김 재 만 주택관리사

☞ 1067호에 이어

3. 법원 입장

1)서울동부지방법원 판결
서울동부지방법원(2012. 9. 6. 선고 2011가합22755)은 “이 사건 아파트에 관해 피고(주택재건축정비사업조합) 앞으로 소유권이전등기가 마쳐짐으로써 피고는 대내외적으로 이 사건 아파트의 소유자가 돼 주택법상 이 사건 아파트의 입주자에 해당한다는 점, 주택법 및 자치규약 등에 의하면 공동주택의 소유자 등을 입주자로 보고, 그 입주자에 대해 전유부분의 면적 등을 고려해 관리비를 부과하는 것이지 입주자가 주택을 소유하게 된 경위나 목적 등과 같은 구체적인 사정에 따라 관리비 부과 여부를 결정할 수 없는 점, 원고가 구하는 관리비는 위 A아파트의 공용부분 관리에 필요한 관리비에 해당한다는 점 등을 종합하면 피고는 이 사건 아파트를 재건축사업 목적으로 소유하고 있는 입주자라 할 것이어서 소유하고 있는 아파트에 실제 거주하고 있는 사람이 없더라도 공용부분 관리비는 납부해야 할 의무가 있다 할 것”이라고 판시하면서 “따라서 피고는 원고에게 체납된 관리비 합계 4억2,237만9,630원 및 이에 대해 원고가 구하는 2011. 12. 1.부터 이 사건 소장부본이 피고에게 송달된 날임이 기록상 명백한 2012. 1. 6.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다”고 하고 있다.

2)서울고등법원 판결
서울고등법원(2013. 4. 5. 선고 2012나79097)은 “피고(주택재건축정비사업조합)는 ‘조합 사업을 위한 공법인인 조합이 설립돼 조합으로의 신탁등기와 명도가 된 경우에는 입주자대표회의나 관리소장의 관리는 사실상 종결되고 신탁등기 이후에는 조합이 관리주체가 돼야 한다고 해석함이 상당하고 최소한 관리소장이나 입대의와의 관리관계는 종결돼야 한다’고 주장한다. 그러나 재건축을 목적으로 피고 조합이 설립돼 조합원들이 그 소유의 구분건물에 관해 피고 앞으로 신탁등기를 경료하고 위 건물을 명도했더라도 해당 구분건물의 소유권을 취득한 피고는 이 사건 아파트 관리규약 제8조 제1항에 따라 입주자의 자격을 취득하는 것일 뿐 관리주체가 될 수는 없는 것이며, 피고가 내세우는 위와 같은 사정만을 들어 이 사건 아파트에 대한 관리관계가 종결된다고 볼 수는 없다. 피고의 위 주장 역시 이유 없다”면서 “그렇다면 원고의 피고에 대한 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인 바 제1심판결(서울동부지방법원 2012. 9. 6. 선고 2011가합22755)은 이와 결론을 같이 해 정당하다”고 판결해 피고의 항소를 기각했다.
4. 소유권 귀속과 납부의무자

1)재건축사업과 신탁계약
재건축정비사업조합의 조합원(구분소유권자)은 재건축사업의 목적 달성에 협력할 의무의 하나로 아파트(건물 및 토지)를 조합에 현물 출자해야 하는데 이러한 현물출자는 조합 정관 및 신탁법상의 신탁계약에 의해 이뤄진다.
신탁법 제2조는 ‘신탁’이란 신탁을 설정하는 자(이하 위탁자)와 신탁을 인수하는 자(이하 수탁자) 간의 신임관계에 기해 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부 포함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위해 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그밖에 신탁 목적의 달성을 위해 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다고 규정하고 있다. 
따라서 신탁법상 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하고, 수탁자는 신탁 목적의 범위 내에서 그 재산권을 관리·개발·처분하는 것이다. 따라서 부동산 신탁의 경우 위탁자가 수탁자에게 소유권이전등기를 하면 수탁자는 대외적으로뿐만 아니라 대내적으로도 소유권자가 되고, 수탁자는 소유권자로서 그 부동산을 관리·개발·처분할 수 있고, 다만 그 소유권 행사는 신탁의 목적 범위 내에서 제한이 될 뿐이다.
대법원도 “신탁법상 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타 처분을 해 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위해 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(구 신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보돼 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁 재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁 재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정해진 바에 따라 신탁재산을 관리해야 하는 제한을 부담함에 불과하다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결)”고 판결하고 있다. 
☞ 계속