자 일과시간 이후에는 우리의 아버지, 어머니, 형, 동생이 될 수 있다는 점도 함께 생각해 볼 필요가 있습니다.
끝으로 공동주택 근로종사자의 고용주는 입주자대표회의뿐만 아니라 직접 관리비를 부담하는 입주민 될 수 있기에, 근로종사자의 근로환경 개선에 입주민들의 많은 관심과 이해가 필요합니다.