공동주택 장기수선제도 법제 현황과 주요 이슈

장기수선제도 세미나 온영란 기자l승인2018.03.27 15:28:30l1067호

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▲ 왼쪽부터 권형필 변호사, 대주관 오주식 경남도회장, 유동수 의원, 대주관 황장전 회장, 윤관석 의원, 대주관 추병직 고문, 한국주택관리연구원 하성규 원장, 이원욱 의원

 

집합건물법과의 형평성 고려해 
사용자 동의도 인정, 3년 주기 축소해야

■  법무법인 로고스 권형필 변호사

 

현행 장기수선계획은 3년을 주기로 입주자대표회의에서 계획을 세우게 돼 있어 그 시기가 지극히 경직적이다.

그나마 다소 완화된 절차이긴 하지만, 3년이란 시간이 문제다. 특히 노후화된 아파트에선 긴급성 또는 필요성에 의해 당장 공사를 진행해야 할 때가 종종 있는데 3년이 되지 않았을 땐 입주자 2분의 1 이상 동의를 받도록 돼 있다. 세입자가 많은 아파트일 경우 때마다 이와 같이 동의를 받는 건 사실상 불가능하다.
그러나 집합건물법에선 ‘구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 그 구분소유자의 의결권을 행사’할 수 있도록 하고 있다. 
공용부분 관리와 관련된 사항일 경우엔 사용자가 의결권을 대리해 행사할 수 있기 때문에 구분소유자, 즉 입주자의 별도 동의서를 요구하지 않는다. 더욱이 관리단 집회는 형식을 갖추면 시기와 상관없이 3년이란 제약을 받지도 않는다.
결론적으로 공동주택관리법에서 3년의 주기로 제한하면서 그 외 조정 시 입주자 2분의 1 이상 동의를 받도록 하고 있으나, 집합건물법과의 형평성을 고려해 3년의 기간을 축소하든지 아니면 입주자뿐 아니라 사용자의 동의를 받아 공사 진행을 할 수 있도록 법 조항을 개정할 필요가 있다.
장기수선계획 조정은 사실상 입대의 의결을 통해 진행되지만 과태료 등 일체의 민형사상 책임이 관리주체에게 전가되고 있다.
관리주체는 입대의가 의결 등을 진행할 경우 법적 오해 등에 대해 고지할 의무는 존재하지만, 사실상 입대의가 관리주체의 의견을 반영하지 않는 경우가 다반사다. 
이로 인해 관리주체는 속절없이 처벌대상이 될 수밖에 없고, 이는 법의 기본인 ‘자기책임의 원칙’에 반하는 상황이다.
장기수선충당금은 공동주택관리법 등에 의해 용도나 목적이 엄격히 제한된 자금으로 이를 임의로 사용할 경우, 즉 용도 외의 목적으로 사용할 경우, 아파트 공용자금으로 사용했다 하더라도 형법 제355조(횡령, 배임)의 죄책을 부담하게 된다. 
‘아파트를 위해 썼다’고 해도 봐주지 않는다.
심지어 형법상 위와 같이 횡령죄가 성립된다면 법원에선 아파트에 손해가 발생했다고 판단해 민사상 손해배상책임까지도 인정하고 있다.
입대의가 장기수선충당금을 사용할 경우 관리주체는 개입할 수 없고, 입대의 의결로만 진행된다. 
그럼에도 이와 같은 사정을 모르는 일부 하급심 법원에선 ‘법조문에 충실해’ 과태료 부과의 당사자로 관리주체를 지목하고 있다.
이와 같은 문제는 공사시행 및 의결의 주체를 입대의로 한정하고, 대신 적절한 자문에 문제가 발생한 경우에 한해 관리주체에게 과태료 상당의 손해배상 책임을 부담시키는 것이 자기책임의 원칙에 부합한다고 할 수 있다.

 

