김경렬 율산개발(주) 경영·지원 총괄사장

주택관리업자 및 사업자 선정지침은 2010년 7월 6일 국토교통부 고시 제2010-445호로 시작해 현재는 열두번의 개정을 거쳐 제2016-943호를 적용하고 있습니다. 그리고 보험계약은 제2015-784호(개정 2015. 11. 16.)부터 ‘수의계약’ 대상으로 규정하고 있습니다.

1. 사회 안전망 제도는 상부상조를 근간으로 한다
계(契)는 삼한시대부터 상부상조(相扶相助)의 민간협동체로 시작해 고려시대에는 보(寶)라는 일종의 공공재단 형태로, 조선시대에는 농촌 경제의 곤란을 타개하기 위해 상호부조와 공동작업을 위한 두레로 발달했습니다. 또 일제강점기에 망가뜨린 경제재건을 위해 대한민국 건국 후에는 사설계가 서민의 목돈 마련을 위해 활용했으며 요즈음은 친목, 여행경비 마련을 목적으로 하는 각종 계가 성행하고 있는데 모두 먼저 타는 사람이 곗돈을 더 많이 내고 나중에 타는 사람이 덜 내는 십시일반의 정신을 기본으로 하고 있습니다. 그런데 이 구조를 보면 계는 특정인들끼리 하지만 불특정 다수인을 상대로 하는 현재의 ‘보험’과 참 유사합니다. 보험도 여러 사람이 조금씩 낸 보험금으로 사고를 당한 사람에게 배상하는 것인데 사회생활의 필수분야인 화재보험이나 자동차의 책임보험 등 강제보험 외에 개인적으로 추가배상이 필요한 경우에 대비해 종합보험, 운전자 보험 등 다양한 제도가 있는 것은 모두 사고의 우려는 크고 불특정인이 피해자가 되므로 가해자의 배상능력(賠償自力)을 확보하기 위한 것입니다.

2. 손해배상 능력의 한계
시설물의 소유자에게는 시설물의 문제(화재, 배관의 누수, 어린이놀이시설, 승강기, 경로당, 풍수재해, 도로 등 각종 시설물)로 인해 발생할 수 있는 손해를 배상하는 보험의 가입을 강제하고 있습니다. 특히 관리업무를 하면서 밤새 내린 눈을 치우지 못해 입주민이 넘어져 다치는 경우, 지하주차장이나 승강기 청소를 하면서 기름과 물기를 제거하지 못해 미끄러지는 사고, 보안등이나 차량 차단기의 전선관리를 잘 못해 발생하는 감전사고, 어린이놀이시설의 끼임이나 찔림사고, 보도블록의 요철로 인해 넘어지거나 다치는 사고, 노후 건물 외부의 콘크리트 피복이 떨어져 나가는 등 점유관리자가 아무리 조심해도 사고의 가능성은 항상 존재하지만, 관리사무소장이나 관리회사는 손해를 배상할 금전적 능력이 부족하니 문제입니다. 

3. 아무리 조심해도 사고는 날 수 있다
3층 천장에 설치된 배관의 누수로 모피상점과 핸드폰 대리점이 침수한사건이 있었습니다. 7,600만원을 화재보험의 급배수누출 담보특약 보험에서 배상한 후 누구도 손대지 않는 위치의 배관의 누수로 인한 것이니 100% 관리책임이라며 구상을 했습니다. 이 사례에서 보듯 심야에 눈이 내린 새벽에 입주민이 넘어져 다치는 사고 등 일상적인 관리의 범위를 벗어나는 사고와 그 배상에 대비할 필요가 있습니다. 또 2017년에 어떤 단지에서 경리직원이 8개월 동안 21회에 걸쳐 6억2,000만원이 넘는 금액을 횡령했는데, 관리소장의 책임을 회사 종합보험에서 5억원까지 배상을 받아 해결하는 등 보험의 사회안전망 역할은 그 어느 때보다 커지고 있습니다. 보험계약은 상품별로 1보험회사 1요율을 가지므로 보험을 공개경쟁 입찰하면 같은 보험회사의 대리점 간 경쟁이 되고 보험료는 동일하므로 ‘추첨’으로 선정해야 하니 경쟁을 기반으로 하는 지침의 성격과는 맞지 않으므로 수의계약 대상으로 했으며, 민법상 손해에 대한 배상책임은 위탁관리 계약자인 관리회사에 있고 관리소장은 구상책임을 질 뿐입니다. 그러나 위탁수수료 10%의 계약보증, 관리소장이 가입한 5,000만원의 공제로는 실질적인 손해를 배상하기에는 턱없이 부족하고 관리소장에게 모두를 구상하는 것도 문제가 있으니 무엇인가 획기적인 대책이 필요하지 않을까요?