Ⅰ서론

주거정책의 핵심 고려요소로 ‘주택’ ‘사람(주민)’ ‘공동체’로 대별해서 생각해 볼 수 있다. 먼저 주거정책에 있어 ‘주택’이란 주택의 공급과 수요와 연관된다. 국민들이 안전하고 쾌적하게 삶을 영위하기 위해서는 주택이 충분히 공급돼야 한다. 
주택공급이 수요를 따라잡지 못할 경우 주택난이 심각해져 열악한 주거수준(최저주거기준 이하)에서 살아가는 주민이 증가한다. 소위 불량촌(slum)이 형성돼 다양한 보건 및 주거권문제를 야기한다. 주거정책에 있어 주택은 물리적 실체로서 공급량, 주거시설, 분양주택 및 임대주택 등 다양한 영역에서 정책적 배려와 노력이 따라야 한다.
주거정책에서 두 번째로 고려해야 할 사항은 ‘사람(주민)’이다. 이 지구상 어떤 국가도 모든 주민이 자기 집 소유 100%를 달성하지 못했다. 즉 국민의 상당수는 시장에서 소비자 역할을 수행할 수 없는, 즉 지불 의사와 지불 능력이 없는 빈곤층이 존재한다. 그리고 사회 취약계층의 경우 국가, 이웃, 가족의 도움이 없다면 인간다운 주거생활이 어려운 집단이라 할 수 있다. 이러한 사회 취약계층의 경우에는 시장논리로 주거문제를 해결할 수 없고 사회 복지적 관점에서 접근하게 된다. 많은 국가에서 사회주택 혹은 공공임대주택의 공급이 전통적 주거복지의 형태로 발전해 오고 있다.
세 번째 주거정책에서 ‘공동체’는 또 하나의 중요한 고려대상이다. 집들이 모여 마을 혹은 주거지를 형성하고 그 속에서 주민들의 공동체가 생성된다. 사람들이 모여 사는 곳에는 공동체적 규범과 네트워크 그리고 신뢰가 매우 중요하다. 주민이 스스로 참여해 지역사회 공동체의 발전적 노력을 해야 하며 반사회적이고 공동체의 위해 요소들을 예방하는 모임을 형성해 보다 건전하고 살기 좋은 마을 혹은 지역사회를 만들어가고자 한다.
주거정책에서 주택관리분야는 위에서 언급한 집, 사람, 공동체의 요소를 포괄적이며 종합적으로 접근하게 된다. 주택관리는 이미 건설된 주택에 대한 물리적 시설물의 개보수와 장수명화를 통해 안전과 쾌적성을 도모하고자 하는 일련의 전문가적 노력이 필요하다. 동시에 주민의 삶의 질을 위해 다양한 주거서비스의 공급 및 관리 그리고 주거단지 혹은 마을 전체의 공동체적 문제를 해결하고 살기 좋은 주거지를 만들고자 하는 것이 주택관리의 영역이다.
본 장에서는 전반적 주거정책 내용을 점검하고 주거정책에서 주택관리의 위상과 중요성을 논의하고자 한다. 아울러 주택관리 종사자와 관련 주체 간의 관계 설정의 중요성을 살펴보기로 한다.

