오피스텔은 건축법 시행령에 따르면 일반업무시설에 해당하며 오피스텔의 건축을 위해서는 주택법이 아니라 건축법에 따라 허가를 받아야 한다. 
따라서 주거용 오피스텔이라는 용어 자체는 적절한 용어가 아니다. 오피스텔은 원래 주거용이 아니기 때문이다. 다만 오피스텔에서는 업무를 주로 하며 일부 구획에서 숙식을 할 수 있을 뿐이다. 
하지만 현실에서는 오피스텔을 주거로 사용하는 경우가 많으며, 오피스텔 전체를 주거전용으로 사용하는 경우도 많다. 
주거전용으로 사용하는 오피스텔은 아파트와 구분하기 쉽지 않다. 물론 오피스텔에는 발코니를 설치할 수 없고 아파트와 달리 상업지역이나 준공업지역에 건축할 수 있다는 점에서 차이가 있지만 여러 가구가 하나의 건물에 모여 산다는 점에서 표면적으로 주거용 오피스텔과 아파트는 큰 차이가 없다. 
하지만 관리에 관한 근거법률에 있어서는 큰 차이가 있다. 
아파트가 의무관리대상에 해당한다면 공동주택관리법에 따라 관리가 돼야 한다. 
반면에 주거용 오피스텔은 주거로 이용하더라도 업무시설이기 때문에 공동주택관리법이 적용되지 않으며 집합건물법에 의해 관리돼야 한다. 
그러나 입주민들은 관리에 관한 근거법률을 잘 모르기 때문에 주거용 오피스텔에서도 공동주택 관리규약 준칙을 참고해 관리규약을 제정하고 입주자대표회의를 구성해 관리하는 경우가 많다. 만약 그러한 관리규약이나 입대의가 집합건물법상의 규약이나 관리위원회에 해당한다면 다행이지만 그렇지 않다면 오피스텔에서 구성된 입대의는 오피스텔을 관리할 수 있는 권한이 없다. 그리고 실제로 오피스텔의 입대의는 관리권한이 없을 가능성이 높은데 그 이유는 집합건물법상의 규약이나 결의 요건이 공동주택관리법보다 엄격하기 때문이다. 
먼저 오피스텔의 관리규약이 집합건물법상의 규약에 해당한다면 관리규약의 제정이나 개정을 위해 서면동의를 얻는 경우에 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 하는데, 실제로 5분의 4의 동의를 얻어 규약을 제정하기는 쉽지 않다. 그리고 집합건물법에 따르면 규약의 제정을 위한 결의에 있어서는 임차인이 의결권을 행사할 수도 없다. 
따라서 임차인이 규약의 제정을 위한 결의에 참여했다면 그러한 의결권 행사는 효력이 없다. 대표자나 임원을 선출하는 결의가 서면으로 이뤄지는 경우에도 집합건물법에 따르면 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상 동의를 얻어야 한다. 
이와 같이 집합건물법의 요건이 엄격하다는 점을 고려한다면 오피스텔의 입대의가 집합건물법에 따른 관리권한을 갖고 있지 못하는 경우가 많다. 그리고 집합건물법상의 관리위원회는 관리단의 내부기관에 불과하기 때문에 입대의가 관리위원회에 해당한다고 하더라도 공동주택과 달리 입대의가 관리업무를 수행하는 것이 아니라 전체 입주민으로 구성된 오피스텔의 집합건물 관리단이 관리업무를 수행해야 한다. 
이런 점을 고려한다면 관리비를 징수하고 관리업무를 수행하고 있는 오피스텔의 입대의는 아무런 권한이 없는 상태에서 오피스텔을 관리하고 있을 가능성이 높다. 
즉 오피스텔의 입대의는 법률상 규정이 없는 임의단체기 때문에 관리권한이 없을 뿐만 아니라 내부적으로 분쟁이 발생하더라도 집합건물법이나 공동주택관리법이 적용되지 않고 사적자치의 원칙에 의해서 그러한 분쟁을 해결할 수밖에 없다. 
더 나아가서 오피스텔은 집합건물법에 의해서 관리되기 때문에 관리비 항목을 세분화할 필요도 없고, 회계감사를 의무적으로 받을 필요도 없다. 
오피스텔 관리와 관련해 민원이 많이 발생하는 이유가 여기에 있다. 
그렇다면 오피스텔의 관리문제는 어떻게 해결해야 하는가? 
먼저 집합건물법에 합당하게 오피스텔을 관리하도록 하는 방안을 생각해 볼 수 있다. 그러나 오피스텔은 대규모인 경우가 많기 때문에 집합건물법에 의해서 관리하기 쉽지 않다. 
임차인의 비율이 높기 때문에 집회를 개최하기 쉽지 않고, 그렇다고 모든 사안에 대해 서면으로 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상 동의를 얻기도 쉽지 않다. 
오피스텔의 관리만을 위한 특별법을 만드는 것도 생각해 볼 수 있다. 그러나 관리의 특수성이 인정된다고 해서 특별법을 만든다면 소규모 공동주택이나 대규모 점포가 아닌 상업용 집합건물, 근린생활시설, 아파트형공장에 해당하는 지식산업센터의 관리를 위한 특별법도 만들어야 한다는 문제가 있다. 이러한 특별법은 오히려 법적 혼란을 야기할 수 있다. 
그렇다면 결국 주거용 오피스텔의 관리에 대해서는 공동주택관리법을 적용하도록 해 공동주택과 유사한 방식에 의해서 관리할 필요가 있다. 
그렇게 관리하는 것이 가장 합리적이다. 다만 공동주택과 같은 방식으로 오피스텔을 관리하기 위해서는 해결해야 할 몇 가지 문제가 있다. 
첫째, 공동주택관리법이 건축법상의 용도가 아닌 실질적인 이용관계를 기준으로 적용되도록 할 필요가 있다. 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있더라도 건축법상으로는 업무시설로 분류되기 때문이다. 
둘째, 주거전용 오피스텔을 공동주택관리법의 영역에 포함하는 경우에 주거용과 업무용이 혼재한 오피스텔이나 업무용으로만 사용하는 오피스텔은 어떻게 관리할 것인가 하는 문제가 남는다. 물론 우선적으로 주거전용 오피스텔의 경우에 대해서만 공동주택관리법을 적용하도록 한 후에 차차 나머지 오피스텔의 관리에 관한 문제를 생각해 볼 수는 있다. 
셋째, 주거용 오피스텔과 아파트의 관리에 있어서 중요한 차이점은 임차인의 비율이다. 아파트 입주민의 상당수는 구분소유자다. 그러나 오피스텔 거주자의 상당수는 임차인이다. 물론 주거전용 오피스텔에서는 구분소유의 비율이 그렇게 많지 않지만 아파트보다는 낮을 수밖에 없다. 특히 면적이 작은 오피스텔의 경우에는 임차인의 비율이 높다. 따라서 구분소유자만을 중심으로 오피스텔을 관리하는 것은 쉽지 않다. 즉 제한적으로 임차인도 입대의의 구성원인 대표자로 선출될 수 있는 길을 열어줘야 한다. 
오피스텔의 관리에 관한 해결책을 제시했지만 실제로 오피스텔의 합리적이고 투명한 관리를 위한 법 개정은 요원해 보인다. 
하지만 우리가 인식하지 못하더라도 사회의 발전과 더불어 법도 발전한다는 점을 고려한다면 그러한 법 개정의 시점이 멀지 않을 수도 있다는 희망을 가져본다.