사업주체 최초계획서 부실, 과소적립 등 문제
분야별 전문가 자문 필요

■ 대한주택관리사협회 오주식 경남도회장

최초의 장기수선계획서는 사업주체가 작성해서 사용검사 시 제출하도록 돼 있다. 그러나 사업주체의 무성의와 전문지식 부족으로 인해 전반적으로 내용이 부실하다.
처음부터 제대로 하려면 사업주체에게 장기수선교육을 의무적으로 받도록 해야 한다. 이를 통해 사용검사 신청 시 해당 장기수선계획의 세부산출 내역을 첨부하도록 하고, 특히 승강기의 경우 제조사별 장기수선용 부품의 단가, 내구연한, 설치비용 등을 의무적으로 제공하도록 해야 한다.
3년의 정기검토 시점도 간격이 너무 넓다. 매년 검토할 수 있도록 주기를 단축할 필요가 있다.
장기수선 조정분야는 건축, 전기, 설비, 승강기, 소방, 통신, 홈네트워크, 상하수도 설비, 조경, 토목, 환경 등 대단히 광범위하다. 교육을 받더라도 이를 관리사무소장 혼자서 다 해낸다는 건 쉽지 않다. 
검토단계에서부터 해당분야 전문가(건축사, 기술사, 대한주택관리사협회, 공동주택관리지원센터 등)에게 의뢰할 수 있는 법적 근거를 마련해야 한다. 아파트 시설물이 갈수록 첨단화되고 있고, 다양한 분야의 인공지능 설비들이 증가 추세에 있으므로, 이들 분야 전문가의 검토의견서에 따라 시설물 개보수 시기를 반영하도록 해야 한다.
현재 거주 중인 입주민과 입대의는 장충금을 적게 내려는 경향이 강해, 현실에 맞지 않게 과소적립되고 있다. 최소한의 적립금액 기준을 정해 조속히 시행해야 한다. 또 입주자 과반수 서면동의 절차를 개선해 사용자에게도 위임할 수 있어야 한다.
주요 시설 수립기준을 현실에 맞게 다시 선정해야 한다. 장수명화를 위한 30여 개의 필수항목만으로 최소화하고, 전체수선은 예정주기를 따르되, 부분수선은 주기와 상관없이 고장 발생 즉시 보수할 수 있어야 한다. 주기 변경도 입주자 서면동의가 아닌 전문가 의견서로 조정하는 게 더 합리적이다.
현재 작동 중인 기계 기구의 내구연한(고장시점)을 정확히 예측해 수선주기를 맞춘다는 건 불가능하다. 고장 등으로 긴급공사를 해야 할 땐 입대의에 사후보고하고, 정기조정 시 반영해 계획서를 조정하는 게 바람직하다. 또 점검 결과 상태가 양호해 수선주기를 도과할 땐 검토서를 작성해 입대의 의결로 조정할 수 있어야 한다.
계획서와 실제공사금액이 불일치하는 일이 다반사다. 공사종별, 수선방법, 수선주기, 예정년도 및 충당금 사용방법 등은 규정하되, 공사예정금액은 제외하거나 별도 산정하는 방식을 검토할 필요가 있다.
일반수선과 장기수선의 구분도 중요하다. 관리규약준칙 및 해당 단지의 관리규약에 입대의 의결만으로도 조정이 가능한 장충금과 수선유지비 집행항목을 구분해 명시하도록 해주는 것이 바람직하다.
이밖에도 장충금의 부과 및 징수, 적립주체, 적립시기, 금액 및 요율, 잡수입의 전용 등에 대한 개선책이 필요하다.

 

    김미란    장기수선제도 일원화하고 교육해야
    이창로    장기수선계획 조정 요건 완화해야
    김철중    수선유지비 명확한 정의와 규정 보완 시급
    여선미    관리주체 과태료 책임에 대한 개선 필요
    나길수    장기수선계획 수립 및 조정 프로그램 개발해야

 

법무법인 산하 김미란 변호사
장기수선계획은 3년을 주기로 해 입대의 의결을 거쳐 계획을 세우는데 그 시기가 경직적이다. 또 3년이 지나기 전에 조정을 할 경우 입주자 2분의 1의 동의를 받아야 하나 세입자가 많은 아파트에서 동의를 받는 것이 사실상 불가능하다.
공동주택관리법상의 장기수선계획 조정 절차와 집합건물법상의 공용부분 변경 절차를 살펴보면 집합건물법 제2조의 2(다른 법률과의 관계)에서는 집합주택의 관리방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법 및 공동주택관리법의 특별한 규정은 이 법에 저촉돼 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다고 명시하고 있다.
공동주택관리법상의 특별 규정은 집합건물법에 저촉돼 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 그 효력이 있다.
어느 법에 따른 절차를 준수해야 할지는 문제된 장기수선공사가 집합건물법상 구분소유자의 기본적 권리를 해치는지 여부에 달려 있는 것이다.
법원은 통합보안시스템구축공사를 장기수선계획조정에 따라 결의한 사건에서 집합건물 소유자들이 공용부분 현상유지를 전제하면서 그 소유권을 취득, 유지한 것이므로 이를 변경할 경우 구분소유자 대부분의 찬성을 요건으로 하는 집합건물법을 적용하는 것이 타당하다고 보고 있다.
공용부분 변경을 초래하는 장기수선공사의 경우 엄격한 절차 준수가 필요하며, 장기수선제도 관련 절차의 일원화가 필요하다. 공용부분 변경, 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닌 경우 공용부분의 관리에 관한 사항의 구별이 용이하지 않은 경우도 있다. 따라서 일선 현장의 혼란을 막기 위해서라도 장기수선제도 관련 절차를 일원화하고 교육할 필요가 있다. 

