종전 어린이집 재계약 ‘입대의 의결’ 불필요
어린이집 이용 입주민 과반수 서면동의 충족하면 가능

입대의 의결 요건 포함해 개정한 관리규약 ‘효력 없다’ 마근화 기자l승인2018.03.06 15:34:46l1064호

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수원지법 안산지원 

종전 어린이집 운영자와의 재계약과 관련해 기존에는 어린이집 이용 입주민의 과반수 서면동의가 있으면 가능했던 것을 입주자대표회의의 의결이 있어야만 재계약이 가능한 것으로 아파트 관리규약을 개정한 것은 ‘무효’이며, 관리규약 개정안을 관할 지자체가 수리했더라도 마찬가지라는 법원의 판결이 나왔다.  
수원지방법원 안산지원 민사4단독(판사 정지선)은 최근 경기도 안산시 A아파트 입주자대표회의가 단지 내 어린이집 운영자 B씨를 상대로 제기한 건물명도 청구소송에서 입대의 측 주장을 받아들이지 않았다.  
A아파트 입대의는 2011년 2월경 재건축조합과 임대차계약을 체결해 5년간 어린이집을 운영해온 B씨에 대해 계약만료를 앞두고 2015년 11월경 계약 갱신을 하지 않겠다고 통지했지만 B씨는 현재까지 A아파트에서 어린이집을 운영하고 있다. 
입대의는 “관리규약상 어린이집 임대차계약을 갱신하려면 입대의의 재계약 의결이 이뤄져야 하는데 이 요건이 충족되지 못한 채 임대차계약이 종료됐다”며 “B씨는 입대의에 건물을 인도하고 2016년 3월경부터 건물에 대한 점유 종료일까지 월 100만원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다”고 주장했다. 
하지만 B씨는 “임대차계약기간 만료일 3개월 전에 어린이집을 이용하는 입주민의 과반수가 재계약에 서면동의를 해 관리규약상 재계약 요건을 갖췄다”고 반박했다.
2015년 12월 1일 개정된 A아파트 관리규약에는 “관리주체는 어린이집 임대차계약기간 만료일 3개월 전에 기존 수탁자와의 재계약 여부를 결정해야 한다. 이 경우 어린이집을 이용하는 입주자 등의 과반수가 서면동의를 거쳐 기존 수탁자와의 재계약을 요구하면 ‘입대의의 의결이 있는 경우에 한해’ 관리주체는 이에 따라야 한다”고 규정돼 있다. 종전 관리규약에는 ‘입대의의 의결이 있는 경우에 한해’라는 단서가 붙지 않았었다. 
이와 관련해 법원은 “개정 전 관리규약에 의하면 어린이집 이용 입주자 등의 과반수가 서면동의를 거쳐 기존 수탁자와의 재계약을 요구하면 관리주체는 이에 따라 재계약을 하도록 규정돼 있고, 입대의는 재계약 시 계약기간, 임대료, 임대차보증금 등 계약의 중요내용을 의결하도록 규정돼 있을 뿐”이라고 설명했다. 
이어 “종전 관리규약상으로는 재계약에 관해 어린이집 이용 입주자 등의 과반수의 서면동의가 있으면 입대의는 재계약의 계약기간, 임대료, 임대차보증금 등 중요내용을 의결한 다음, 어린이집 이용 입주자 등 과반수의 동의를 구해야 하고, 그와 달리 재계약 의결을 먼저 거쳐야 한다거나 입대의에 재계약을 거절할 권한이 있다고 보기 어렵다”고 판시했다. 
이와 함께 “개정 관리규약이 지자체에서 수리됐더라도 개정 관리규약에서 어린이집 이용 입주자 등 과반수가 기존 수탁자와의 재계약을 서면동의로 요구하는 경우에는 별도로 입대의의 재계약 의결을 거치도록 하고, 재계약의 중요내용 의결에 대해 어린이집 이용 입주민의 과반수의 동의를 얻지 않아도 되도록 규정한 것은 당시 시행되던 경기도 관리규약 준칙에 위배된다”고 강조했다.  
이에 따라 “개정 관리규약에서 ‘입대의 의결이 있는 경우에 한해’라는 부분을 삽입한 것은 구 주택법령에 의해 보호되는 어린이집 이용 입주자 등의 동의권을 본질적으로 침해하는 것으로서 무효”라며 “특히 관리규약 개정 전에 이미 어린이집 이용 입주자 등 과반수의 서면동의가 이뤄졌으므로 개정 관리규약을 통해 이를 소급적으로 침해하는 것은 더욱 허용되지 않는다”고 밝혔다. 
이 같은 판결에 대해 원고 입대의 측은 항소를 제기했으며 현재 사건은 수원지법에 계류 중이다.  
한편 2016년 10월 경기도 공동주택 관리규약 준칙에 따라 개정된 A아파트 관리규약에 의하면 “관리주체는 어린이집 임대차계약기간 만료일 3개월 전에 기존 수탁자와의 재계약 여부를 결정해야 한다. 이 경우 관리주체는 어린이집을 이용하는 입주자 등에게 재계약 여부를 조사해 과반수(해당 보육시설 입소 아동 수만큼 의사결정권을 가짐)가 서면동의를 했을 경우 기존 수탁자와 재계약을 한다”고 규정하고 있다.  
 

마근화 기자  yellow@hapt.co.kr
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