하 성 규  한국주택관리연구원 원장

2017년 4월 문재인 정부가 도시재생 뉴딜정책을 시행하겠다는 계획을 발표했다. 도시재생 뉴딜은 문재인 대통령이 후보시절 공약으로 내세웠던 정책이다. 도시재생사업은 2013년 도시재생 특별법을 근거로 추진됐지만 지원 예산과 대상이 적어 효과를 보지 못했다. 발표한 도시재생 뉴딜의 내용은 매년 100곳씩 5년 동안 노후주거지 500곳의 주거환경을 개선하는 것이다. 
기존 대규모 정비지구를 계획하고 주민들이 조합을 구성해 재개발사업을 추진하는 경우, 관련 규제를 완화해 사업성을 높여주는 방식으로 진행됐다. 이 경우 투기적 자본이 집중됨에 따라 부동산 시장의 가격 변동성을 확대하는 한편, 높아진 주거비용 때문에 원주민은 재개발된 지역을 떠나야 하는 부작용이 있었다. 대규모 개발사업의 경우 막대한 자금이 필요해 조합과 관련한 이해관계자들의 갈등과 함께 다양한 부정행위가 빈번한 사업이었다.
과거 뉴타운 사업이나 재개발과 같은 전면 철거 방식은 사업성 부족으로 정비사업 자체가 지지부진하거나 원주민이 쫓겨나는 문제가 있었다. 그래서 도시재생은 이런 문제를 방지하고 도로, 주차장이나 어린이집 등 생활기반시설을 확충해 주거환경을 개선하는 데 목적을 두고 있다. 즉 노후 도심과 주거지를 기반시설 설치 및 소규모 정비로 재생하는 특징을 지니고 있다. 전면 철거가 아닌, 개·보수 등을 통한 노후도심 활성화가 핵심적 도시재생의 가치와 목적이라 할 수 있다.  
정부가 제시한 도시재생 사업의 특징 중 하나는 과거에 추진됐던 사업비 50조원 사업에 비해 역대 최대 규모라는 것이다. 연간 10조원에 달하는 예산 중 2조원은 정부 재정, 3조원은 한국토지주택공사와 서울주택도시공사의 공기업 사업비로, 나머지 5조원은 주택도시기금으로 마련할 예정이다. 
서구 선진국들과 일본의 경험을 바탕으로 도시재생의 유형과 특징을 크게 세 가지로 분류할 수 있다. 하나는 도심의 주거지를 재생하는 것과, 다른 하나는 도심의 경제적 기능을 부활 혹은 증대하는 것이다. 마지막으로 노후한 도시재생 대상지역에 문화적인 활동과 기능을 부여하는 것이다.
현 정부의 도시재생사업에 있어 도시 노후 주거지를 재생하기 위해서는 주택관리적 기법과 접근을 최대한 활용하는 것이 매우 중요하다. 주택관리는 주택을 물리적, 행정적, 경제적, 법적 등의 측면에서 사용·수익·처분을 목적으로 총체적으로 관리하는 것을 말한다. 특히 주택관리는 경제적 가치의 보전하며, 아울러 행정적·법률적으로 최대한 권리를 보장받고, 주택의 기능과 수명을 보전하며, 안전을 확보하기 위해 기술적으로 관리하는 것이 일차적인 내용이다. 
최근의 주택관리 패러다임과 접근방식이 다양하게 변모하고 있다. 하나는 맞춤형 접근이고 다른 하나는 공동체적 접근이다. 맞춤형 접근이란 주민의 선호를 반영하고 관리에 연관된 제 주체들이 참여함으로써 관리의 규범과 신뢰를 높이고 주민의 만족도를 증대하는 방안을 모색한다. 그리고 공동체적 접근은 이웃과 합의를 이루며 공유하는 가치를 형성할 수 있도록 하자는 것이다. ‘우리 동네’ 라는 공유의식과 사회적 자본을 확충할 수 있는 시스템을 만들어 가는 접근이다.
현 정부가 역대 최대 규모의 자금을 동원해 시도하는 뉴딜 도시재생은 과연 얼마만큼 맞춤형을 지향하고 동시에 공동체적인 접근을 시도하고 있는지 궁금하다. 맞춤형 접근의 경우 외국에서 시도된 접근법을 변형 없이 그대로 한국의 도시주거지에 적용한다거나 일부 전문가들의 개인적 선호에 기초해 접근하면 매우 위험하다. 외국에서 시도된 것들은 주거상황과 주민의 사회경제 및 문화적으로 많은 차이점이 있기 때문이다. 아울러 전문가들은 자칫 현지 주민의 선호 및 주거지 속성을 철저히 분석하거나 이해하지 못하고 이상적인 요소들을 강조하는 경향이 짙다. 도시재생 대상지구 원주민들이 현지에서 지속적으로 거주할 수 있도록 그들의 주거속성과 경제적 부담능력을 감안한 한국형 주거지 재생 모델이 필요하다. 아울러 사회적 자본을 확충할 수 있는 소프트한 프로그램 개발과 도시재생이라는 물리적이고 기술적인 영역을 함께 시도해야 한다. 예를 들어 주택관리사 같은 국가로부터 주택관리 자격을 가진 전문 인력을 일정 기간 도시재생교육을 이수토록 하고 해당 도시재생사업지구의 코디네이터(coordinator)로 활용하는 방안도 고려해볼 만하다.