관할관청 시정지시 따른 입대의 ‘계약해지 위약금’ 부담 위기
“선정지침 위반이 바로 관리업체 계약무효 사유 아니다”

의정부지법, 잔여계약기간 35개월 위탁수수료의 3배 지급 인정 마근화 기자l승인2018.09.04 13:51:48l1088호

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경남 김해시 소재 A아파트 입주자대표회의는 지난 2016년 3월경 적격심사제를 통해 B사를 위탁관리업체로 선정, 계약기간을 3년으로 정한 위수탁관리계약을 체결했다가 1개월이 되지 않은 시점에 관할관청의 시정지시 등을 이유로 B사에 계약해지를 통보했다. 
관할관청은 이에 앞서 입대의에 보낸 공문을 통해 B사를 위탁관리업체로 선정한 결정을 재검토하고, 재검토 후 구 주택법과 관련규정에 저촉된다고 확인되면 재선정 등 필요한 조치를 이행, 그 결과를 제출하라고 지시한 바 있다. 
관할관청이 지적한 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 위반사유로는 ▲B사가 제출한 관리실적 증빙서류만으로는 실적인정 시기를 확인하기 어려워 입찰에서 요구하는 참가자격을 갖췄는지 확인할 수 없음에도 적격심사대상자로 선정된 점 ▲적격심사에 참여한 심사위원 4명 중 3명은 심사항목 중 일부만을 평가하고 나머지 1명만이 모든 심사항목을 평가해 B사를 낙찰자로 결정한 점 ▲입찰에서 참가자격으로 요구한 과거 50개 단지 이상 관리실적은 선정지침에서 정한 10개 단지 기준보다 상향된 기준인 점 등이다. 
계약해지를 당한 B사는 입대의를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했고 법원은 최근 B사 측의 주장을 일부 받아들였다. 
의정부지방법원 민사4단독(판사 서영호)은 입대의는 잔여 계약기간 35개월의 위탁관리수수료 3배에 해당하는 금액(약 2,300만원)을 B사에 위약금으로 지급하라고 주문했다.
법원은 “이 사건 입찰이 ‘행정규칙’에 불과한 선정지침에 반한다거나 선정지침에서 정하고 있는 무효사유에 해당한다는 사정만으로 바로 무효가 된다고 할 수는 없다”면서 “다만 그 하자가 입찰절차의 공공성과 공정성이 현저히 침해될 정도로 중대할 뿐만 아니라 상대방도 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우 등의 특별한 사정이 있는 경우에 한해 무효가 된다”고 전제했다. 
하지만 A아파트의 경우 입찰을 무효로 할 만큼 공공성과 공정성이 현저히 침해될 정도로 중대한 하자가 있었다고 보기 어렵다며 B사와 입대의의 계약이 무효라고 할 수는 없다고 판단했다. 
법원은 이에 대한 근거로 ▲B사가 입찰공고에서 요구하는 증빙서류를 제출했고, 다만 제출서류만으로 참가자격을 갖췄는지를 확인할 수 없었음에 불과할 뿐 입찰에서 요구하는 참가자격을 갖추지 못한 사실이 명확히 밝혀지지 않은 점 ▲입대의가 적격심사를 아예 하지 않은 채 B사를 낙찰자로 선정하지는 않은 점 ▲입찰에서 요구하는 관리실적 기준이 다른 관리업체가 입찰을 하지 못할 정도로 과도한 제한이었음을 알 수 있는 자료가 없는 점 ▲입대의가 주장하는 하자는 입대의 귀책사유에 의한 하자로 B사가 이를 알았거나 알 수 있었음에도 입대의 전 대표와 통모해 계약을 체결했음을 인정할 증거도 없는 점 등을 제시했다.  
입대의와 B사와의 관리계약이 유효하다는 법원의 판단에 따라 ‘손해배상’ 여부에 관심이 쏠렸다. B사 측은 입대의가 계약을 해지하기 전까지 관리직원들로 하여금 관리업무를 수행하도록 했고 그에 따른 노무비를 지급했다며 약 1,300만원을 청구한 상황. 
이에 대해 법원은 종전 관리업체와 사이에 업무인수인계 문제로 계속 분쟁이 있었고, B사 소속 직원이 아닌 직원들이 급여를 지급받으면서 관리업무를 하고 있었던 점 등에 비춰 보면 B사가 배치한 인력이 관리업무를 정상적으로 수행한 사실을 인정하기 부족하다며 이 부분 B사 측 청구는 기각했다. 
그러나 위약벌 청구는 받아들였다. B사와 입대의 간 위수탁계약서에 의하면 ‘B사 또는 입대의가 특별한 사유 없이 계약을 불이행한 때 B사와 입대의는 위수탁계약을 해지할 수 있고, 그에 따른 잔여 계약기간 3배 이상의 손해배상을 징수할 수 있다’고 규정하고 있고, 입대의가 ‘특별한 사유 없이’ 계약을 이행하지 않았다고 판단한 것이다. 
법원은 관할관청이 입대의에 B사를 관리업체로 선정한 결정이 선정지침을 위반했음을 이유로 면밀한 재검토를 지시하고 재검토 후 위법사항이 확인되면 재선정 등 필요한 조치를 이행하라고 지시한 사실을 인정, 이는 입대의에 계약을 바로 해지하라는 내용이 아니라 면밀한 재검토를 거쳐 위법사항이 확인되면 필요한 조치를 취하라는 내용임에도 입대의가 면밀한 재검토를 바탕으로 계약을 해지했음을 인정할 증거가 없고, 더군다나 계약이 무효라고 볼 수도 없다고 밝혔다. 또한 입대의가 관할관청으로부터 재검토 지시를 받고 바로 계약을 해지한 배경에는 새로운 관리업체 선정을 둘러싼 입주민 사이의 반목이 있었다고 판단, 특별한 사유 없이 계약을 불이행했다며 이에 대한 손해배상 책임을 인정했다.   
yellow@hapt.co.kr/마근화 기자

마근화 기자  yellow@hapt.co.kr
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