공동주택 입주민 사이에 다양한 법률적 분쟁이 발생하는데 이를 해결하기 위해서 반드시 법원을 이용해야 하는 것은 아니다. 공동주택 분야에는 다양한 분쟁조정제도가 존재하기 때문이다. 
먼저 공동주택관리분쟁조정위원회가 있다. 이 위원회는 중앙분쟁조정위와 시ㆍ군ㆍ구에 설치되는 지방분쟁조정위로 구분된다. 공동주택 관리에 관해 발생하는 대부분의 분쟁은 이 위원회에서 조정할 수 있다. 중앙분쟁조정위는 공동주택관리법이 제정되면서 2016년 설립됐다. 지방분쟁조정위원회는 실제로 활동하는 경우가 거의 없지만 중앙분쟁조정위는 점차 사건이 증가하면서 정착해 나가고 있다. 
공동주택 하자와 관련된 분쟁에 관해서는 국토교통부 하자심사ㆍ분쟁조정위원회가 있다. 이 위원회에서는 하자를 심사하기도 하고, 하자로 인한 분쟁을 조정하기도 한다. 공동주택 분야에서 가장 활발하게 이용되고 있는 분쟁조정위다. 연간 약 4,000건 정도 조정신청이 이뤄지고 2010년 이후에 약 1,500건 이상의 조정이 성립됐다. 
집합건물의 관리에 관한 분쟁에 관해서 집합건물분쟁조정위원회도 있다. 이 위원회는 집합건물법에 근거를 두고 있으며, 공동주택이 아닌 집합건물뿐만 아니라 비의무관리대상 공동주택이나 주상복합아파트의 경우에도 분쟁조정을 신청할 수 있다. 시ㆍ도에 설치되는데, 실제로 운영실적은 거의 없다. 다만 서울시의 경우에는 활발하게 분쟁조정위가 활동하고 있다.  
공동주택의 임대차계약에서 분쟁이 발생한 경우 주택임대차분쟁조정위원회가 분쟁을 조정한다. 현재 대한법률구조공단의 서울, 수원, 대전, 대구, 부산, 광주 6개 지부에 설치돼 있다. 다른 분야와 달리 분쟁의 대상도 명확하고 분쟁 유형도 비교적 단순하기 때문에 신속하고 간편한 권리구제 수단으로 자리 잡아가고 있다. 공동주택에서 갈등의 주된 원인이 되는 층간소음의 경우 환경분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있다. 다양한 분쟁조정제도는 국민들에게 저렴하고 높은 수준의 법률서비스를 제공한다. 첫째, 공동주택의 입주민들은 소송을 위한 비용보다 현저하게 적은 비용으로 분쟁조정위를 통해서 권리구제를 받을 수 있다. 예를 들어 중앙분쟁조정위나 주택임대차분쟁조정위의 경우에는 1~2만원의 수수료만 지불하면 조정신청을 할 수 있다. 변호사에게 소송을 의뢰하기 위해서는 몇 백만원의 보수를 지급해야 하고 법무사를 통해서 서면을 작성하는 경우에도 몇 십만원의 보수를 지급해야 한다. 둘째, 분쟁조정 제도를 이용하게 되면 신속하게 분쟁을 해결할 수도 있다. 통상 30~60일, 길어도 90일 이내에 분쟁이 종료될 수 있다. 소송을 통해 문제를 해결하기 위해서는 짧게는 몇 달에서 길게는 몇 년까지 시간이 소요된다. 셋째, 재판을 통해 분쟁을 해결하게 되면 일방 당사자가 그 결과를 수긍하지 못하는 경우가 많고 판결 이후에도 공동생활을 해야 하는 입주민들 사이에 갈등이 남게 된다. 그러나 조정을 통한 분쟁해결은 합의를 전제로 하기 때문에 당사자 사이에 남는 앙금이 줄어들게 된다. 또한 특수한 분야의 수많은 분쟁사례가 축적됨으로써 분쟁해결을 위한 실질적인 기준을 형성할 수 있게 된다.   
그렇다고 해서 분쟁조정제도가 언제나 성공적인 것은 아니다. 집합건물분쟁조정위나 지방분쟁조정위의 경우 위원회가 설치됐더라도 실적이 거의 없다. 분쟁조정제도가 성공적이기 위해서는 우선적으로 위원회를 지원할 수 있는 사무국과 해당 분야의 전문적인 지식을 갖춘 사무국 직원들이 필요하다. 사무국 직원들이 위원회가 개최되기 이전에 사실관계를 조사하고 분쟁에 관한 법률적 검토를 할 수 있는 역량을 갖추고 있어야 분쟁조정제도를 통한 분쟁해결이 가능해진다. 집합건물분쟁조정위나 지방분쟁조정위의 경우에는 이를 지원할 수 있는 사무국에 관한 법적 근거가 없기 때문에 당연히 활성화될 수 없다. 물론 이런 한계를 지자체의 노력에 의해서 어느 정도 극복할 수도 있다. 서울시 집합건물분쟁조정위원회의 경우에는 위원회를 전담하는 부서의 직원들이 사무국의 역할을 하고 있기 때문에 어느 정도 활성화될 수 있었다. 하지만 서울시와 달리 인력이나 재정이 열악한 다른 시・도에 이러한 노력을 기대하기는 쉽지 않다.
입주민 사이에서 발생하는 갈등으로 인한 분쟁금액은 크지 않은 경우가 대부분이다. 그래서 소송을 통해 분쟁을 해결하기 어렵고, 소송을 하더라도 그로 인한 이득보다 손실이 큰 경우가 많다. 하지만 입주민들이 분쟁으로 인해 받는 스트레스는 경제적 이익에 비례하지 않는다. 따라서 분쟁조정제도를 경제적 관점으로만 접근하면 안 된다. 분쟁조정제도를 통한 갈등 해결은 비록 그 갈등이 사소하다고 해도 경제적 가치로 환산할 수 없는 우리 삶의 질에 관한 문제기 때문이다. 혹시 공동주택에서 분쟁이 발생했다면 분쟁조정제도를 적극적으로 활용해보기 바란다. 

김영두 교수

충남대학교 법학전문대학원