장기수선계획 및 장기수선충당금의 문제점과 개선방안 (3)

특별기고 김슬빈l승인2018.07.11 13:39:32l1081호

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- 장기수선계획 수립 시 반영해야 할 사항

장기수선계획은 공동주택의 재건축 시까지 발생할 수 있는 유지보수를 계획해 안전사고 예방 및 쾌적한 주거환경을 구축하고자 하는 데 목적이 있다.
이에 보다 정확한 유지보수를 위해 장기수선계획에 반영해야 할 공종들과 장기수선충당금의 적립 및 부과방식에 대해서는 규정돼 있지만 기타사항에 대해서는 규정하고 있지 않다.
이번 기고에서는 필자의 주관적인 의견에 따라 장기수선계획에 포함해야 할 사항들에 대해 살펴보도록 하겠다.
첫 번째, 장기수선계획의 총 수선계획기간의 설정이다.
총 수선계획기간이란 공동주택의 내구연한을 고려해 장기수선계획상의 수선계획기간을 설정해 재건축 시까지 발생할 비용을 예측하는 첫 단추다.
총 수선계획기간의 변동에 따라 적립해야 할 장기수선충당금의 금액이 변동되기 때문에 이는 반드시 고려해야만 한다.
법인세법 제15조 제3항 별표5에 따르면 철골, 철근콘크리트조 건축물은 약 40년(30~50년)을 내용연수 범위로 정하고 있으므로 대다수 철골, 철근콘크리트조인 공동주택은 해당 법령을 참조해 수선계획기간을 설정하길 권고한다.
두 번째, 수선주기의 설정이다.
공동주택관리법 시행규칙 제7조 제1항 제9조에 따른 별표1에서는 73개의 공종과 함께 각 항목의 수선주기, 수선율을 규정하고 있다.
하지만 일부 공동주택의 장기수선계획에는 수선주기 또는 수선율이 누락되는 경우가 발생하기 때문에 해당 법령을 참조해 수립해야 하며, 보다 효율적인 수선공사를 도모하기 위해서는 최초수립 이후 발생하는 검토, 조정 시기에 공동주택의 특성을 고려한 후 수선주기를 변경해 조정하길 권고한다.
세 번째, 공사실행금액의 설정이다.
공사실행금액이란 장기수선계획에 따른 각 공종의 실제 공사집행 시 발생할 수 있는 공사비용 추정치를 의미하며, 이는 해당 공사의 공사방법, 공사 시 필요한 자재 및 인력 등을 고려해 산정하는 것이 보통의 방법이다.
장기수선계획에 따라 장기수선충당금 부과하기 때문에 공사실행금액이 책정돼 있지 않으면 사실상 장기수선충당금을 부과기준을 마련할 수 없게 된다.
공사실행금액이 책정돼 있더라도 해당 건축물의 특성을 고려하지 않게 되면 실제 공사집행 시 공사금액이 부족하거나 혹은 과다하게 책정돼 어려움을 겪을 수 있으므로 각별한 주의가 필요하다.
장기수선계획을 수립할 때는 해당 공동주택의 특성을 고려해 각 공종에 따른 공법과 자재비 및 기타 전반적인 사항을 고려해 추정 공사비를 책정해야 할 것으로 보인다.
마지막으로, 수선공사의 수선이력과 수선예정시기의 설정이다.
수선이력이란 장기수선계획상에 포함된 공종이 수선계획에 따라 집행됐는지 공사의 내역을 남기는 것을 의미하며, 수선예정시기의 설정이란 장기수선계획상의 수선이력과 수선주기를 고려해 추후 발생하는 수선공사 시기를 예측하는 것을 의미한다.
앞전 기고에서 언급한 내용에 따라 공동주택 관리자의 한 단지 평균 근속연수가 2~3년이라는 점을 고려했을 때 10년 주기의 공사에 대한 수선이력을 남기지 않으면 추후 수선예정시기의 예측이 불가하며, 그에 따라 불필요한 수선공사를 집행하거나 수선시기를 놓쳐 안전사고까지 발생할 수 있다.
물론 최초 수립 시 수선이력이 존재할 수 없지만 공동주택 관리자 간의 인수인계 시 반드시 필요한 중요사항이라고 생각한다.
공동주택 관리현장에서 수행해야 하는 여러 주요업무 중 하나인 장기수선계획은 보다 효율적인 관리방안을 마련해야 할 것이며, 사업주체 또한 최초 장기수선계획 수립 시 각별한 주의가 필요할 것이다.

(주)아파트너스 김 슬 빈 대표이사

김슬빈  kslee@hapt.co.kr
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