장기수선계획 및 장기수선충당금의 문제점과 개선방안 (6)

김슬빈l승인2018.08.02 12:56:47l1084호

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◈장기수선계획의 검토 및 조정(3)

장기수선계획은 공동주택관리법 제29조 제2항 및 제3항에 따라 3년마다 반드시 검토해야 하고 필요한 경우 조정할 수 있으며, 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정하고자 할 때는 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아야 한다.
대다수의 공동주택에서는 장기수선계획의 검토 후 조정이 이뤄지고 있으며, 조정 시 반드시 반영해야하는 내용에 대해 살펴보겠다.
첫 번째, 수선계획기간의 조정이다.
수선계획기간이란 해당 건축물의 내구연한을 정해 장기수선계획상의 총 공사금액을 산출하는 기초가 된다.
이는 법인세법 시행규칙 별표 5에 따른 40년(30~50년)을 기준으로 정하는 경우가 많으며 조정 시 수선계획기간을 연장하거나 단축할 수 있다.
두 번째, 수선주기의 조정이다.
수선주기란 해당 항목의 공사 시기를 정하는 장기수선계획의 주요 변수다.
예를 들어 공동주택관리법 시행규칙 별표 1에 규정하고 있는 외부 수성페인트칠의 수선주기는 5년이다.
하지만 효율적인 관리를 통해 해당 공사의 주기를 연장할 수 있는 경우 7년 또는 8년으로 수선주기를 조정해 공사의 시기를 연장할 수 있다.
세 번째, 수선방법에 따른 수선율의 조정이다.
수선율이란 어떠한 공종의 수선의 정도를 정하는 것으로 전체 시설물 중 일부만 수선이 필요한 경우 정할 수 있다.
예를 들어 공동주택관리법 시행규칙 별표 1에 규정하고 있는 예비전원 설비인 발전기는 부분수선율을 30%로 규정하고 있다.
하지만 30%보다 적거나 혹은 많은 수선이 필요할 경우 수선율을 조정해 수선의 정도를 변경할 수 있다.
네 번째, 수선계획금액의 조정이다.
수선계획금액이란 어떠한 공사 집행 시 발생할 수 있는 공사실행 금액을 의미하며, 이는 공사방법 및 공사 집행 시기에 따라 변동될 수 있다.
예를 들어 직전 3년 전 검토했던 장기수선계획의 내용에는 옥상방수공사의 수선계획금액이 1억원이었으나 공사집행 시기를 연기함에 따른 물가상승률 및 기타요인으로 인해 공사실행 금액이 변동될 수 있다.
이 경우 공사실행 시기에 맞춰 수선계획금액의 조정이 이뤄져야 한다.
다섯 번째, 수선항목의 추가 및 삭제에 따른 조정이다.
장기수선계획은 공동주택관리법 시행규칙 별표 1에 따라 73개 항목으로 규정하고 있다.
하지만 모든 건축물의 시설물이 동일하지 않아 73개 항목 이외의 시설물이 존재할 수 있다.
조정 시에는 73개 항목 이외의 시설물을 장기수선계획에 추가해 반영할 수 있으며, 추가했던 시설물의 삭제 또한 가능하다.
하지만 공동주택관리법 시행규칙 별표 1의 73개 항목은 반드시 장기수선계획에 포함해야 하며 삭제는 불가능함을 꼭 숙지해야 한다.
마지막으로, 장기수선계획 총론 내용 변경에 따른 조정이다.
총론이란 장기수선계획의 수립 및 검토, 조정에 대한 근거를 마련함과 동시에 단지의 특이사항을 반영해 장기수선계획 업무운영에 융통성을 부여할 수 있는 서론이다.
예를 들어 단지의 긴급한 상황에 대처하기 위해 장기수선충당금의 예외 사용규정을 정하는 긴급수선(긴급지출)은 총론에 반영해 집행해야만 한다.
조정 시에는 총론의 내용을 수정할 수 있으며, 단 공동주택관리법령을 벗어나 수정하지 않아야 한다.
장기수선계획의 검토 후 조정이 필요한 경우에는 상기 내용에 따른 사항들을 반드시 점검해 보다 나은 조정업무를 하는 데 도움이 되길 기대해본다.


(주)아파트너스 김 슬 빈 대표이사

김슬빈  kslee@hapt.co.kr
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