김 소 중

(주)제이투이앤씨 부사장
인하대학교 공과대학
아파트 100년 쓰기 운동 본부 상임대표
수퍼크랙실 협약 업체 간사회 회장

외벽 재도장은 단순히 건물에 색깔을 칠하고 디자인하는 것이 아니다.
건물이 새 것일 때는 콘크리트도 쌩쌩하기 때문에 대충 재도장하는 아파트가 많은데, 이것이 10년, 20년이 넘으면 콘크리트 균열과 탈락이 많고, 외벽 누수에 시달리며  콘크리트 수명은 짧아진다.
근래 평촌, 일산, 분당 등 1990~1995년에 분양된 아파트의 외벽이 20년이 넘어가면서 콘크리트의 탈락, 외벽 균열로 인한 외벽 누수로 몸살이다.
외벽 재도장 시 가장 많이 발생하는 하자는 재균열, 재누수 그리고 페인트가 떨어지는 문제다.
재균열과 재누수는 균열보수 공법에 달려 있고, 페인트가 떨어지는 문제는 바탕처리에 달려 있다. 그리고 외벽 페인트의 품질에 따라 콘크리트의 수명도 달라진다.
재도장은 페인트 위에 페인트를 덧칠하는 것으로 바탕이 어떤 조건이냐에 따라 필요한 바탕처리를 해야 한다. 가끔 외벽 도장 후 페인트가 여기저기 심하게 떨어지는 아파트가 있는데, 바탕 처리를 제대로 하지 않으면 외벽 도색 전체가 부실시공이 되고, 전체 외벽 페인트를 재시공해야 할 정도로 어려운 하자가 생길 수 있다.

건물의 수명과 상관없이 평범하게 외벽 균열 보수 공법과 재도장 공사를 준비하는 아파트가 대부분이지만, 건물 수명에 따른 외벽 균열 보수와 재도장 계획은 아파트 장수명화에 가장 중요한 요소다.

1. 신축 후 5년 이상 경과했지만 하자 소송 중인 아파트

우리나라 아파트의 외벽 도장재는 KSM-6010-1종-1급으로 내구 수명은 4~5년이다. 따라서 준공 승인 후 6년 차에는 외벽 도색을 실시해야 한다.
그러나 하자 소송 중인 아파트는 입주 후 3~4년 차에 하자 소송을 시작해서 6~8년 차에 하자 소송이 완료되고, 실제 하자 보수 공사는 7~8년 경과 후에 실시하게 된다.
하자 소송 중에는 주된 공용부분 하자인 외벽 균열 보수, 방수, 재도장 공사를 실시하지 못한다. 하자 소송이 늦게 진행되거나 하자 소송의 완료가 늦어질 경우, 공용부분에 해당하는 외벽의 균열은 증가하고, 외벽 페인트 또한 심하게 열화 된다.
외벽 수성페인트 1급의 내구성은 4~5년으로 7년 이상 경과할 경우 페인트 도막은 심한 초킹현상이 발생한다.
하자 소송이 늦어져 7년 이상 경과한 아파트는 외벽 페인트의 초킹현상이 발생해 수성프라이머 도장을 반드시 선행 도장한 후 외벽 수성페인트를 도장해야 한다.
과거 재도장은 무조건 2급 페인트를 발라야 한다는 잘못된 속설은, 외벽 수성페인트의 내구 수명을 훨씬 경과해 초킹현상이 많은 데도 수성프라이머(바인더, 믹싱리퀴드)를 먼저 칠하지 않고 곧바로 수성페인트만 발라서 생긴 것이다.

•초킹(chalking)현상 : 페인트 도막 표면이 결로 상태 또는 자외선, 열, 수분, 바람 등에 의해 도막면의 표층을 열화시키고, 도막의 색성분인 안료가 초킹(분말 가루)에 의한 가루 상태가 되는 현상. 이것은 페인트 도막의 수명을 뜻한다.

2. 신축 후 5년 이상 경과했고, 건설사가 하자 보수로 재도장 시공할 경우

건설사와 하자 보수 요구가 성실히 이행되고, 5~6년 차에 건설사가 공용부분 하자인 외벽 균열 보수와 외벽 도색을 시공할 경우, 외벽 수성페인트 1급의 내구 수명과 비슷해 초킹현상은 거의 발생하지 않았을 것이다. (초킹현상 구별법 : 심하게 탈색돼 보이고 변색이 심하다. 손으로 문지르면 분말가루가 묻어나거나 투명테이프를 붙였다 떼어 보면 페인트 가루가 심하게 묻어난다.)

혹시 초킹 상태를 체크해 초킹 상태가 심하면, 건설사가 무상 하자 서비스 시공을 하더라도, 외벽 수성페인트를 칠하기 전에 선행 도장으로 수성프라이머 시공을 요구해야 한다.

