김 재 만 주택관리사

3. 장기수선충당예치금의 귀속

☞ 지난 호에 이어
3)장기수선충당예치금 귀속 등과 관련한 법리 정리
(1)개념 구별: 관리단, 입대의, 재건축정비사업조합
①대법원은 “집합건물법 제23조 제1항에 의한 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 해 구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 구분소유자 단체로서 당연히 성립되는 것(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687,49694 병합 판결, 대법원 1997. 8. 29. 선고 97다19625 판결, 대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결, 대법원 2006. 12. 8. 선고 2006다33340 판결)”이라고 판결해 관리단의 성립에는 입대의 구성처럼 선출 등 어떤 구성행위를 요하지 않고 법률에 의해 당연히 성립되는 단체라고 한다. 
또한 대법원은 “집합건물법 제41조 제1항은 ‘관리단집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관해 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다’고 규정하고 있고, 집합건물법 제24조 제2항에 의하면 관리인선임 결의는 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 해당하므로 관리인선임 결의 역시 집합건물법 제41조 제1항에 의한 서면결의가 가능하고, 이러한 서면결의는 관리단집회가 열리지 않고도 관리단집회의 결의가 있는 것과 동일하게 취급하고자 하는 것이어서 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 관리단집회가 소집, 개최될 필요가 없다고 할 것(대법원 1995. 3. 10.자 94마2377 결정, 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결, 대법원 2006. 12. 8. 선고 2006다33340 판결 등 참조)”이라고 해 관리단의 소집·집회결의에 갈음하는 서면결의방법에 대해 판시하고 있다.
그리고 대법원은 “집합건물의 공용부분 변경에 관한 업무는 구분소유자 전원으로 법률상 당연하게 성립하는 관리단에 귀속되고, 변경에 관한 사항은 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의(집합건물법 제15조 제1항) 또는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의(집합건물법 제41조 제1항)로써 결정하는 것이므로 집합건물의 관리단은 위와 같은 방법에 의한 결정으로 구분소유자들의 비용 부담 아래 공용부분 변경에 관한 업무를 직접 수행할 수 있음은 물론, 타인에게 위임해 처리할 수 있고, 집합건물이 일정 규모 이상의 공동주택에 해당해 입대의가 구성돼 있는 경우라면 입대의에 위임해 처리할 수도 있다”고 하면서 “집합건물의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이 난방방식의 변경과 같이 공용부분 변경에 해당하는 공사에 동의한다는 내용의 서면동의서를 입대의 앞으로 제출하고 이에 따라 입대의가 업무를 처리한 경우 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 관리단이 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 구분소유자들의 서면동의로써 입대의에 공용부분 변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 것으로 봐야 한다”(대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570 판결)고 판결하고 있다.
요컨대 관리단은 민사특별법인 집합건물법 제23조 제1항에 의해 성립되는 법인격 없는 사단(사법상의 단체)으로서 구분소유권자 전체를 그 구성원으로 하는 단체다. 따라서 구분소유권자와 관리단 간에 위탁관계가 있는 것이 아니다.
②이에 비해 공동주택관리법 제14조 제1항은 입대의 구성에 대해 “입대의는 4명 이상으로 구성하되 동별 가구수에 비례해 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성한다”고 규정하고 있다. (종전에는 입대의 구성 근거규정이 주택건설촉진법 제38조 제7항과 공동주택관리령 제10조 및 주택법 제43조 제3항과 주택법 시행령 제50조 제1항이었음)
대법원은 “입대의는 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라 또 현실적으로도 자치관리기구를 지휘·감독하는 등(그 중 ‘지휘’는 법률 개정에 의해 삭제가 됨) 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로 특별한 다른 사정이 없는 한 법인 아닌 사단으로서 당사자능력을 갖고 있는 것으로 봐야 할 것(대법원 1991. 4. 23. 선고 91다4478 판결)”이라고 판결해 입대의가 법인격 없는 사단임을 밝히고 있다. 
또한 대법원은 “집합건물에 있어서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우에 그 제3자에 대해 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 나아가 집합건물에 관해 구분소유관계가 성립하면 동시에 법률상 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고, 관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행에 관련해 관리단을 대표해 그와 같은 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다”(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결)고 판시했다.
☞ 다음 호에 계속