공동주택 ‘갑질’ 문제 수면 위로…관계 재설정이 필요하다

아파트 노동자의 현실>>우리도 행복하게 일할 수 있을까 |한국의 주거정책과 주택관리 <5> 한국주택관리연구원l승인2018.10.10 10:02:25l1092호

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Ⅲ공동주택 관리 주요 쟁점과 발전방안

☞ 지난 호에 이어

2. ‘갑질’ 논란법

‘갑질’의 사전적 의미는 갑을관계에서의 ‘갑’에 어떤 행동을 뜻하는 접미사인 ‘질’을 붙여 만든 말로 권력의 우위에 있는 ‘갑’이 권리관계에서 약자인 ‘을’에게 하는 부당행위를 통칭하는 개념이다.
서울중앙지법 형사21단독(판사 김태호)은 2016년 5월경 아파트 지하주차장에서 관리사무소장이 LED교체공사 관련 계약서를 제시해달라고 요구하자 A씨는 “이 자식아, 니가 집주인이야? 종놈 아니야?”라며 큰소리로 욕설을 해 관리사무소장을 모욕한 A씨에게 100만원의 벌금형을 선고했었다. 한편 A씨는 지난해 7월경 입주민들의 현장투표 및 전자투표에 의해 해임됐지만 해임 시 전자투표를 실시할 수 있는 법적 근거가 부족하다는 법원의 판단에 따라 해임결의 효력이 정지돼 계속 회장 업무를 수행해왔다.
‘종놈’ 발언으로 알려진 입주자대표회의 회장 A씨가 최근 관리사무소장에 대한 모욕죄로 법원으로부터 벌금형을 선고받은 데 이어 2017년 6월 입주민에 대한 무고죄로 ‘실형’을 선고받고 법정 구속됐다. 서울중앙지방법원 형사18단독(판사 이강호)은 A씨가 입주민 B(여)씨에게 상해를 입혔음에도 오히려 B씨를 주거침입, 업무방해 및 퇴거불응으로 무고했다고 인정, A씨에 대해 징역 8월의 실형을 선고했다.
대구시 수성구 한 아파트에서는 ‘입주민으로서의 알 권리 추구’라는 명분하에 수시로 관리사무소에 출입해 고성 및 인격 모독 등을 일삼던 전 동대표 K씨가 검찰로부터 벌금 200만원의 처분을 받았다. 1999년 이후 약 18년 동안 ‘갑질’로 인해 그동안 관리사무소장을 포함해 수많은 관리직원들이 견디다 못해 퇴직한 것으로 알려졌다. 뿐만 아니라 업무방해로 인한 고발에 불만을 품고 보복 차원에서 맞고소는 물론 지자체와 소방서에 끊임없는 민원을 제기해왔다. 참다못한 이 아파트 관리소장과 직원들은 지난 3월, 모욕죄와 14건의 업무방해 혐의를 들어 고발했고, 검찰에서 1·2차에 걸쳐 보강수사가 이뤄졌다. 
이후 검찰은 최근 200만원의 벌금 처분을 내렸다. 이 아파트 관리소장은 무소불위의 갑질에 대해서 물러설 것이 아니라 투명한 관리와 후임자를 위해서라도 법이 허용하는 한 끝까지 불의에 맞서 싸워야만 관리직원에 대한 ‘고질적인 갑질 행태’가 근절될 것”이라고 전했다.3) 
아파트 관리 종사자들에 대한 갑질 논란은 우리 사회가 후진성을 면치 못하고 있다는 증거다. 직장 및 지역사회에서 합리적이고 인간다운 관계 설정이 없다면 우리 모두가 추가하는 웰빙, 삶의 질 개선, 그리고 살기 좋은 주거지역은 기대하기 힘들다.