“KS2급은 괜찮아요”라고 건설사가 말한다면 일을 편하게 하기 위한 것이다.
건설사가 외벽 균열보수 및 재도장을 무상 서비스 시공할 경우 다음과 같이 요구하자.
- 탈색, 변색이 심하면 초킹 상태를 점검하고, 분말가루가 많이 묻어나면 수성 프라이머 도장을 요구한다.

- 외벽 균열 보수 시 V-커팅 시공은 실시 하지 않으니 균열 보수재는 탄성이 우수한 제품을 요구한다. 다만, 탄성 균열보수재는 도장 시 얼룩이 지는 제품이 많으니, 수성페인트 도장 시 얼룩이 발생하지 않는 탄성보수재의 사용을 요구한다. (탄성 아크릴, 우레탄 실란트 등은 경화되면서 오일링 현상에 의해 기름이 표면으로 올라온다. 표면에 올라온 유분이 때가 타면서 얼룩 오염이 발생한다.)
- 가급적 외벽 수성페인트는 KS1급으로 칠해달라고 한다. 예전부터 잘못된 고정관념으로 인해 “재도장은 KS2급으로 해야 한다. KS1급 바르면 다 떨어진다”고 재도장 업체는 물론 건설사 또한 그렇게 말한다. 바탕처리(부실한 부분은 잘 긁어내고, 초킹이 발생한 부분은 수성프라이머 도장)를 잘하면, 1급 페인트 발라서 떨어지는 문제는 전혀 발생하지 않는다.
외벽 수성페인트 중 KS2급의 내구 수명은 3년 정도고 KS1급은 4~5년이다.  외벽 페인트의 내구성은 건물의 내구성과 직결된다.

3. 하자 보증기간이 종결된 10~15년차 아파트

실질적으로 외벽 균열보수와 재도장은 이때부터가 가장 중요하다. 왜냐하면 콘크리트가 10년 이내일 경우 콘크리트는 단단하며, 외벽 균열과 외벽 누수도 적다. 
1990~1995년에 지어진 서울, 일산, 분당, 평촌, 인천, 수원 등의 1기 신도시 아파트는 입주한 지 10년 동안 콘크리트 균열, 외벽 누수 등은 없었다가 20년이 다 돼가는 시점 부터 외벽 균열과 누수로 몸살을 앓고 있다.
이는 아파트 신축 후 10년 이전에는 콘크리트가 단단했다가 10년 이후부터는 20년 동안 똑같이 새 아파트라는 생각에 외벽 균열보수와 외벽 페인트 품질을 중요하게 생각하지 않았기 때문이다. 사실 최근 3~4년 전에도 거의 대부분 아파트의 균열보수는 평범하게, 외벽 도색은 KS2급 페인트로만 사용해 왔다.  10~15년 경과해 외관상 말끔하게 보여도 우수한 균열보수 공법과 내구성이 우수한 외벽 페인트의 시공이 필요하다. 마찬가지로 현재 발라져 있는 외벽 페인트의 초킹현상이 심하면 수성프라이머를 바르고 균열과 콘크리트 탈락이 있으면 완벽히 상처를 치료하고 KS1급 페인트를 사용하도록 하자.

4. 20년 정도 된 아파트

20년쯤 된 아파트는 두 가지로 나눠진다. 
첫 번째, 건물을 잘 짓고, 하자 보수도 잘 하고, 시설물 유지 관리를 잘 한 아파트는 10년차 아파트로 보인다. 오래됐어도 새 아파트 처럼 콘크리트 균열도 적고, 콘크리트 탈락 부위도 없고, 외벽 페인트의 탈색이나 변색도 없다. 
두 번째, 건물을 잘 지었더라도 하자 보수나 시설물 유지 관리를 부실하게 한 아파트는 20년 이상 노후된 아파트로 보인다. 외벽에 콘크리트 탈락과 균열이 많고, 균열보수를 한 곳은 얼룩이나 흉터가 남아있다. 외벽 페인트는 탈색이 심하고 페인트가 떨어진 곳도 있다. 20년이 되면 외벽의 균열과 균열 폭이 증가한다. 또한 콘크리트는 점점 물을 많이 흡수하게 된다. 그래서 외벽의 누수도 많다. 외벽의 누수는 비가 많이 올 경우에만 발생하기 때문에 해마다 다를 수 있다. 비가 적게 올 경우에는 외벽은 거의 누수되지 않는다.
외벽의 경우 물이 고이지 않기 때문에 외벽 콘크리트는 물을 흡수했다가 마르게 된다. 쉽게 말해서 폭우가 아니면 콘크리트 외벽은 옷처럼 젖었다 마른다. 통기성을 가지고 있기 때문이다. 그래서 장마, 태풍으로 인한 폭우에만 누수되고 봄비, 가을비에는 누수되지 않는다.
 새 콘크리트와 좋은 콘크리트는 물을 적게 흡수하지만 콘크리트가 중성화하거나 수분이 침투해 콘크리트가 젖었다 말랐다를 반복하면서 콘크리트의 공극은 커지게 된다. 그래서 20년 이상 되면 콘크리트 건물의 누수가 더 많이 발생한다. 
 20년 경과해도 아파트 외벽 콘크리트가 건강하려면 우수한 균열보수 공법과 내구성이 우수한 외벽 페인트의 시공이 필요하다.
외벽 KS1급 페인트는 KS2급 페인트와 내구 수명의 차이도 있지만 수지(페인트의 실제 도막역할을 하며 본드 같이 막을 형성하는 성분)가 많아 더 견고한 도막을 만들어 콘크리트를 보호한다. 우수한 페인트는 수분의 침투와 탄산가스를 더 많이 차단하는 견고한 도막을 가지고 있다. 그래서 우수한 페인트를 칠해야 한다. 특히 콘크리트 탈락 부위와 외벽 균열로 인한 누수가 많은 아파트라면 균열 보수재와 공법을 고려해야 한다.

