김 재 만 주택관리사

3. 장기수선충당예치금의 귀속
☞ 지난 호에 이어
④입대의, 관리단 및 재건축정비사업조합은 각각 성립 혹은 구성의 근거법률이 다른 별개의 단체로서 입대의와 관리단은 법인격이 없는 사단(단체)이고, 재건축정비사업조합은 공법상의 법인이다. 
(2)장기수선충당예치금의 귀속
아파트 장충금이라 함은 공동주택관리법 제30조 제1항과 제4항, 공동주택관리법 시행령 제31조, 공동주택관리법 시행규칙 제9조 및 해당 아파트 관리규약에 근거해 아파트 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금원을 구분소유권자로부터 미리 부과·징수하는 금액을 말한다. 이렇게 아파트 구분소유권자에게서 부과·징수한 금원을 장충금계좌에 예치한 금원이 장기수선충당예치금이다. 장기수선충당예치금은 구분소유권자부터 부과·징수하기 때문에 이 예치금은 구분소유권자 전원을 구성원으로 해 성립한 단체인 관리단에 귀속되고(대법원 2004. 5. 14. 선고 2004다11612 판결 참조), 구분소유권자들이 준총유적(법원은 ‘총유적으로’ 라고 하고 있으나 물건이 아니므로 준총유적이라고 표기해야 한다고 봄)으로 소유한다고 봐야 한다. 따라서 장기수선충당예치금은 입대의에 귀속되지 않는다. 
(3)입대의의 위탁관리
입대의는 관련 법률에 근거해 법정위탁관계에서 구분소유권자에게서 장충금을 부과·징수하고, 장기수선충당예치금을 주요 시설의 교체 및 보수에 사용할 권한은 갖고 있지만 그 사용목적이 소멸된 예치금에 대한 처분권한은 없다고 봐야 한다. 그런데 사용목적이 소멸된 장기수선충당예치금에 대한 처분 근거규정이 관리단규약에 있거나 관리단집회의 결의가 있는 경우에는 그에 따라 처분하면 된다. 문제는 관리단규약에 처분규정이 없고 관리단집회의 결의도 없는 경우에 조합명의로 구분소유권의 이전 및 신탁등기를 한 때에 이제는 구분소유권자가 조합이므로 조합에 장기수선충당예치금이 귀속되는지다. 
대법원(2004. 5. 14. 선고 2004다11612 판결)은 “집합건물에 관해 재건축 결의가 돼 재건축조합이 설립됐더라도 재건축조합과 집합건물의 관리단은 별개의 단체로서 그 구성원을 달리할 뿐 아니라 재건축조합이 설립됐다고 해 관리단이 당연히 해체되는 것도 아니므로 재건축사업이 시행되는 집합건물의 관리단이 소유하는 특충금(장충금)이 관리단의 규약이나 그 처분에 관한 유효한 결의 없이 재건축조합에 승계된다고 볼 수 없고”라고 해 장기수선충당예치금이 조합에 귀속되지 않는다고 판결하고 있다. 
따라서 그 예치금은 사용목적이 소멸된 경우에도 특별한 사정이 없는 한 관리단에 귀속된다고 봐야 한다. 즉 구분소유권자가 준총유적으로 장기수선충당예치금을 소유한다.
(4)관리단의 처분결의
전유부분이 재건축정비조합 명의로 신탁등기가 된 경우에도 사용목적이 소멸된 장기수선충당예치금은 여전히 관리단에 귀속돼 있다. 즉 관리단의 구성원인 구분소유권자들이 그 장기수선충당예치금을 준총유적으로 소유하고 있다고 본다.
집합건물법 제23조가 규정하고 있는 관리단은 법인격 없는 사단이다. 그런데 민법 제276조 제1항은 “총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다”고 규정하고 있다. 따라서 관리단은 법인격 없는 사단이므로 관리단이 장기수선충당예치금을 처분하는 경우에는 민법 제276조 제1항의 규정을 준용해 관리단의 구성원인 구분소유권자의 결의에 의해 처분해야 한다. 
(5)관리단 결의에 갈음한 처리방안
처분근거 규정도 없는 경우, 아파트의 구분소유권자가 일정한 장소에 모여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조에 따라 장기수선충당예치금에 대한 처분결의를 한다는 것은 쉽지 않다. 따라서 위 법률 제41조 제1항에 따라 구분소유권자 5분의 4의 서면동의를 받아 관리단집회의 결의에 갈음할 수 있다. 즉 ‘장기수선충당예치금 환급청구서’를 구분소유권자의 80%에게 받아서 처리하면 된다고 본다. 
그러므로 아파트 입대의는 ‘장기수선충당예치금 환급청구서’의 징구 즉 구분소유권자 80%의 징구를 조건으로 해 사용목적이 소멸된 장기수선충당예치금을 구분소유권자에게 반환한다는 결의를 하면 된다. 이 경우 입대의는 관리단의 관리인 기능을 수행한다고 본다. ‘장기수선충당예치금 환급청구서’의 80%를 징구한 경우에는 장기수선충당예치금처분에 관해 관리단이 입대의에 위탁(위임)을 했다고 간주된다(대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570 판결 참조). 그러면 관리주체는 집행기관으로서 그 결의에 따라 일정시점에서 집행하면 된다.