관리는 블러핑(Bluffing)에 넘어가서는 안 된다

관리는 종합예술이다 <186> 김경렬l승인2018.10.24 10:12:29l1094호

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포커게임을 하면서 자신의 패가 상대방보다 좋지 않을 때 상대를 기권하게 할 목적으로 허세를 부리거나 강한 베팅을 하는 것을 블러핑(bluffing)이라고 합니다. 블러핑을 거는 사람은 상대방이 응수하면 패하므로 여러 가지 수법을 쓰게 되는데 이에 넘어가면 게임에서 집니다.

1. 겁을 주는 사람들
누가 겁을 주나요? 블러핑을 하는 사람은 의도적으로 최악의 상황을 만듭니다. 어떤 때는 너 죽고 나죽자는 전략도 쓰지요. 결국 잃을 것이 많은 사람이 양보하게 됩니다. 그런데 판단을 잘 못해 게임을 하지 않고 져주려는 사람이 문제입니다. 아주 작은 기득권과 이익을 지키려고 블러핑 한 번에 항복하는 사람들이 많습니다. 관리업무는 입주자대표회의의 의결과 관리주체의 업무를 지휘·총괄하는 관리소장의 집행으로 구분돼 있으므로 균형과 서로의 한계를 지키는 것이 필요한데, 입대의는 위탁계약이 ‘위임’이라는 대법원 판례를 전가의 보도처럼 내세워 언제라도 아무런 이유 없이도 계약을 해지할 수 있다는 생각을 갖고 무한대의 결정권을 가진 양 행동하는 경우가 있고, 현장에서 근무하는 관리소장은 당장 대면하고 있는 입대의 회장과의 관계 유지에 힘들어 해 잘못된 결정과 입대의 회장의 횡포에도 복종하며, 관리회사는 계약의 유지를 위해 관리소장의 고충은 나 몰라라 하고 있으니 공동주택관리법 제65조(부당간섭 배제)와 제99조 제5호(무자격자의 관리)를 무용지물로 만들고 있는 것입니다.

2. 블러핑에 겁을 먹은 사람들
블러핑은 평소 잘 이기는 사람이 어쩌다 나쁜 패를 가지고 한 번 정도 사용하는 것입니다. 여자 관리소장이 근무하는 단지에서 입대의 회장이 방수공사에 대한 지식과 업무능력이 있다며 직접 자재를 사고 직원들과 함께 공사를 한 후 입대의 회장의 일당을 청구했습니다. 법 제99조 5호 무자격자의 관리업무 수행으로 위법임이 명백한데 일을 한 것은 맞으니까 달라고 합니다. 어떻게 처리해야 할까요? 입대의 회장과 일일고용 계약을 하려니 영 제11조의 결격사유가 되고, 주지 않으려니 갑질을 할 것 같습니다. 또 입대의 회장이 관리업무를 자진해 무보수로 도와주다가 다친 경우 치료비는 누가 줘야 하나요? 법 제99조 제5호 위반으로 고발하면 어떻게 될까요? 후환이 무서워서, 귀찮아서 기권하면 블러핑을 건 상대에게 굴복하는 것이 됩니다. 한 번쯤 용기를 내 이길 방법을 찾아야 합니다. 소신은 웬만하면 무고가 되지 않습니다.

3. 어떤 때 콜을 해야 하는가?
블러핑은 게임이 끝나고 패를 확인하는 것이 아니라 중도에 포기하게 하는 것이므로 패를 잘 읽으면 이길 수 있습니다. 그런데 상대방의 블러핑은 집요합니다. 입대의 회장이 동대표들을 거수기로 만들고 관리를 장악하면 그 단지 입주민은 불행해집니다. 관리비 부과의 3원칙은 ▲공평부과의 원칙 ▲사용자(수익자) 부담의 원칙 ▲재산주체로서의 부담 원칙인데 어떤 단지에서 입대의 회장이 2층에 산다고 승강기 유지관리비(전기료가 아님)를 2층까지 면제해 주는 관리규약 개정안을 제안하고 입주민들은 경비원이 동의를 받으러 다니니 잘 알아보지도 않고 동의해 개정됐다고 합니다. 재산주체의 부담이라는 원칙을 위반한 관리규약이 된 것이지요. 문제는 이런 패를 들고 게임을 하는데도 잘 모르니 동의한다는 것이고 신고를 받은 구청에서도 살펴보지 않고 수리해 준다는 것입니다. 입대의 회장이 직원 면접을 보고 채용 여부를 결정하고, 일을 잘 못하는데도 업자를 잘못 선택한 것을 인정하지 않으려고 오히려 공사업자를 편드는 것이나 따지는 대표들에게 윽박지르는 등 법을 어기고 있음에도 지레 기권해 버리면 블러핑에 당하는 것이지요. 그러나 알아야 합니다. 콜을 하는 상대방을 만나면 크게 잃는다는 것을….

김경렬  kslee@hapt.co.kr
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