▲한국주택관리연구원 이창로 수석연구원
독일의 공동주택은 약 1,400만 가구로 이 중 900만가구가 위탁관리로 독일의 경우 공동주택의 관리인을 두도록 법률로 의무화하고 있어 우리나라와 유사한 편이다.
독일은 관리인을 선임하지 못할 경우 법원에서 임명하고, ‘일방적 해약 금지조항’으로 인해 그 지위와 업무의 안정성이 강한 것이 특징이다. 또 5년 단위 계약 및 1년 단위 재계약이 일반적으로 주민협의체와 관리인 사이에 체결한 계약서에는 ▲주민협의체의 명칭 ▲공동주택 관리인의 성명 ▲계약기간 및 해지에 관한 사항 ▲계약 연장에 관한 사항 ▲공동주택 관리인의 의무와 권리 ▲공동주택 관리인의 보수 ▲공동주택 관리인의 업무평가 ▲피해보상규정에 관한 사항 등이 포함된다.
독일의 경우 장기수선계획 수립주체는 건설업체로 의무사항이 아니며 계획의 조정주체는 주민협의체와 관리주체로 주민협의체의 권한이 작다. 또 장충금의 사용절차는 관리계획에 따라 관리주체 주도로 집행된다.
이와 함께 독일은 장기수선비용을 지원하는데 주택개량 등 소요된 공사비의 10%에 대해 최대 5년간 세금을 감면하고 ‘부동산가격 평가에 관한 규정’에서 부동산 가치를 평가할 때 계획수선 및 대수선 공사를 평가과정에 반영하도록 하고 있다.
현재 우리나라의 경우 장기수선계획은 사용자를 배제한 입주자만을 대상으로 과반수의 서면동의를 요건으로 하는 등 요건이 지나치게 엄격하다. 특히 사용자가 많이 거주하는 단지(주로 노후화 단지)의 경우, 입주자를 대상으로 과반수 서면동의 확보는 현실적으로 어렵다.
따라서 주요 시설 신설 등 사정 변경에 따른 장기수선계획 조정을 수월하게 할 수 있도록 요건을 완화해야 한다. 이에 3년 주기 조정을 1년 주기조정으로 변경해 수시조정의 필요성을 없애고 서면동의뿐만 아니라 전자적 방법을 통한 동의(전자투표)도 유효한 방법으로 포함시키는 방안을 제안한다.

▲(사)한국주택관리협회 김철중 사무총장
장기수선주기를 3년의 기간 중에 포함된 항목은 3년 내에는 언제라도 할 수 있거나 하지 않을 수 있도록 해야 한다. 즉 연도별로 정해진 수선시기를 당해 연도로 한정할 것이 아니라 3년의 기간을 하나의 기간으로 간주해 필요 시 조정·수선·미수선이 가능하도록 하고, 수선의 필요성에 따른 적기수선의 기간적 범위를 당해 연도가 아니라 검토 및 조정 주기인 3년으로 인정해야 한다.
관리주체는 공사업자가 아니므로 내용상 ‘견적서’인 수선금액을 산출하는 것은 한계가 있으며, 물가정보와 일위 대가를 산정해 수선금액을 산출하는 것은 불가능하다. 따라서 사례가격으로 산출할 수 있도록 허용해야 한다.
현재 계획의 수선금액이 적정하다고 인정하기 어려우므로 계획상 수선금액을 입찰상한가로 공고하지 않는다면 일정범위 즉, 계획상 금액과 실제 입찰가격이 2배를 초과하지 않는 경우 장기수선계획 조정 없이 수선할 수 있도록 해야 한다.
수선의 범위는 부분수리가 대부분 삭제돼 현장에서 혼선이 발생하므로 전면교체와 부분수리 외에 ‘부품 교환’의 개념을 도입하고, 전면교체와 부분수리의 범위를 ‘독립적으로 가능한지 여부’로 판단하도록 해야 한다. 
또 장기수선의 범위에 ‘부품 교환’의 개념을 정하고 이 경우 수선유지비를 사용할 수 있도록 하고, 수선유지비는 ‘관리비’에 해당돼 상호 용도 외 사용으로 보고 1,000만원 이하의 과태료에 처하도록 규정하고 있는데 이에 대한 명확한 정의와 규정 보완이 시급하다.
우리나라는 공동주택 공급 초기부터 관리업무에 대한 규제, 행정적 관여와 사회적으로 문제가 발생할 때마다 규제를 강화하는 반면, 일본은 관리업무에 대한 규제·행정적 관여가 거의 없으며 자율적인 의사결정을 통해 단지 환경을 만들고 적극적인 입주민의 참여로 결정되는 것을 본받아야 할 것이다.