Ⅱ 한국의 주거정책 특징과 변화

1. 주택의 속성

주거정책을 논의하기에 앞서 주택의 속성을 이해하는 것이 중요하다. 
먼저 주택은 하나의 시설물이라는 물리적 속성을 지닌다. 주택은 거주자에게 은신처의 역할을 할 뿐 아니라 각 가구에 필요한 사회적 서비스 그리고 상하수도, 전기, 도로, 학교, 복지시설 등의 공급이 요구되는 물리적·사회적 단위다. 이러한 물리적 속성을 지닌 주택은 유지·보수 등 관리의 대상이며 필요로 하는 인프라와 사회서비스가 적정하게 공급돼야 한다. 주택은 다양한 서비스의 총체로서 사회 환경의 일부로 평가되기도 한다.
둘째, 주택은 생산과정과 내구성이 매우 길다. 단독주택의 경우 평균 10개월, 아파트의 경우 평균 16개월의 건설 기간이 소요된다. 주택이 그 기능을 발휘하기 위해서는 건축허가에서 준공에 이르기까지 다양한 과정을 거치게 된다. 아울러 주택을 건립하기 위해서는 택지의 마련, 건축행위와 절차 그리고 노동집약적 과정을 밟게 된다. 이러한 긴 기간 동안의 과정을 거친 주택은 내구연한 또한 매우 길다. 시멘트 구조물의 경우 최소 40~50년은 사용 가능하며 서구의 많은 주택들은 100년이 넘게 사용되기도 한다.
셋째, 주택은 외인성의 영향을 많이 받는다. 예를 들어 인구 이동, 소비자 선호, 주택의 수요 및 선호의 변화 등 매우 다양하다. 아울러 주택은 이동이 거의 불가능한 재화다. 이동식 주택이 있지만 전체주택 재고에서 차지하는 비중은 매우 적다. 국가 간 지역 간 완제품으로서 주택의 수출입은 불가능하다. 그래서 주택은 장소적 의미와 입지한 지역사회와 연관성이 매우 높게 나타난다. 주택가격은 토지가격과 연동되며 해당 지역사회의 사회 환경에 의해 선호도가 결정되기도 한다. 정책적 관점에서 보면 주택공급 등 정책 프로그램은 중앙정부 및 해당 지방정부의 영향을 많이 받게 된다.
넷째, 주택은 국민경제의 일부분을 차지하는 국부의 한 부분이며 사회재(혹은 집합재)로서 평가된다. 주택은 보건위생, 교육, 식품과 같이 누구나 필요로 하는 것이며 사회재적 성격을 지닌다. 그래서 대부분의 국가는 사회 취약계층에 공공주택의 공급이나 주거비 지원정책을 지속한다. 
아울러 주택사정을 보면 해당 국가의 경제상황이나 국부의 정도를 가늠할 수도 있다. 주택은 거래의 대상이며 투자재의 성격도 부정하기 힘들다. 일반가구의 평균소득에 비해 가격이 큰 비중을 차지하는 고가의 상품이다. 많은 자본주의 국가들은 가능한 많은 국민이 자기 집을 소유할 수 있도록 지원하는 소위 ‘자가 소유 지원정책’을 펴기도 한다.
주택이 지닌 중요한 속성 때문에 정부는 주택부문에 개입하게 된다. 특히 주택시장이 원활하게 작동하지 못하거나 거래질서에 문제가 발생하게 되면 주택가격규제, 주택금융 및 세제의 조정, 다양한 행정규제 등을 실시하게 된다. 주택은 어떤 상품보다도 정부의 규제나 간섭을 많이 받는다고 할 수 있다.

2. 주거문제

주거문제는 보는 시각에 따라 달리 나타날 수 있다. 주거문제는 해당 국가의 경제발전 수준, 정치제도, 사회문화적 특성에 따라 달리 나타난다. 그러나 거의 모든 국가에서 공통적으로 경험하고 있는 보편적 주거문제를 개관하고 특히 우리나라가 당면한 주거문제를 살펴보기로 한다.

1)주택공급 부족 및 공급 불균형 문제
대부분의 서구 선진국의 경우 가구수에 비해 주택수가 많다. 그리고 주택공급상태를 나타내는 인구 1,000명당 주택수를 보면 평균적으로 400호 이상으로 알려져 있다. (표 1 참조)
우리나라 인구 1,000명당 주택수는 2015년 320.5호로 2010년 296.7호 보다 23.8호 증가했지만 여전히 선진국에 비해 부족한 실정이다.

※자료 : 미국 Census Bureau, 영국 Office of National Statistics(ONS), 일본 Statistics Bureau;
※국토부, 2015년 인구주택총조사 전수집계결과, 보도자료, 2016.

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