우선 외벽의 큰 상처인 외벽 콘크리트 탈락 부위를 보수한 뒤에 외벽 균열보수를 하는 것이 좋다. 공학적으로 말하자면 공정 계획을 수립해 공정 순서대로 단계적으로 해야 한다.

외벽 콘크리트 보수→외벽 균열보수→수성프라이머 도장→ 수성페인트 도장  

비싼 외벽 로프공 노임 때문에 1회 퍼티와 외벽 콘크리트를 같이 보수할 경우, 작업자는 외벽 콘크리트의 부실한 부분을 성실히 시공하지 않을 확률이 높다. 퍼티는 덧바르면 되지만 콘크리트를 보수하는 것은 더 어렵기 때문이다. 이렇게 시공하면 부실시공의 가장 큰 원인이 된다.
 또한 외벽 균열 보수재로 예전에 널리 사용한 페인트 회사의 일반 퍼티재는 굳으면 딱딱하고 늘어나지 않기 때문에 외벽 재균열의 원인이 된다. 딱딱하게 굳는 일반 퍼티재는 외벽 페인트 도장 직후에는 미려한 표면을 만들지만 거의 재균열이 일어난다. 그래서 과거 도장공사의 표준시방서에는 균열 폭이 크면 V-커팅 후 탄성 퍼티를 사용하게 돼 있지만 V-커팅 하려면 전기와 그라인더를 사용해야 하고, 탄성 퍼티 시공 후 일반 퍼티를 시공해야 하므로 오히려 시공이 더 어려워진다. 그래서 실제 현장에서는 외벽의 균열보수 시공으로는 V-커팅을 하지 않는다.

5. 외벽 페인트가 군데군데 떨어진(페인트 박리) 아파트

이런 아파트가 있다면, 바탕처리를 어떻게 시공할지 꼭 체크해야 한다. 외벽의 페인트 박리가 심하다면 재도장 후 새롭게 칠한 페인트도 같이 떨어질 것이다.
원인은 과거 재도장 시 초킹이 심한데도 초킹 검사를 안 하고 무조건 페인트를 발라서 발생한 것이다. 2급 페인트 발라서 그런것도 아니고 1급 페인트 발라서 그런 것도 아니다.
 박리가 심하게 된다면 현재 페인트는 약하게 붙어 있는 것이고, 투명 테이프를 붙였다 떼면 페인트 도막이 심하게 묻어 떨어질 것이다. 이런 경우에는 아무리 좋은 페인트를 발라도 같이 떨어질 것이다. 약하게 붙어 있는 페인트를 고압 세척기로 부숴서 떨어뜨려야 한다.
페인트 도막이 너무 얇아서 쇠헤라나 스크래퍼로 긁어서 떨어뜨리는 작업이 쉽지 않기 때문이다. 실제 필자는 5년 전 강원도 강릉 현장에서 외벽페인트 전체를 고압 세척기로 떨어뜨린 적이 있다. 당시 아파트 관리소장에게 “최선을 다해 시공해도 여전히 하자가 심각하다”고 할 정도로 외벽 상태는 엉망이었다.
원인은 건설사가 무상 재도장 공사를 하면서 초킹이 심한 상태에서 수성프라이머를 하지 않고 그냥 외벽 페인트를 발라서 그런 것으로 판단된다. 당시 아파트에서는 이름도 없는 저질의 페인트를 써서 그런 거라고 하지만 초킹을 무시하고 무조건 페인트만 칠해서 그런 것이다. 재도장에서 초킹현상에 따른 표면처리는 가장 중요한 부분이다. 고압 세척 후 구도막의 초킹상태도 점검해 수성프라이머 도장도 고려해야 한다. 
☞끝