▲대한주택관리사협회 여선미 회원
장기수선계획 검토 및 조정 시 관리주체가 장기수선계획의 조정안을 작성하고 입대의에서 의결을 거쳐 확정되는데 이때 입대의 의결 관심대상은 대부분 적립금액에 한정되는 경우가 많다. 
관리주체에서 장기수선계획 조정 시 사업주체로부터 인수한 장기수선계획서를 토대로 작성하게 되는데 사업주체에서 산정한 물량 및 단가 등이 정확하지 않으며 또한 산출내역 제시 없이 ‘1식’으로 반영해 해당 분야의 물량 산출서를 새롭게 확보해야 한다.
또 장기수선계획의 항목·분야별 조정물량 산출 시 해당분야 전문가가 아니므로 정확한 물량산출과 단가적용 및 적산이 어렵다. 정기검토 및 조정 시 3년이 되는 해당 월에만 필히 해야 하는 문제와 입대의에서 장기수선계획 조정안 의결 시 계획서에 따라 산출된 월간 적립해야 할 금액을 대부분 인정하지 않고 ㎡당 단가를 미리 정하고 그에 맞춰 계획서를 조정할 것을 요구하는 것도 문제다. 
아울러 관리주체는 입대의에서 의결된 장기수선계획서의 조정안이 현실에 맞지 않게 과소 의결됐을 경우 과소적립에 따른 책임을 져야 하는 문제도 발생한다.
또 관리주체는 장충금을 관리비와 구분해 징수해야 하는 상황으로 비거주 소유자의 거주지 파악의 어려움 및 소재 파악이 됐더라도 소유주에게 별도로 납부에 대한 고지서 발송 및 징수에 대한 업무가 가중되고 소유주가 기간 내 미납 시 계획대로 장충금을 징수하지 못하는 경우가 발생한다.
월간 가구별 장충금 산정 시 국토부에서 제시한 가이드라인을 반영해 산정한 금액과 공동주택관리법 시행규칙 별표 1 및 관리규약에 따른 적립요율에 따른 금액 산정과의 차이가 10배 차이가 나게 돼 장기수선계획서 금액대로 징수가 될 수 없는 현실에서 과태료 부과대상이 되고 있다.
아울러 3년마다 검토하지 않은 경우 과태료 처분의 대상이 되는 문제와 관리현장의 전문 인력의 부재 및 직원 부족으로 검토 시 한계에 부딪히는 어려움이 있으므로 이에 대한 개선이 필요하다.

▲한국공동주택입주자대표연합회 나길수 사무총장
각 아파트 단지는 인근 단지보다 관리비를 낮추기 위해 장충금을 적게 책정하고 적게 적립하고 있는데 k-apt의 관리비 비교프로그램에서 장충금 항목을 제외해야 한다. 또 입대의든 관리주체든 입주민의 부담을 최소화하기 위해 요율과 금액을 낮출 수밖에 없는 구조이기 때문에 국토부 장관이 최소적립금액의 기준을 정해 조속히 고시해야 한다.
긴급히 교체하거나 보수해야 할 상황이 발생하면 집행할 수 있게 탄력적으로 운용할 수 있도록 관련 법을 정비해야 한다.
아울러 장충금을 사용하는 공사에 대해 관리주체의 책임 하에 사업자를 선정하고 집행하며 입대의는 그 과정이 투명하고 결과가 목적에 부합하게 집행됐는지 관리감독하면 된다. 장충금을 사용하는 공사에 대해 사업자 선정과 집행의 주체를 관리주체로 일원화해야 한다.
장기수선계획이 부실하면 검토 및 조정이 어렵게 된다. 관리주체는 사용검사권자에게 인계받은 장기수선계획이 부실할 경우 사용검사권자에게 수정 보완을 요구해 사업주체로부터 법 규정에 따라 제대로 수립된 장기수선계획서를 인계받을 수 있도록 관련법을 조정해야 한다.
장기수선계획 검토주체를 관리주체로 한정하고, 수시조정도 관리주체가 조정안을 작성해 입대의가 의결하는 방법으로 하거나 반드시 입주민의 동의가 필요하다면 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입대의는 조정안을 의결할 수 없도록 조정해야 한다.
관리주체가 전문가라 할지라도 장기수선계획 조정안을 작성하기 어려운 경우가 많으므로 실효성이 없는 교육이라면 교육을 폐지하고 외부 전문기관에 장기수선계획 조정안을 위탁해 수립하거나, 교육의 실효성 확보를 위해 교육 내용을 더욱 강화해야 할 것이다.
또 국토부에서 장기수선계획 수립 및 조정안 프로그램을 개발해 프로그램에 따라 사업주체가 장기수선계획을 수립하고 관리주체는 사업주체가 작성한 장기수선계획을 바탕으로 조정안을 작성할 것을 제안한다. 

 

온영란 기자  oyr@hapt.co.kr
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