3. 전문성과 직업 안정성

주택관리사는 국가자격증으로서 주택관리분야 전문가다. 공동주택관리법 제67조(주택관리사 등의 자격)로 ①주택관리사보가 되려는 사람은 국토교통부 장관이 시행하는 자격시험에 합격한 후 시·도지사 【지방자치법 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 대도시)의 경우에는 그 시장을 말한다. 이하 제70조까지에서 같다】로부터 합격 증서를 발급받아야 한다. ②주택관리사는 다음 각 호의 요건을 갖추고 시·도지사로부터 주택관리사 자격증을 발급받은 사람으로 한다.
주택관리사는 대규모 공동주택의 각종 시설 및 환경을 유지 관리하며, 공동시설의 유지 및 보수와 관련된 각종 회계업무 즉, 공과금 납부대행, 관리비 징수 등의 업무를 담당한다. 공동주택의 공동시설인 주차장 등을 관리하고 유지해 아파트 내 시설물에 의한 안전사고가 발생하지 않도록 한다. 
관리비를 징수하고 공과금 납부를 대행하며, 공동주택 입주민의 안전관리와 입주·퇴거에 관한 업무를 수행한다. 주택관리사는 경비, 경리, 청소직원 등 관리사무소 직원들을 감독하고 이들의 업무를 관리해야 하므로 리더십과 통솔력, 책임감, 공정함 등을 갖고 있어야 한다. 공동주택 입주민들 간의 각종 이해관계와 요구사항들을 조화롭게 중재해 해결할 수 있도록 하는 합리적 사고방식과 문제해결능력, 대인관계능력 등이 필요하다.
전문 직업인으로서 현재 주택관리사는 수요보다 공급이 많은 상태다. 주택관리사협회에 따르면 지금까지 주택관리사 합격자 수는 5만여 명이며 일할 수 있는 아파트 단지는 2만1,895개(2016년 1분기 현재)다. 
즉 자격증을 소지한 주택관리사의 수가 아파트 단지 수보다 많다. 이는 관리사 공급이 수요를 앞지르는 문제점을 안고 있다. 매년 새 아파트 단지는 100~150여 개 증가하는 데 반해 주택관리사보 합격자는 1,000~2,000명씩 배출되고 있다. 주택관리사의 전문성 강화와 관리사의 책임과 역할을 보다 체계화하기 위해서 전문직종의 연관 법령이 존재하는 것과 같이(예 변호사법, 공인중개사법 등) ‘주택관리사법’의 제정이 요구되고 있다.
주택관리사의 연봉은 단지규모와 위치에 따라 상이하지만 연봉수준은 2,500만~5,000만원으로 알려져 있다. 월급은 250만~300만원 정도가 일반적이다. 주택관리사들은 계약이 2~3년마다 이뤄지기 때문에 고용이 불안정하다는 문제점을 지니고 있다. 주택관리사의 직업 안정성이 결여돼 있다는 것이 현안으로 대두되고 있다.
특히 업무에 대한 객관적인 평가기준이 없이 입주자대표의 요청에 따라 교체되는 경우가 적지 않다. 아울러 의결기구인 입대의와 집행기구인 관리주체가 수평관계임에도 불구하고 상하관계로 인식하는 경향이 짙다.

4. 공동체 문화와 갈등

현대사회에서는 다양한 갈등이 자주 일어나고 경우에 따라 서로 타협을 통해 해결되기도 하지만 오랜 세월 동안 지속되는 경우가 허다하다. 갈등은 분명 해결하기 힘든 사회문제로 작용하고 있다. 갈등을 어떻게 이해하고 해결방안을 찾을 수 있을까.
일상생활 속에서 흔하게 직면하는 갈등은 주로 아파트 단지 내에서 발생하는 갈등이 대표적인 예라 할 수 있다. 갈등은 부정적인 현상이지만 통제할 수 있는 수준의 갈등은 도리어 혁신적이고 창의적인 결과를 기대할 수 있다. 그러나 오늘날 아파트 단지의 갈등은 통제수준을 넘어선 경우가 허다하다.
예를 들어 아파트 단지 내 갈등의 유형으로 층간소음, 반려견, 흡연, 쓰레기 투기시비까지 이웃 간 갈등으로 다투는 일이 끊이지 않고 있다. 
서울시 층간소음 전문 컨설팅단의 통계자료를 보면 2014년 4월부터 2016년 4월까지 2년간 서울시에서 층간소음으로 접수된 민원은 모두 1,097건이다. 한국토지주택공사(LH) 산하 토지주택연구원의 조사 분석에 따르면 전체 아파트 거주자의 가장 큰 단지관리 불만 사항은 ‘층간소음 등 이웃 간 갈등’(52.7%)이고, 특히 ‘이웃 간 갈등’에 이은 불만도 ‘이웃 간 무관심’(41.3%)으로 조사됐다. 많은 조사연구를 종합해 보면 공동주택에 거주하는 입주민들의 대다수가 크고 작은 이웃 간 갈등을 경험했고 이러한 갈등 문제를 해결하지 못한 채 살아가고 있다.

3)한국아파트신문 “사회적 약자 괴롭히는 무소불위 갑질 18년 철퇴”, 2017. 7.26.

한국주택관리연구원  kslee@hapt.co.kr
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